Fachartikel

In den folgenden Reitern finden Sie einige unserer Fachartikel aus der Immobilienwelt.

Wohnungseigentümergemeinschaft

Für Käufer von Eigentumswohnungen hat der Begriff Wohnungseigentümergemeinschaft eine wichtige Bedeutung. Wer durch den Kauf einer Eigentumswohnung Mitglied einer Eigentümergemeinschaft wird, sollte die verschiedenen Organe einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Kurz: WEG) und deren Aufgaben kennen. Im Folgenden informieren wir über die Aufgabenbereiche des Verwaltungsbeirats und des Verwalters sowie über Sinn und Zweck einer Eigentümerversammlung.

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft definiert sich über die Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer einer bestimmten Wohnungseigentumsanlage. Jede Person, die eine Wohnung aus der Anlage erwirbt, gehört damit zur Eigentümergemeinschaft, der sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die gesetzliche Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Jeder Wohnungseigentümer verfügt über Sondereigentum an einer Wohnung und hat gleichzeitig einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungsanlage. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Eigentümer nicht nur eine bestimmte Wohnung, sondern auch Miteigentum an der gesamten Anlage. Der Miteigentumsanteil richtet sich nach der Größe, die die Wohnung im Verhältnis zum Gesamtobjekt einnimmt. 

Die Mitglieder bilden eine Gesamthandgemeinschaft, die eine eigene Rechtsfähigkeit besitzt. Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft sind alle Entscheidungen rund um die Wohnungsanlage zu regeln, die die jeweiligen Eigentümer nicht alleine treffen können, weil es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.

Was ist ein Verwaltungsbeirat?

Den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft steht es frei, einen Verwaltungsbeirat zu wählen, der dem Verwalter unterstützend zur Seite steht (§ 29 WEG), aber ihm gegenüber keine Weisungsbefugnis besitzt. Die Entscheidung über die Mitglieder des Beirats erfolgt per Mehrheitsbeschluss. Der Beirat setzt sich aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern zusammen. Wenn es keine anderslautende Regelung in der Gemeinschaftsordnung gibt, kommen für den Verwaltungsbeirat nur Miteigentümer in Betracht. Der Beirat fungiert als Vermittler zwischen Verwalter und Eigentümern. Es gehört zu seinen Aufgaben, die Finanzen zu kontrollieren. Beiräte überprüfen beispielsweise Abrechnungen, den Wirtschaftsplan, die Rechnungslegung und Kostenvoranschläge. Sie geben zu diesen Punkten Stellungnahmen ab, bevor die Eigentümerversammlung ihre Beschlüsse fasst. Die Tätigkeit des Verwaltungsbeirats ist meist ehrenamtlich. Das bedeutet, dass die Mitglieder regelmäßig keine Vergütung erhalten. Für Auslagen wie Fahrt-, Telefon-, Port- und Kopierkosten können sie einen Aufwandsersatz einfordern. Diese Kosten werden pauschal abgegolten oder sind einzeln nachzuweisen. Unabhängig davon können die Wohnungseigentümer den Beiräten per Mehrheitsbeschluss eine Vergütung zusprechen, die sich nach dem tatsächlichen Arbeitsaufwand richtet.

Welche Aufgaben hat der Verwaltungsbeirat?

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats muss das Protokoll der Eigentümerversammlungen unterschreiben. Grundsätzlich steht es ihm nicht zu, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Eine Einberufung durch den Beiratsvorsitzenden ist nur dann möglich, wenn kein Verwalter vorhanden ist oder dieser die Anberaumung einer Versammlung verweigert. Zusätzlich zu den gesetzlich zugewiesenen Aufgaben, die die Unterstützung des Verwalters und die Rechnungslegung betreffen, kann der Verwaltungsbeirat noch andere Tätigkeiten ausführen. Eine Erweiterung des Aufgabenbereichs erfolgt durch Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder per Beschluss. Sie kann insbesondere diese Punkte abdecken:

- Verwaltervertrag abschließen 
- in Absprache mit dem Verwalter Aufträge erteilen 
- Unterstützung bei Verwaltungsmaßnahmen 

Es ist Aufgabe des Verwaltungsbeirats, den Verwalter bei dessen Tätigkeiten zu unterstützen. Allerdings ist der Beirat nicht dafür verantwortlich, dass der Verwalter entsprechend seinen Pflichten handelt. Für das Verhalten des Verwalters besteht seitens des Beirats keine Haftung.

Haftung der Beiratsmitglieder

Der Verwaltungsbeirat und dessen Mitglieder haften allerdings für Handlungen und Entscheidungen, die sie selbst setzen und treffen. Die Haftung erstreckt sich auf Fehler, die sie bei ihrer Amtsausübung machen, sofern sie damit einen Schaden angerichtet haben. Demnach haften die Mitglieder des Verwaltungsbeirats gegenüber den Wohnungseigentümern für Schäden, die der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Handlungen und Entscheidungen des Beirats entstanden sind. Die Voraussetzungen für eine Haftung sind erfüllt, wenn 

- das Handeln oder Unterlassen des Beirats einen Schaden verursacht hat 
- der Schaden bei der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetreten ist 
- der Beirat schuldhaft, das heißt vorsätzlich oder fahrlässig, gehandelt hat 

Es besteht keine Kollektivhaftung des Beirats. Das bedeutet, dass für jedes Mitglied des Verwaltungsbeirats zu prüfen ist, ob es schuldhaft gehandelt hat.

Absicherung für Verwaltungsbeirat: Versicherung gegen Vermögensschäden

Für die Beiräte stellt die Haftung ein großes Risiko dar, weshalb sie sich gegen etwaige Schadenersatzansprüche absichern sollten. Die Gefahr einer Haftung kann auch für so manchen Wohnungseigentümer ein Grund dafür sein, nicht als Beirat zu kandidieren. Hier empfiehlt sich der Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für die Mitglieder des Verwaltungsbeirats. Für die damit verbundenen Kosten muss regelmäßig die Wohnungseigentümergemeinschaft aufkommen. Ein Haftungsausschluss ist nur für fahrlässiges Handeln möglich. Die Haftung für grobe Fahrlässigkeit bleibt bestehen. Die Haftungsbeschränkung ist für jedes Beiratsmitglied einzeln und im Vorhinein zu beschließen. Eine nachträgliche Haftungsbefreiung für bereits verursachte Schäden scheidet aus. 
Bei Wohnungseigentum, das wir bei Wellhöner Immobilien verwalten, sind die Beiräte auf unsere Kosten gegen Vermögensschäden versichert, die aus der Beiratstätigkeit resultieren. Durch die Zusammenarbeit mit unserer Immobilienverwaltung sichern sich Verwaltungsbeiräte gegen das Haftungsrisiko ab.

Wer bestellt den Verwalter?

Die Eigentümerversammlung bestellt einen Verwalter, der für die laufende Verwaltung des Objekts zuständig ist. Seine Aufgaben und Befugnisse sind in § 27 WEG geregelt. 
Die Eigentümergemeinschaft ernennt den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss. Alternativ kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltung gemeinschaftlich übernehmen, ohne einen Verwalter zu bestellen. Eine solche Selbstverwaltung bringt allerdings Nachteile mit sich, weil die Wohnungseigentümer regelmäßig nicht die notwendigen Erfahrungen haben. Zudem müssen sie bei der Verwaltungstätigkeit gegenüber allen Eigentümern neutral auftreten. Theoretisch kann die Eigentümergemeinschaft einen der Wohnungseigentümer zum Verwalter ernennen. In der Praxis übernehmen jedoch regelmäßig spezialisierte Verwaltungsgesellschaften wie die Wellhöner Group die Aufgaben des WEG-Verwalters und damit die komplette kaufmännische und technische Immobilienverwaltung. Die mit der Hausverwaltung verbundenen Kosten kann die Wohnungseigentümergemeinschaft als Werbungskosten im Rahmen der Steuererklärung geltend machen. Das WEG sieht die Bestellung des Verwalters für maximal fünf Jahre vor. Anschließend entscheiden die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung darüber, ob sie den Vertrag verlängern oder einen neuen Verwalter bestellen.

Welche Aufgaben übernimmt der Verwalter?

Mit der WEG-Verwaltung sind vielfältige Tätigkeiten verbunden. Die Aufgaben des Verwalters bestehen darin, Eigentümerversammlungen einzuberufen und die Wohnanlage laufend zu verwalten. Aus der Verwaltungstätigkeit ergeben sich die folgenden Aufgaben:

- Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen
- Einhaltung der Hausordnung gewährleisten
- Maßnahmen setzen, um das Gemeinschaftseigentum instand zu halten 
- Lasten- und Kostenbeiträge verwalten 
- Gelder der Eigentümergemeinschaft verwalten 
- Zahlungen und Leistungen entgegennehmen 
- Jahresabrechnung zum Ende des Wirtschaftsjahres erstellen 
- Protokollführung in der Eigentümerversammlung 

Die Immobilienverwaltung schließt die kaufmännische und technische Betreuung der Wohnanlage ein. Ein guter Verwalter achtet darauf, dass das Objekt eine Wertsteigerung erfährt, indem er für eine hohe Zufriedenheit der Mieter sorgt, die Leerstandszeiten kurz hält und Betriebs- und Instandhaltungskosten optimiert. Er übernimmt vielfältige Aufgaben, egal ob es darum geht, die Immobilie zu betreuen, Wirtschaftspläne zu erstellen, den Zahlungsverkehr zu überwachen oder Gespräche zu führen. Hinzu kommen die Aufgaben der technischen Verwaltung. Der Verwalter erstellt ein individuelles Instandhaltungskonzept und kontrolliert regelmäßig den Instandhaltungsbedarf der Immobilie, um notwendige Sanierungsmaßnahmen rechtzeitig zu veranlassen und durchführen zu lassen. Im Rahmen der ihm eingeräumten Befugnisse holt er Kostenvoranschläge von Handwerkern ein und erteilt nach einem Vergleich der unterschiedlichen Angebote die entsprechenden Aufträge zur Durchführung der Instandhaltungsarbeiten. Wenn die Kosten das dafür vorgesehene Budget übersteigen, muss der Verwalter die Eigentümergemeinschaft davon in Kenntnis setzen. Mit wiederkehrenden Arbeiten wie der Reinigung des Stiegenhauses und der Schneeräumung wird regelmäßig ein Hausmeister oder eine Reinigungsfirma beauftragt. 

Ein Hausverwalter muss in kaufmännischer, rechtlicher und technischer Hinsicht das gemeinschaftliche Eigentum im Interesse aller Wohnungseigentümer verwalten. Dabei sind die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes und der Teilungserklärung sowie die von der Eigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse zu berücksichtigen. Die Anforderung, objektiv zu handeln und die Interessensvertretung für die Vermieter wahrzunehmen, ist eine große Herausforderung, die ein professioneller WEG-Verwalter erfüllen kann.

Wann gibt es einen Kassenprüfer?

Das WEG sieht keinen eigenen Kassenprüfer vor. Vielmehr kommt die Prüfungsfunktion der Rechnungslegung laut Wohnungseigentumsgesetz dem Beirat zu. Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft einen Kassenprüfer bestellen, indem sie 

- einen der Miteigentümer mit der Kassenprüfung betraut
- einen Rechnungsprüfungsausschuss aus mehreren Eigentümern bildet
- einen externen Rechnungsprüfer (Steuerberater oder Rechtsanwalt) mit der Kassenprüfung beauftragt 

Die Einsetzung des Kassenprüfers erfolgt per Beschluss. Allerdings bleiben dadurch die gesetzlich geregelten Rechte und Pflichten des Beirats im Zusammenhang mit der Rechnungsprüfung unberührt. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften mit Beirat ist daher darauf zu achten, dass der Verwaltungsbeirat mit der Beauftragung des Kassenprüfers einverstanden ist. In diesem Fall führen Kassenprüfer und Verwaltungsbeirat die Rechnungsprüfung gemeinsam durch. Wenn es keinen Beirat gibt, ist die Bestellung eines Kassenprüfers jedenfalls sinnvoll, um die Tätigkeit des Verwalters zu kontrollieren. Der Kassenprüfer sollte per Beschluss die gleichen Aufgaben zugesprochen bekommen, die laut WEG für den Beirat vorgesehen sind, um eine professionelle Kassenprüfung sicherzustellen.

Was sind Sinn und Zweck der Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung gilt als Entscheidungsorgan der Eigentümergemeinschaft, das es den Wohnungseigentümern möglich macht, das Gemeinschaftseigentum zu verwalten. Mindestens einmal jährlich organisiert der Verwalter eine Eigentümerversammlung. Der Sinn und Zweck einer Eigentümerversammlung besteht darin, die notwendigen Beschlüsse über die Verwaltung und Instandhaltung der Wohnungsanlage zu fassen. Für alle Belange betreffend Gemeinschaftseigentum ist die Zustimmung der Miteigentümer notwendig. Das bedeutet, dass der Verwalter Renovierungsarbeiten nicht im Alleingang, sondern nur nach einer entsprechenden Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung veranlassen und umsetzen kann. Dafür muss er die Maßnahmen auf die Tagesordnung setzen und den Mitgliedern vorstellen, bevor die Eigentümerversammlung per Beschluss darüber entscheidet. 

Damit die Eigentümerversammlung Beschlüsse fassen kann, müssen mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile bei der Beschlussfassung anwesend oder durch einen Bevollmächtigten vertreten sein. Manche Tagesordnungspunkte wie beispielsweise bauliche Veränderungen bedürfen eines einstimmigen Beschlusses. Für Sanierungsmaßnahmen gilt diese Einstimmigkeit nicht. Abgesehen von Renovierungsmaßnahmen stehen in einer Eigentümerversammlung diese Punkte an der Tagesordnung: 

- Rechnungslegung 
- Jahresabrechnung 
- Wirtschaftsplan 
- Ernennung und Abberufung des Verwalters 
- Ernennung eines Verwaltungsbeirats 

Nicht immer sind sich die einzelnen Eigentümer über die Notwendigkeit und das Ausmaß bestimmter Maßnahmen einig. So können beispielsweise Punkte wie die Fassadensanierung, die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei Fenster und Türen oder Sondernutzungsrechte zu Unstimmigkeiten zwischen den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Auch finanzielle Aspekte für größere Sanierungsmaßnahmen können Streitigkeiten auslösen, wenn die angesparte Rücklage für die Instandhaltung nicht ausreicht. Bei der Interessenvertretung der Eigentümer kommt dem Verwalter eine wichtige Funktion zu, die Fachwissen, Erfahrung und Objektivität verlangt.

Ihr führender WEG-Verwalter in Mülheim an der Ruhr, Oberhausen und Umgebung

Wellhöner Immobilien ist der führende WEG-Verwalter in Mülheim an der Ruhr sowie in der Region Duisburg und Essen. Wir verfügen über zahlreiche Referenzen im Bereich der Immobilienverwaltung von Wohnobjekten. Als kompetente Hausverwalter übernehmen wir zum Beispiel für 120 Wohneinheiten in Essen, 12 Wohneinheiten in Mülheim und 51 Wohneinheiten in Duisburg die Verwaltung. Darüber hinaus sind wir für die WEG-Verwaltung von insgesamt 36 Einheiten in Essen verantwortlich. Sie suchen für die WEG-Verwaltung von Immobilien in Oberhausen oder Duisburg einen professionellen Partner, der die Interessen der Eigentümer objektiv vertritt, Verwaltungsaufgaben übernimmt und die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft umsetzt? Wir stehen für unverbindliche Gespräche zur Verwaltungsübernahme jederzeit bereit und freuen uns auf Ihre Anfrage. 

Immobilienleasing

Nicht nur Kraftfahrzeuge, auch Wohn- und Gewerbeimmobilien kann man inzwischen leasen. 
Angelehnt an das Konzept des Kfz-Leasings überlässt der Leasing-Geber dem Leasing-Nehmer dabei eine Immobilie für einen vertraglich festgelegten Zeitraum. Beim Immobilienleasing handelt es sich um eine spezielle Form des Mietverhältnisses. Für die Dauer der Vertragslaufzeit ist der Leasing-Nehmer also verpflichtet, dem Leasing-Geber eine monatliche Rate zu zahlen. Wellhöner Immobilien, unsere Hausverwaltung in Mülheim, verraten Ihnen alles, was Sie über das Immobilienleasing wissen müssen.

Was ist Immobilienleasing?

Unter Immobilienleasing versteht man die mittel- oder langfristige Finanzierung, also Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden. Auch Grundstücke können geleast werden. 

Immobilienleasing findet sich vor allem im gewerblichen Bereich. Für viele Firmen stellt das Immobilienl. eine Möglichkeit dar, Eigentum schrittweise zu finanzieren, ohne eine klassische Baufinanzierung auf sich nehmen zu müssen. Stattdessen beauftragt man einen Leasing-Geber damit, ein Objekt zu kaufen oder zu bauen. Der Leasing-Nehmer erwirbt dabei gegen ein monatliches Entgelt ein Investitionsobjekt vom Leasing-Geber beziehungsweise von der Leasinggesellschaft. Der Leasingvertrag hält die Bedingungen der Nutzung, die Höhe der Leasingrate und den Leasing-Zeitraum fest. Die Leasingrate setzt sich dabei aus einem Zins, einer Tilgung und einem Verwaltungskostenbeitrag zusammen. Meist bewegen sich die Vertragslaufzeiten beim Leasing von Immobilien und Grundstücken zwischen zehn und 25 Jahren.

Nach Ablauf des Leasing-Zeitraums geht das Objekt entweder in den Besitz des Leasing-Nehmers über oder es geht wieder zurück an den Leasing-Geber. Auch dies muss vorab vertraglich geregelt werden.

Unterschiede zwischen Mieten und Leasen

Leasingverträge lassen sich zwar mit Mietverträgen vergleichen, es gibt aber auch einige Unterschiede zum klassischen Mietverhältnis. Zum Beispiel übernimmt der Leasing-Nehmer weitaus mehr Pflichten, die das Leasing-Objekt betreffen, als es ein Mieter tun würde. So muss der Leasing-Nehmer Instandhaltungs- und Reparaturkosten bezahlen und für den entsprechenden Versicherungsschutz sorgen. Außerdem hat er am Ende der Vertragslaufzeit die Möglichkeit, die Immobilie zu erwerben - eine Option, die Mietern in der Regel nicht offensteht. 

Ein weiterer Unterschied zwischen Miete und Leasing zeigt sich im Kündigungsrecht. Während nämlich Mieter in den meisten Vertragsmodellen jederzeit kündigen können, ist dies bei Leasing-Nehmern nicht der Fall. Denn Leasingverträge für Immobilien beinhalten üblicherweise lange Laufzeiten, auch Grundmietzeit genannt. In der Regel betragen diese bei Wohnimmobilien mindestens 20 Jahre, bei Gewerbeimmobilien mindestens 15 Jahre. Während dieses Zeitraums ist der Leasing-Nehmer nicht berechtigt, das Vertragsverhältnis zu kündigen. Die Spielräume für Leasing-Nehmer sind hier also um einiges kleiner als die von Mietern.

Wie funktioniert Immobilienleasing?

Entscheidet ein Unternehmen sich für das Leasing einer Immobilie, arbeitet es mit dem Leasing-Geber eng zusammen, um ein passendes Objekt zu finden. Entweder beschafft man gemeinsam ein Grundstück für einen Neubau oder sucht nach bestehenden Betriebsobjekten. Es folgen eine Projektbeurteilung und das Erstellen eines Baumanagement-Plans. Anschließend entscheiden die Parteien, ob sich die Umsetzung des Projekts lohnt und der Leasingvertrag aufgesetzt werden soll. 

Für das Leasing von Gebäuden oder Grundstücken gibt es drei vertragliche Möglichkeiten. Beim Neubau-Leasing kauft die Leasinggesellschaft ein Grundstück und baut darauf eine Immobilie, die den Wünschen des Leasing-Nehmers entspricht. Dabei kann es sich um Privatgebäude, Hotels, Werkhallen oder Verwaltungsgebäude handeln.

Beim Modell "Buy and Lease" dagegen erwirbt der Leasing-Geber eine bereits vorhandene, vorab vom Leasing-Nehmer ausgewählte Immobilie. Diese vermietet er für einen längeren Zeitraum an den Leasing-Nehmer. Meist ist diese Vertragsvariante mit einem abschließenden Kaufrecht für den Leasing-Nehmer verknüpft.

Die Sale-and-Lease-Back-Variante wird meist von Unternehmen genutzt, die einen finanziellen Engpass überbrücken müssen. Die Vorgehensweise in diesem Fall sieht so aus: Das Unternehmen verkauft eine Immobilie an den Leasing-Geber, der dem Unternehmen anschließend Nutzungsrechte an der Immobilie gewährt.

Unternehmen, die ein Gebäude oder Grundstück leasen, müssen über die Leasingrate hinaus mit weiteren Kosten rechnen. Dazu gehören vor allem Instandhaltungs- und Reparaturkosten, aber auch Kosten für Versicherungen. Je nach Vertragsvariante ist es möglich, dass die Kosten für die Immobilie zum Ende des Leasingvertrags noch nicht ganz beglichen sind. Ist dies der Fall, zahlt der Leasing-Nehmer die Restschuld an den Leasing-Geber. 

Im Leasingvertrag können Leasing-Geber und -Nehmer zudem Sonderzahlungen vereinbaren. Damit hat der Leasing-Nehmer das Recht, die Leasingrate zu reduzieren und die Vertragslaufzeit zu verkürzen. Wird vertraglich vereinbart, dass der Leasing-Nehmer die Immobilie im Anschluss an die Leasinglaufzeit kaufen möchte, ergeben sich weitere obligatorische Kosten. Dazu gehören die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und die Grundbuchkosten. 

Vor- und Nachteile von Immobilienleasing

Interessant ist Immobilienl. vor allem, weil es Unternehmen die Chance bietet, den Kauf von Immobilien ohne Eigenkapital zu finanzieren. Insbesondere für junge Unternehmen ist das Konzept attraktiv, denn es schont die Liquidität und ermöglicht dem Leasing-Nehmer, das vorhandene Eigenkapital anderweitig zu investieren. Vorteilhaft ist auch, dass der Leasing-Nehmer die Leasingrate als Betriebsausgabe steuerlich absetzen kann. Außerdem stellt die Rate einen fixen Kostenblock dar, mit dem sich auch in einer langfristigen Perspektive gut planen lässt. Insbesondere noch junge und kleine Unternehmen, aber auch Mittelständler sollten sich den Einsatz von Immobilienl. gut überlegen und sich vorab über alle Vor- und Nachteile der Finanzierungsform informieren. Unsere Hausverwaltung in Mülheim von Wellhöner Immobilien steht Ihnen in allen Fragen rund um das Thema Immobilienl. jederzeit zur Seite. 

Während Immobilienl. für gewerbliche Nutzer eine Alternative zu klassischen Krediten darstellt, ist es für die Finanzierung privater Käufe und Bauvorhaben weniger geeignet. Das liegt unter anderem daran, dass das Investitionsvolumen in der Regel bei mindestens zwei bis drei Millionen Euro liegt. Darüber hinaus müssen auch private Leasing-Nehmer nicht nur die Leasingrate, sondern auch auch andere laufende Kosten wie Reparaturen und Instandhaltungen zahlen - und das obwohl die Immobilie ihnen (noch) nicht gehört.

Nachteilhaft für den Leasing-Nehmer ist auch, dass das Leasingobjekt nach abgelaufenem Leasingzeitraum in den Besitz des Leasinggebers zurückgeht. Die einzige Ausnahme: Leasing-Nehmer und Leasing-Geber haben anfangs eine Kaufmöglichkeit zum Restwert vertraglich festgelegt. Selbst wenn also der Leasing-Nehmer anfangs einen Kredit aufnehmen müsste, um die Immobilie kaufen zu können, wäre diese Variante für ihn insgesamt günstiger. 

Daneben kann das Leasing einer Immobilie weitere Nachteile mit sich bringen. Zum Beispiel: Die geleaste Immobilie bleibt für die gesamte Vertragslaufzeit im Besitz des Leasing-Gebers. Da der Leasing-Nehmer in der Grundmietzeit den Vertrag nicht kündigen kann, ist es gut möglich, dass die Leasingrate zu einer Belastung wird, wenn das leasende Unternehmen in finanzielle Nöte kommt. Für den Fall, dass der Leasing-Nehmer nicht mehr in der Lage ist, die Rate zu zahlen, ist der Leasing-Geber berechtigt, den Leasingvertrag fristlos zu kündigen. Unter Umständen kann er sogar Schadensersatz einfordern.

Steuerliche Vorteile von Immobilienleasing für den Leasing-Nehmer

Als Unternehmer kann der Leasingnehmer die laufenden Leasingraten steuerreduzierend absetzen. Dagegen steht ihm bei einem Kauf keine Möglichkeit zur Verfügung, die Anschaffungskosten abzusetzen. Eine Steuerminderung ist hier nur durch die laufende Abschreibung möglich. Im Falle eines Kaufs können die Anschaffungskosten auf höchstens 67 Jahre verteilt werden, die meisten Vertragsmodelle für das Leasing sehen eine viel kürzere Laufzeit vor. Durch die konstanten Leasing-Raten während der Vertragslaufzeit können diese sehr gut bei der Finanzplanung berücksichtigt werden.

Um das Leasingobjekt steuerlich geltend zu machen, müssen je nach Vertragsmodell bestimmte Bedingungen erfüllt sein. So muss sich die Grundmietzeit in einem sogenannten Vollamortisationsvertrag auf mehr als 40 Prozent und weniger als 90 Prozent der gewöhnlichen Nutzungsdauer belaufen. Erhält der Leasing-Nehmer ein Optionsrecht zum Kauf des Objekts, muss das Entgelt wirtschaftlich angemessen sein. Außerdem darf es sich nicht um sogenanntes Spezialleasing handeln. Das heißt, das Gebäude muss sich noch gut an Dritte veräußern lassen, es darf also nicht zu stark auf die individuellen Wünsche des Leasing-Nehmers zugeschnitten sein.

Ein Teilamortisationsvertrag liegt dann vor, wenn die gesamten Kosten des Leasing-Gebers sich nicht während der Grundmietzeit amortisieren. Um das geleaste Objekt steuermindernd geltend zu machen, dürfen in diesem Fall Grundmietzeit und Nutzungsdauer nicht übereinstimmen. Auch hier darf kein Spezialleasing vorliegen und das Entgelt, für das das Objekt nach Laufzeitende verkauft wird, darf nicht erheblich geringer sein als der Verkehrswert. Außerdem trägt allein der Leasing-Geber das Risiko zur Wertminderung sowie die Chance zur Wertsteigerung.

Immobilienwertermittlung

Die Immobilienwertermittlung bezeichnet die Bewertung von Immobilien wie Gebäuden und Grundstücken, wobei zwischen unterschiedlichen Werten zu unterscheiden ist wie zum Beispiel Verkehrswert, Sachwert oder Beleihungswert. Zudem sind die Begriffe Einheitswert, Bodenrichtwert und Bodenwert im Zusammenhang mit Liegenschaften von Bedeutung. Vom Verkauf einer Liegenschaft über den beabsichtigten Kauf einer Wohnung oder eines Hauses bis zu einem Gerichtsverfahren gibt es verschiedene Anlässe, um den Wert einer Immobilie bestimmen zu lassen. Bei Immobilien stehen hohe Summen auf dem Spiel, weshalb eine fachliche, professionelle und möglichst objektive Bewertung von Grundstücken und Gebäuden erforderlich ist, um eine realistische Einschätzung zu erhalten. Diese Aufgabe fällt einem Sachverständigen wie einem ausgebildeten Makler zu. Als Immobilienmakler Mülheim unterstützen wir Sie bei der Immobilienwertermittlung mit Sachverstand und Erfahrung, egal ob Sie den Marktwert Ihres Grundstücks, Ein- oder Mehrfamilienhauses oder Ihrer Wohnung bestimmen lassen möchten. In den meisten Fällen geht es darum, den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Das ist jener Preis, den das Grundstück beziehungsweise die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt voraussichtlich auf dem Markt erzielen würde. Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet. Bei der Verkehrswertbestimmung sind Lage und Beschaffenheit der Liegenschaft und des Objekts zu berücksichtigen. Die rechtlichen Grundlagen für die Bewertung inklusive Definitionen, Kennzahlen und Verfahren finden sich in der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Damit gibt es einheitliche Grundsätze für die Immobilienbewertung, die für Sachverständige und Gutachterausschüsse gleichermaßen gelten.

Bewertung von Grundstücken

Bei der Bewertung von Grundstücken wird der Bodenwert auf Basis eines geeigneten Bodenrichtwerts oder im Rahmen des Vergleichswertverfahrens festgestellt. Die Ermittlung von Grundstückswerten fällt laut Baugesetzbuch (BauGB) in die Zuständigkeit von Gutachterausschüssen, die sich aus unabhängigen Sachverständigen und einem Mitarbeiter der Finanzbehörde zusammensetzen.

Bewertung von Gebäuden

Bei Immobilien kommt je nach Nutzungsart und Bewertungszweck eine Wertermittlung aus unterschiedlichen Perspektiven in Betracht. Das bedeutet, dass ein Kreditinstitut für Fragen der Immobilienfinanzierung andere Anforderungen hat als ein mit der Vermarktung beauftragter Makler oder ein potenzieller Käufer. Für die Wertermittlung von Gebäuden im Immobiliensektor sind diese drei Verfahren vorgesehen: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Die dabei ermittelten Kennzahlen helfen dabei, den Wert von Immobilien einzuschätzen und zu vergleichen. Für eine professionelle Wertermittlung von Gebäuden ist die Hausverwaltung Mülheim ein kompetenter Ansprechpartner, der den Verkehrswert einer Immobilie anhand von Daten vergleichbarer Objekte fachkundig bestimmt. Beim sogenannten Vergleichswertverfahren dienen bereits lukrierte Kaufpreise von Grundstücken und Immobilien als Bewertungsgrundlage. Diese Methode setzt voraus, dass es für eine bestimmte Immobilie ein in puncto Lage, Nutzungsart und Bodenbeschaffenheit vergleichbares Objekt gibt. Bei Wellhöner Immobilien können wir das Vergleichswertverfahren anwenden, um Eigentumswohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäuser zu bewerten. Dabei bilden die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte eine wichtige Bewertungsgrundlage. Hinzu kommen eigene Marktrecherchen sowie die besondere Mikrolage und nicht zuletzt der persönliche Eindruck eines erfahrenen Immobilienmaklers. Beim Vergleichswertverfahren richtet sich der Immobilienwert stark nach der aktuellen Marktsituation.

In Rahmen unserer Hausverwaltung Mülheim nutzen wir das Ertragswertverfahren, um Mehrfamilienhäuser und deren Mietwohnungen, Bürogebäude, Geschäftsflächen und Gewerbeimmobilien zu bewerten. Der dabei ermittelte Ertragswert einer Immobilie definiert sich über die Einnahmen, die zukünftig erwartet werden, und damit über den Überschuss aus Ertrag und Aufwand. Er setzt sich aus der Summe von Gebäudeertragswert (Wert der baulichen Anlage) und Bodenwert zusammen und wird über eine komplexe Formel berechnet. Der Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens liegt in der Bewertung von Mietobjekten und vermietbaren Immobilien.

Bei Immobilien, für die sich keine Erträge ermitteln lassen, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Der ermittelte Sachwert ergibt sich aus dem Wert des Gebäudes (Gebäudesachwert) und dem Bodenwert. Beim Sachwertverfahren sind die angemessenen Herstellungskosten der Immobilie sowie wertmindernde Faktoren wie Herstellungsmängel und das Alter der Gebäude relevant. Die Marktsituation bleibt hingegen unberücksichtigt.

Sachwert

Der Sachwert bezeichnet den Gebrauchswert von Grundstücken und Immobilien. Anders als der Marktwert und der Ertragswert ist dieser Gebrauchswert nicht von aktuellen Marktgeschehnissen abhängig. Er kommt dann zur Anwendung, wenn die Immobilie keine Erträge abwirft und wenn es keine vergleichbaren Objekte gibt. Der Sachwert wird im Rahmen des Sachwertverfahrens ermittelt, das den Zustand des Gebäudes (Gebäudewert) und den Bodenwert berücksichtigt. Da die aktuelle Marktsituation unberücksichtigt bleibt, fällt der Sachwert meist niedriger aus als der am Markt tatsächlich realisierbare Wert. Das Sachwertverfahren eignet sich bei Wohnimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern, die der Eigennutzung dienen. Als professionelle Makler ermitteln wir bei Wellhöner Immobilien den Sachwert einer Immobilie, indem wir die individuellen Herstellungs- und Wiederherstellungskosten sowie die Objektlage und die Abnutzung bei der Bewertung berücksichtigen. Wir berechnen den Gebäudesachwert anhand der Neubau- und Wiederherstellungskosten inklusive Baunebenkosten und bringen Wertminderungen zum Abzug. Bei der Bestimmung des Sachwerts besteht die Herausforderung darin, die einzelnen Kostenträger fachkundig zu bewerten. Spezielle Maßnahmen zur Modernisierung wie der Austausch von Fenstern, Türen, Sanitäranlagen, Heizung, Dach und Elektroinstallationen lassen den Immobilienwert steigen. Um die Neubaukosten zu bemessen, können auf Basis des Ausstattungsstandards (zum Beispiel einfach, durchschnittlich oder hochwertig) und der Bauweise der Immobilie die sogenannten Normalherstellungskosten aus der Baukostentabelle NHK2010 genutzt werden.

Beleihungswert

Der Beleihungswert fällt in den Bereich der Kreditwirtschaft. Wenn eine Bank für einen bestimmten Zeitraum die Finanzierung für eine Immobilie zur Verfügung stellt, legt sie für diesen Beleihungszeitraum den sogenannten Beleihungswert fest. Der Beleihungswert ist jener Wert, der über eine längere Zeitspanne bei einem Immobilienverkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielbar wäre. Er muss für die komplette Laufzeit der Immobilienfinanzierung Gültigkeit haben und unterscheidet sich damit deutlich vom Verkehrswert, der jenen Immobilienwert abbildet, der im Wertermittlungszeitpunkt voraussichtlich zu erzielen wäre. Der Beleihungswert fällt damit niedriger aus als der Verkehrswert. Das ergibt sich aus dem Pfandbriefgesetz. Für gewöhnlich liegt er zwischen zehn und 30 Prozent unter dem Verkehrswert.

Die Grundlagen für die Beleihungswertermittlung finden sich in der Beleihungswertermittlungsverordnung der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht). Mit der Ermittlung des Beleihungswerts beauftragt die Pfandbriefbank regelmäßig einen Gutachter. Der Beleihungswert kann ebenso wie der Verkehrswert mit dem Sach-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Das Sachwertverfahren bewährt sich bei selbstgenutztem Wohneigentum. Für den Beleihungswert sind der Bauwert (indexierte Baukosten oder Baukosten minus Sicherheitsabschlag) und der Bodenwert zu berechnen. Bei vermieteten Immobilien kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Der dabei ermittelte Ertragswert bezeichnet den Nettoertrag, der aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Kosten und dem Kapitalisierungsfaktor berechnet wird. Wenn es vergleichbare Immobilien gibt, lässt sich der Beleihungswert anhand der Kaufpreise dieser Referenzobjekte ermitteln. Das Vergleichswertverfahren dient regelmäßig der Ergänzung und Kontrolle.

Einheitswert

Der Einheitswert stammt aus dem Steuerrecht und ist daher für die Immobilienbewertung durch einen Makler nicht relevant. Die örtlich zuständige Finanzbehörde ermittelt mit dem Einheitswert den privat, gewerblich oder land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundbesitz. Sie bemisst auf Basis des Einheitswerts die Grund- und Grunderwerbssteuer sowie die Gewerbesteuer. Die Einheitswerte spiegeln in Westdeutschland die Wertverhältnisse des Jahres 1964, in Ostdeutschland jene des Jahres 1935 wider. Mangels späterer Anpassungen fällt der Einheitswert eines Hauses oder Grundstücks deutlich niedriger aus als der reale Verkehrswert. Für die Bewertung von Grundstücken werden heute der Bodenwert und Bodenrichtwerte herangezogen.

In Einzelfällen legen die Finanzbehörden die Einheitswerte neu fest. Bei unbebauten Grundstücken ist der Bodenwert des Jahres 1964 oder 1935 mit der Anzahl der Quadratmeter zu multiplizieren. Im Falle eines bebauten Grundstückes kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei beiden Berechnungen sind noch wertmindernde oder aufwertende Faktoren einzubeziehen. Falls sich der Grundstückswert in einem Ausmaß erhöht hat, das im Bewertungsgesetz festgelegt ist, kommt es zu einer sogenannten Wertfortschreibung, die einer kompletten Neubewertung des Grundstückswerts gleichkommt. Im Falle neuer wirtschaftlicher Einheiten oder Grundstücke, die erstmals besteuert werden müssen, führt die Finanzbehörde eine Nachfeststellung durch.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert entspricht einem Durchschnittswert für Grundstücke in einer Gemeinde, einem Gebiet, Stadtteil oder einer Straße. Mit dem Bodenrichtwert erhalten Eigentümer oder Kaufinteressenten eine Einschätzung dafür, wie viel ein Grundstück wert sein könnte. Für den Bodenrichtwert sind die regionalen Kaufpreise von notariell beurkundeten Grundstücksverkäufen in einem bestimmten Zeitraum ausschlaggebend. Neben den Kaufpreisen werden Merkmale des Gebiets und individuelle Eigenschaften der Lage berücksichtigt. Der Bodenrichtwert bezeichnet den durchschnittlichen Preis eines unbebauten Grundstücks pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Die Ermittlung und Veröffentlichung obliegt den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte in den jeweiligen Bundesländern. Für die Ermittlung des Bodenwerts sind die Kaufpreise zu addieren, bevor ein Durchschnitt berechnet wird. Je nach Nutzungsart kann sich der Bodenrichtwert unterscheiden. Die Bodenrichtwerte werden in den Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten veröffentlicht, die Interessierte kostenlos in den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse im Kataster- und Vermessungsamt oder im Internet einsehen können. Gegen eine Gebühr sind schriftliche Auskünfte über den Bodenrichtwert möglich. Dies gilt auch für Online-Anfragen über das Bodenrichtwertinformationssystem.

Als Immobilienmakler Mülheim nutzen wir den Bodenrichtwert als Hilfsmittel bei der Wertermittlung, wenn wir das Vergleichswertverfahren nicht einsetzen können, um den Bodenwert zu ermitteln. Den Bodenwert eines unbebauten Grundstücks berechnen wir nach diesem Schema: Bodenrichtwert x Fläche in Quadratmeter. Auch für die Besteuerung von Grund und Boden ist dieser Wert relevant. Der Bodenrichtwert entspricht nicht dem Verkehrswert der Immobilie, zumal er nur einen aus vergangenen Verkaufspreisen ermittelten Grundstückswert abbildet. Bei der Einschätzung des realen Grundstückswertes sind wertbestimmende Faktoren wie die Grundstückslage (Infrastruktur, Nahversorgung), die Bebauungsmöglichkeiten (Bebauungsplan, Grundstücksform), die Grundstücksgröße, der Erschließungsgrad (Wasser, Strom, Gas, Kanal) und die beabsichtigte Nutzung zu berücksichtigen. So hat beispielsweise ein Einfamilienhaus in einem grünen, erschlossenen Vorort einen höheren Wert als ein vergleichbares Objekt neben einer stark befahrenen Straße wie einer Autobahn. Für Eigentümer, die im Vorfeld eines Grundstücksverkaufs den Preis des Grundstücks ermitteln möchten, ist es empfehlenswert, einen Makler wie Wellhöner Immobilien mit der Grundstückswertermittlung zu beauftragen, um Lage, Bodenbeschaffenheiten, Nutzung und andere Bewertungsfaktoren einzubeziehen.

Bodenwert

Der Bodenwert beziffert den Wert eines Grundstücks in unbebauter Form. Handelt es sich um ein bebautes Grundstück, spricht man in diesem Zusammenhang vom reinen Bodenwert. Bei der Hausverwaltung Mülheim berücksichtigen wir den Bodenwert, indem wir ihn bei der Wertermittlung zum Sachwert des Objekts hinzurechnen. Bei der Bodenwertermittlung kommt meist das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Der Bodenwert ist nach der Formel (Quadratmeterpreis + Erschließungskosten) x Grundstücksgröße zu berechnen, wobei die Kosten für den Grundstückskauf unberücksichtigt bleiben. Meist wird auf den Vergleichswert zurückgegriffen. Wenn vergleichbare Grundstücke fehlen, bietet sich der Bodenrichtwert als Alternative an. Als Einflussfaktoren auf den Bodenwert sind Merkmale wie Lage, Grundstücksgröße, Grundstücksform, Grundbuchstand, Bodenbeschaffenheit, bauliche Nutzbarkeit, Erschließungsgrad und Baulandreserve zu berücksichtigen. Eine große Bedeutung kommt der wirtschaftlichen Nutzbarkeit zu. Wenn das Bauamt beispielsweise ein landwirtschaftliches Grundstück in Bauland umwidmet, bedeutet das eine Steigerung des Bodenwerts.