Verwaltungsbeirat

Was ist ein Verwaltungsbeirat?

Den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft steht es frei, einen Verwaltungsbeirat zu wählen, der dem Verwalter unterstützend zur Seite steht (§ 29 WEG), aber ihm gegenüber keine Weisungsbefugnis besitzt. Die Entscheidung über die Mitglieder des Beirats erfolgt per Mehrheitsbeschluss. Der Beirat setzt sich aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern zusammen. Wenn es keine anderslautende Regelung in der Gemeinschaftsordnung gibt, kommen für den Verwaltungsbeirat nur Miteigentümer in Betracht. Der Beirat fungiert als Vermittler zwischen Verwalter und Eigentümern. Es gehört zu seinen Aufgaben, die Finanzen zu kontrollieren. Beiräte überprüfen beispielsweise Abrechnungen, den Wirtschaftsplan, die Rechnungslegung und Kostenvoranschläge. Sie geben zu diesen Punkten Stellungnahmen ab, bevor die Eigentümerversammlung ihre Beschlüsse fasst. Die Tätigkeit des Verwaltungsbeirats ist meist ehrenamtlich. Das bedeutet, dass die Mitglieder regelmäßig keine Vergütung erhalten. Für Auslagen wie Fahrt-, Telefon-, Port- und Kopierkosten können sie einen Aufwandsersatz einfordern. Diese Kosten werden pauschal abgegolten oder sind einzeln nachzuweisen. Unabhängig davon können die Wohnungseigentümer den Beiräten per Mehrheitsbeschluss eine Vergütung zusprechen, die sich nach dem tatsächlichen Arbeitsaufwand richtet.

Welche Aufgaben hat der Verwaltungsbeirat?

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats muss das Protokoll der Eigentümerversammlungen unterschreiben. Grundsätzlich steht es ihm nicht zu, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Eine Einberufung durch den Beiratsvorsitzenden ist nur dann möglich, wenn kein Verwalter vorhanden ist oder dieser die Anberaumung einer Versammlung verweigert. Zusätzlich zu den gesetzlich zugewiesenen Aufgaben, die die Unterstützung des Verwalters und die Rechnungslegung betreffen, kann der Verwaltungsbeirat noch andere Tätigkeiten ausführen. Eine Erweiterung des Aufgabenbereichs erfolgt durch Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder per Beschluss. Sie kann insbesondere diese Punkte abdecken:

- Verwaltervertrag abschließen 
- in Absprache mit dem Verwalter Aufträge erteilen 
- Unterstützung bei Verwaltungsmaßnahmen 

Es ist Aufgabe des Verwaltungsbeirats, den Verwalter bei dessen Tätigkeiten zu unterstützen. Allerdings ist der Beirat nicht dafür verantwortlich, dass der Verwalter entsprechend seinen Pflichten handelt. Für das Verhalten des Verwalters besteht seitens des Beirats keine Haftung.

Haftung der Beiratsmitglieder

Der Verwaltungsbeirat und dessen Mitglieder haften allerdings für Handlungen und Entscheidungen, die sie selbst setzen und treffen. Die Haftung erstreckt sich auf Fehler, die sie bei ihrer Amtsausübung machen, sofern sie damit einen Schaden angerichtet haben. Demnach haften die Mitglieder des Verwaltungsbeirats gegenüber den Wohnungseigentümern für Schäden, die der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Handlungen und Entscheidungen des Beirats entstanden sind. Die Voraussetzungen für eine Haftung sind erfüllt, wenn 

- das Handeln oder Unterlassen des Beirats einen Schaden verursacht hat 
- der Schaden bei der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetreten ist 
- der Beirat schuldhaft, das heißt vorsätzlich oder fahrlässig, gehandelt hat 

Es besteht keine Kollektivhaftung des Beirats. Das bedeutet, dass für jedes Mitglied des Verwaltungsbeirats zu prüfen ist, ob es schuldhaft gehandelt hat.

Absicherung für Verwaltungsbeirat: Versicherung gegen Vermögensschäden

Für die Beiräte stellt die Haftung ein großes Risiko dar, weshalb sie sich gegen etwaige Schadenersatzansprüche absichern sollten. Die Gefahr einer Haftung kann auch für so manchen Wohnungseigentümer ein Grund dafür sein, nicht als Beirat zu kandidieren. Hier empfiehlt sich der Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für die Mitglieder des Verwaltungsbeirats. Für die damit verbundenen Kosten muss regelmäßig die Wohnungseigentümergemeinschaft aufkommen. Ein Haftungsausschluss ist nur für fahrlässiges Handeln möglich. Die Haftung für grobe Fahrlässigkeit bleibt bestehen. Die Haftungsbeschränkung ist für jedes Beiratsmitglied einzeln und im Vorhinein zu beschließen. Eine nachträgliche Haftungsbefreiung für bereits verursachte Schäden scheidet aus. 
Bei Wohnungseigentum, das wir bei Wellhöner Immobilien verwalten, sind die Beiräte auf unsere Kosten gegen Vermögensschäden versichert, die aus der Beiratstätigkeit resultieren. Durch die Zusammenarbeit mit unserer Immobilienverwaltung sichern sich Verwaltungsbeiräte gegen das Haftungsrisiko ab.