Immobilienleasing

Nicht nur Kraftfahrzeuge, auch Wohn- und Gewerbeimmobilien kann man inzwischen leasen. 
Angelehnt an das Konzept des Kfz-Leasings überlässt der Leasing-Geber dem Leasing-Nehmer dabei eine Immobilie für einen vertraglich festgelegten Zeitraum. Beim Immobilienleasing handelt es sich um eine spezielle Form des Mietverhältnisses. Für die Dauer der Vertragslaufzeit ist der Leasing-Nehmer also verpflichtet, dem Leasing-Geber eine monatliche Rate zu zahlen. Wellhöner Immobilien, unsere Hausverwaltung in Mülheim, verraten Ihnen alles, was Sie über das Immobilienleasing wissen müssen.

Was ist Immobilienleasing?

Unter Immobilienleasing versteht man die mittel- oder langfristige Finanzierung, also Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden. Auch Grundstücke können geleast werden. 

Immobilienleasing findet sich vor allem im gewerblichen Bereich. Für viele Firmen stellt das Immobilienl. eine Möglichkeit dar, Eigentum schrittweise zu finanzieren, ohne eine klassische Baufinanzierung auf sich nehmen zu müssen. Stattdessen beauftragt man einen Leasing-Geber damit, ein Objekt zu kaufen oder zu bauen. Der Leasing-Nehmer erwirbt dabei gegen ein monatliches Entgelt ein Investitionsobjekt vom Leasing-Geber beziehungsweise von der Leasinggesellschaft. Der Leasingvertrag hält die Bedingungen der Nutzung, die Höhe der Leasingrate und den Leasing-Zeitraum fest. Die Leasingrate setzt sich dabei aus einem Zins, einer Tilgung und einem Verwaltungskostenbeitrag zusammen. Meist bewegen sich die Vertragslaufzeiten beim Leasing von Immobilien und Grundstücken zwischen zehn und 25 Jahren.

Nach Ablauf des Leasing-Zeitraums geht das Objekt entweder in den Besitz des Leasing-Nehmers über oder es geht wieder zurück an den Leasing-Geber. Auch dies muss vorab vertraglich geregelt werden.

Unterschiede zwischen Mieten und Leasen

Leasingverträge lassen sich zwar mit Mietverträgen vergleichen, es gibt aber auch einige Unterschiede zum klassischen Mietverhältnis. Zum Beispiel übernimmt der Leasing-Nehmer weitaus mehr Pflichten, die das Leasing-Objekt betreffen, als es ein Mieter tun würde. So muss der Leasing-Nehmer Instandhaltungs- und Reparaturkosten bezahlen und für den entsprechenden Versicherungsschutz sorgen. Außerdem hat er am Ende der Vertragslaufzeit die Möglichkeit, die Immobilie zu erwerben - eine Option, die Mietern in der Regel nicht offensteht. 

Ein weiterer Unterschied zwischen Miete und Leasing zeigt sich im Kündigungsrecht. Während nämlich Mieter in den meisten Vertragsmodellen jederzeit kündigen können, ist dies bei Leasing-Nehmern nicht der Fall. Denn Leasingverträge für Immobilien beinhalten üblicherweise lange Laufzeiten, auch Grundmietzeit genannt. In der Regel betragen diese bei Wohnimmobilien mindestens 20 Jahre, bei Gewerbeimmobilien mindestens 15 Jahre. Während dieses Zeitraums ist der Leasing-Nehmer nicht berechtigt, das Vertragsverhältnis zu kündigen. Die Spielräume für Leasing-Nehmer sind hier also um einiges kleiner als die von Mietern.

Wie funktioniert Immobilienleasing?

Entscheidet ein Unternehmen sich für das Leasing einer Immobilie, arbeitet es mit dem Leasing-Geber eng zusammen, um ein passendes Objekt zu finden. Entweder beschafft man gemeinsam ein Grundstück für einen Neubau oder sucht nach bestehenden Betriebsobjekten. Es folgen eine Projektbeurteilung und das Erstellen eines Baumanagement-Plans. Anschließend entscheiden die Parteien, ob sich die Umsetzung des Projekts lohnt und der Leasingvertrag aufgesetzt werden soll. 

Für das Leasing von Gebäuden oder Grundstücken gibt es drei vertragliche Möglichkeiten. Beim Neubau-Leasing kauft die Leasinggesellschaft ein Grundstück und baut darauf eine Immobilie, die den Wünschen des Leasing-Nehmers entspricht. Dabei kann es sich um Privatgebäude, Hotels, Werkhallen oder Verwaltungsgebäude handeln.

Beim Modell "Buy and Lease" dagegen erwirbt der Leasing-Geber eine bereits vorhandene, vorab vom Leasing-Nehmer ausgewählte Immobilie. Diese vermietet er für einen längeren Zeitraum an den Leasing-Nehmer. Meist ist diese Vertragsvariante mit einem abschließenden Kaufrecht für den Leasing-Nehmer verknüpft.

Die Sale-and-Lease-Back-Variante wird meist von Unternehmen genutzt, die einen finanziellen Engpass überbrücken müssen. Die Vorgehensweise in diesem Fall sieht so aus: Das Unternehmen verkauft eine Immobilie an den Leasing-Geber, der dem Unternehmen anschließend Nutzungsrechte an der Immobilie gewährt.

Unternehmen, die ein Gebäude oder Grundstück leasen, müssen über die Leasingrate hinaus mit weiteren Kosten rechnen. Dazu gehören vor allem Instandhaltungs- und Reparaturkosten, aber auch Kosten für Versicherungen. Je nach Vertragsvariante ist es möglich, dass die Kosten für die Immobilie zum Ende des Leasingvertrags noch nicht ganz beglichen sind. Ist dies der Fall, zahlt der Leasing-Nehmer die Restschuld an den Leasing-Geber. 

Im Leasingvertrag können Leasing-Geber und -Nehmer zudem Sonderzahlungen vereinbaren. Damit hat der Leasing-Nehmer das Recht, die Leasingrate zu reduzieren und die Vertragslaufzeit zu verkürzen. Wird vertraglich vereinbart, dass der Leasing-Nehmer die Immobilie im Anschluss an die Leasinglaufzeit kaufen möchte, ergeben sich weitere obligatorische Kosten. Dazu gehören die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und die Grundbuchkosten. 

Vor- und Nachteile von Immobilienleasing

Interessant ist Immobilienl. vor allem, weil es Unternehmen die Chance bietet, den Kauf von Immobilien ohne Eigenkapital zu finanzieren. Insbesondere für junge Unternehmen ist das Konzept attraktiv, denn es schont die Liquidität und ermöglicht dem Leasing-Nehmer, das vorhandene Eigenkapital anderweitig zu investieren. Vorteilhaft ist auch, dass der Leasing-Nehmer die Leasingrate als Betriebsausgabe steuerlich absetzen kann. Außerdem stellt die Rate einen fixen Kostenblock dar, mit dem sich auch in einer langfristigen Perspektive gut planen lässt. Insbesondere noch junge und kleine Unternehmen, aber auch Mittelständler sollten sich den Einsatz von Immobilienl. gut überlegen und sich vorab über alle Vor- und Nachteile der Finanzierungsform informieren. Unsere Hausverwaltung in Mülheim von Wellhöner Immobilien steht Ihnen in allen Fragen rund um das Thema Immobilienl. jederzeit zur Seite. 

Während Immobilienl. für gewerbliche Nutzer eine Alternative zu klassischen Krediten darstellt, ist es für die Finanzierung privater Käufe und Bauvorhaben weniger geeignet. Das liegt unter anderem daran, dass das Investitionsvolumen in der Regel bei mindestens zwei bis drei Millionen Euro liegt. Darüber hinaus müssen auch private Leasing-Nehmer nicht nur die Leasingrate, sondern auch auch andere laufende Kosten wie Reparaturen und Instandhaltungen zahlen - und das obwohl die Immobilie ihnen (noch) nicht gehört.

Nachteilhaft für den Leasing-Nehmer ist auch, dass das Leasingobjekt nach abgelaufenem Leasingzeitraum in den Besitz des Leasinggebers zurückgeht. Die einzige Ausnahme: Leasing-Nehmer und Leasing-Geber haben anfangs eine Kaufmöglichkeit zum Restwert vertraglich festgelegt. Selbst wenn also der Leasing-Nehmer anfangs einen Kredit aufnehmen müsste, um die Immobilie kaufen zu können, wäre diese Variante für ihn insgesamt günstiger. 

Daneben kann das Leasing einer Immobilie weitere Nachteile mit sich bringen. Zum Beispiel: Die geleaste Immobilie bleibt für die gesamte Vertragslaufzeit im Besitz des Leasing-Gebers. Da der Leasing-Nehmer in der Grundmietzeit den Vertrag nicht kündigen kann, ist es gut möglich, dass die Leasingrate zu einer Belastung wird, wenn das leasende Unternehmen in finanzielle Nöte kommt. Für den Fall, dass der Leasing-Nehmer nicht mehr in der Lage ist, die Rate zu zahlen, ist der Leasing-Geber berechtigt, den Leasingvertrag fristlos zu kündigen. Unter Umständen kann er sogar Schadensersatz einfordern.

Steuerliche Vorteile von Immobilienleasing für den Leasing-Nehmer

Als Unternehmer kann der Leasingnehmer die laufenden Leasingraten steuerreduzierend absetzen. Dagegen steht ihm bei einem Kauf keine Möglichkeit zur Verfügung, die Anschaffungskosten abzusetzen. Eine Steuerminderung ist hier nur durch die laufende Abschreibung möglich. Im Falle eines Kaufs können die Anschaffungskosten auf höchstens 67 Jahre verteilt werden, die meisten Vertragsmodelle für das Leasing sehen eine viel kürzere Laufzeit vor. Durch die konstanten Leasing-Raten während der Vertragslaufzeit können diese sehr gut bei der Finanzplanung berücksichtigt werden.

Um das Leasingobjekt steuerlich geltend zu machen, müssen je nach Vertragsmodell bestimmte Bedingungen erfüllt sein. So muss sich die Grundmietzeit in einem sogenannten Vollamortisationsvertrag auf mehr als 40 Prozent und weniger als 90 Prozent der gewöhnlichen Nutzungsdauer belaufen. Erhält der Leasing-Nehmer ein Optionsrecht zum Kauf des Objekts, muss das Entgelt wirtschaftlich angemessen sein. Außerdem darf es sich nicht um sogenanntes Spezialleasing handeln. Das heißt, das Gebäude muss sich noch gut an Dritte veräußern lassen, es darf also nicht zu stark auf die individuellen Wünsche des Leasing-Nehmers zugeschnitten sein.

Ein Teilamortisationsvertrag liegt dann vor, wenn die gesamten Kosten des Leasing-Gebers sich nicht während der Grundmietzeit amortisieren. Um das geleaste Objekt steuermindernd geltend zu machen, dürfen in diesem Fall Grundmietzeit und Nutzungsdauer nicht übereinstimmen. Auch hier darf kein Spezialleasing vorliegen und das Entgelt, für das das Objekt nach Laufzeitende verkauft wird, darf nicht erheblich geringer sein als der Verkehrswert. Außerdem trägt allein der Leasing-Geber das Risiko zur Wertminderung sowie die Chance zur Wertsteigerung.