Immobilienlexikon

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Soll ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt werden, so bedarf es einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Voraussetzung hierfür ist die räumliche Trennung der neu geschaffenen Teileigentumseinheiten.

Abschreibung

Die Abschreibung ist der Betrag, um den der Buchwert eines Vermögensgegenstands im Laufe seiner Nutzungsdauer gemindert wird. Das kann z.B. eine Immobilie sein, die über ihre Nutzungsdauer an Wert verliert. Dieser Verlust wird buchhalterisch als Abschreibung erfasst und geht mit in die Gewinn- und Verlustrechnung ein. Abschreibungsdauern werden aus den sogenannten AfA-Tabellen entnommen.

Altersvorsorge

(H)Ausgesorgt: Gut fürs Alter?

Ob es sich für die Rente rentiert? Das Eigenheim zur Altersvorsorge ist ein Traum, den sich viele Menschen früh verwirklichen. Schließlich lebt man nur einmal und am besten auch mietfrei. Wie traumhaft diese Lösung wirklich ist, lässt sich idealerweise schon während der Suche nach dem Haus bestimmen...

Wie ist die Lage? Bestens, bestimmt! Aber wo? Darauf kann es keine objektive Antwort

geben. Wer lebt lieber in der Stadt, wer am Rand, wer auf dem Land? Wie nah oder weit ist der Abstand zum Nachbarn und zur jetzigen Arbeit, wie laut oder leise ist die Umgebung? Mit Blick aufs Alter wichtig: Wie ist die Verkehrsanbindung? Ist eine gute Versorgung mit Ärzten und Supermärkten auch in Zukunft zu erwarten?

Koste es, was es wolle? Definitiv nein! Klar ist: Finanzielle Freiheit ist selbst dann nicht

garantiert, wenn die Kredittilgung bis zur Rente „durch“ ist. Irgendwann mietfrei (nicht

nebenkostenfrei!) zu wohnen, ist die eine Sache – die bis dahin oder später anfallenden

Reparatur- und Modernisierungskosten jetzt schon einzukalkulieren, ist mindestens genauso wichtig. Als Instandhaltungsrücklage empfehlen sich für ein durchschnittlich großes Haus gemittelt etwa 3.300 Euro pro Jahr – als äußerst grober Richtwert. Bei gekauften Immobilien kann das Urteil eines Profis zum Zustand von Dach und Keller, Heizung und Rohren viel Geld wert sein.

Nach der Karriere keine Barriere! Nach dem Job ist (sehr kurz) vor der Rente. Wer schon früh auch mit möglichen Hindernissen fürs Alter rechnet, ist auf der sicheren Seite. Wenn das Haus nicht bereits seniorengerecht gebaut ist, sollte gewährleistet sein, dass es sich später so ein- und herrichten lässt – von großen Türen über ein leicht zugängliches Bad bis hin zu niedrigen Absätzen und hilfreichen Geländern. Außerdem: So schön ein großer Garten und weitläufige Räume auch erst einmal sind, so erschwerend ist deren Pflege im Alter.

Für alle Fälle: Plan B (und C)... Und wenn nun doch nicht alles läuft wie gedacht? Es gibt

gute Gründe, die Altersvorsorge nicht allein aufs Haus zu bauen. Kapitalanlagen zur privaten Rentenversicherung jenseits des Immobilienbesitzes lohnen sich fast immer – genauso wie die lange vor der Rente geschaffene Option, das Haus doch einmal zu vermieten oder zu verkaufen. Wer an junge Mieter in spe denkt, sollte früh an eine nicht nur fürs Alter attraktive Lage gedacht haben. Wer seine Immobilie später hingegen verkaufen will, sollte vorher nicht zu knapp überlegt haben, ob der höchst spekulative Erlös überhaupt für den eigenen Lebensunterhalt reichen kann.

Plan D – wie „Durchgängig vermietet“: Wer gar nicht erst ins eigene Haus einziehen, sondern ausschließlich andere darin wohnen lassen möchte, tilgt mit den Einnahmen zwar die Baufinanzierung, sollte aber bedenken, dass Miete steuerpflichtig ist und Vermieterpflichten immer „ins Geld gehen“. Geld, das man später zum Großteil selbst noch braucht...

Fazit: Wer den Hauskredit pünktlich bis zur Rente abbezahlt hat, verfügt mit einer Immobilie über eine wertvolle Altersvorsorge. Sorgenfrei macht sie aber nicht. Deshalb sollte das Haus nicht die einzige Absicherung sein.

Anlageimmobilien

Anlage-Tipps: Augen auf beim Immobilienkauf!

Niedrige Zinsen – hohe Kaufbereitschaft. Diese „Formel“ ist nicht besonders kompliziert. War es jemals preiswerter, eine Immobilie als Kapitalanlage anzuschaffen? Gegenfrage: Wirft denn jede von ihnen eine hohe Rendite ab? Wer wirklich profitieren will, der sollte gut rechnen und einiges beachten. Dabei geht es längst nicht „nur“ um das richtige Objekt...

Alles Form-Sache: Nicht alle, aber viele Arten von Immobilien eignen sich als Kapitalanlage – mit jeweils eigenen Vor- und Nachteilen. Bei Einfamilien- und Doppelhäusern erhöht sich meist der Wiederverkaufswert, während Mehrfamilienhäuser oft einen höheren Ertrag, aber auch das Risiko von Leerständen mit sich bringen. Weniger Kapitaleinsatz ist bei Eigentumswohnungen vonnöten, doch liegt die Rendite auch häufig niedriger. Hinzu kommt: Der Käufer ist meistens Teil einer Eigentümergemeinschaft, was Konfliktpotenzial birgt. Wer in Gewerbeimmobilien investieren möchte, darf zwar hohe Erträge einkalkulieren, muss aber in Zeiten von Home-Office und Online-Handel auch mit neuen Marktrisiken rechnen. Bleibt noch das Modell der Immobilienfonds, wodurch der Investor Anteile an Immobilien erwirbt. Voraussetzung ist meist ein hoher Kapitaleinsatz – mit dem Vorteil, dass das Management in den Händen des Verwalters liegt.

Alles aus gutem Grund: Die Wahl der Anlageform ist von der persönlichen Risikobereitschaft, vom geplanten Kapitaleinsatz und vom erwarteten Ertrag abhängig. So viel steht aber fest: Es gibt eine Reihe von Faktoren, die erfolgversprechend sind. Wer seine Anlage-Immobilie in einer zukunftsträchtigen Großstadt wie München, Leipzig, Frankfurt, Dresden oder Berlin kauft, macht kaum etwas verkehrt. Ist dabei auch eine gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu Supermärkten, Arztpraxen, Schulen, Parks und Cafés gegeben, dürfte die Immobilie erst recht attraktiv sein. Aber: Wer in Altbauten investiert, sollte kostspielige Sanierungen und Modernisierungen einkalkulieren – auch zugunsten eines gehobenen Energie-Standards. Bei Mehrfamilienhäusern ist es außerdem nie verkehrt, sich nach der Mieterstruktur und damit nach einem unproblematischen Miteinander zu erkundigen.

Alles mit Berechnung: Wer meint, eine gute Kapitalanlage gefunden zu haben, sollte nicht gleich zuschlagen, sondern vor dem Kauf die Rentabilität der Immobilie prüfen. Dabei kann der „Mietmultiplikator“ helfen – eine kleine Formel, die allerdings weder Kaufnebenkosten noch Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Für eine grobe Berechnung taugt sie dennoch. Wird der Kaufpreis von beispielhaften 500.000 Euro durch einen ebenso fiktiven Jahresmiete-Ertrag von 25.000 Euro geteilt, ergibt sich die Summe von 20 Jahreskaltmieten, mit denen der Kaufpreis erreicht wäre. Wer’s genauer wissen möchte, errechnet mit einer deutlich umfangreicheren Formel die prozentuale Nettorendite und damit den Gewinn nach Abzug aller Kosten, die durch den Verkauf und Steuern entstanden sind. Wer indes exakt prüfen will, ob ein Kaufpreis gerechtfertigt ist, kann auf das Ertragswertverfahren zurückgreifen, das die finanzierende Bank beim Kreditgespräch erläutert.

Fazit: Der historische Niedrigzins macht Immobilien als Kapitalanlagen interessanter als je zuvor. Doch was sich wirklich lohnt und wieviel Rendite zu erwarten ist, bedarf in jedem Fall einer genauen Abwägung.

Annuität

Die Annuität bezeichnet die zusammen addierten Zins- und Tilgungszahlungen innerhalb eines Jahres.

Aufflassungsvormerkung

Soll eine Immobilie verkauft werden, wird der Anspruch auf Eigentumsübertragung des Käufers grundbuchrechtlich abgesichert. Der beurkundende Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt. Mit dem Eingang des Antrags beim Grundbuchamt ist der Käufer vor wirksamen späteren Veräußerungen des Verkäufers gesichert.

Aufteilung

Mit Aufteilung ist die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen gemeint. Diese neu geschaffenen Teileigentumseinheiten können dann einzeln veräußert werden.

Baukindergeld

Baukindergeld: Option mit Zeitfaktor

Familie mit Kind, aber ohne viel Geld sucht Eigenheim? Dabei soll das Baukindergeld als staatlicher Zuschuss für Eltern oder Alleinerziehende mit geringerem Einkommen helfen: neue Bleibe kaufen oder bauen, dort einziehen und den Online-Antrag stellen. Ganz einfach? Im Grunde schon, doch das Zeitfenster schließt sich, und es gilt manches zu beachten...

Wer bekommt’s? Die Förderung gibt es für Haus- und Wohnungskäufer, die seit 1. Januar 2018 bis 31. März 2021 den notariellen Kaufvertrag abgeschlossen haben. Wer die eigenen vier Wände hochzieht, der muss bis zum Jahresende die Baugenehmigung vorliegen haben. Ob Haus oder Wohnung, Kauf oder Bau: Den Zuschuss gibt es nur so lange, wie die Immobilie selbst genutzt wird. Nach dem Einzug ins neue Heim bleiben nach anfangs zwölf Wochen nun sechs Monate Zeit, das Baukindergeld online zu beantragen – beginnend mit dem Datum der Meldebestätigung und letztmöglich am 31. Dezember 2023.

Kein Kinderspiel: Vom Baukindergeld sollen Alleinstehende, verheiratete oder unverheiratete Paare mit mindestens einem Kind profitieren, für das der Antragsteller oder sein Partner Kindergeld erhält. Der Sohn oder die Tochter muss am Tag des Antrags im gemeinsamen Haushalt leben und zu diesem Zeitpunkt noch minderjährig sein.

Was gilt beim Geld?  Die Bemessungsgrundlage beträgt mit einem Kind 90.000 Euro steuerpflichtiges Haushaltseinkommen – und zwar als Durchschnittswert des zweiten plus dritten Kalenderjahres vor dem Jahr der Antragstellung. Für jedes weitere Kind steigt die Einkommensgrenze um 15.000 Euro – das alles aber nur, wenn das neue Zuhause zum Stichtag die einzige eigene Wohnimmobilie in Deutschland ist.

Wie viel darf’s denn sein? Mit Ausnahme einer noch lukrativeren Regelung in Bayern gibt es bundesweit maximal 12.000 Euro Zuschuss pro Kind – in Form von 1.200 Euro jährlich für die Dauer eines Jahrzehnts, in dem die Immobilie selbst genutzt wird. Ob und wann das Kind in dieser Zeit auszieht, spielt indes keine Rolle: Das Baukindergeld gibt es trotzdem volle zehn Jahre lang.

Wo gibt’s denn sowas? Bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz „KfW“. Voraussetzung ist, dass neben Meldebestätigung und Grundbuchauszug die erforderlichen Steuerbescheide eingereicht werden – auch dann, wenn keine Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung besteht. Wichtige Informationen sind unter www.kfw.de/baukindergeld zusammentragen. Wer den Zuschuss bekommen möchte, registriert sich beim kfw.de/zuschussportal und lädt dort seine Dokumente hoch.

Tolles Timing! Das Kind wird einen Tag nach der Antragstellung 18 Jahre alt? Herzlichen Glückwunsch: Es gibt das volle Baukindergeld! Steht Nachwuchs ins Haus? Dann lohnt es sich, die Geburt abzuwarten. Ist das Kind erst nach dem Antrag oder später als sechs Monate nach dem Einzug da, ist das Baukindergeld weg.

Fazit: Wer mindestens ein Kind hat und nicht zu den Großverdienern zählt, der kann dank Baukindergeld womöglich trotzdem im eigenen Zuhause wohnen.

Bauträger

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das kommerziell Grundstücke kauft, auf diesen Immobilien errichtet, um diese dann im bebauten, schlüsselfertigen Zustand zu übereignen.

Bereitstellungszinsen

Wird ein Darlehen nicht zum vereinbarten Zeitpunkt vom Darlehensnehmer abgerufen, sondern ganz / teilweise verspätet in Anspruch genommen, fallen meistens sogenannte "Bereitstellungszinsen" an.

Eigentümer Nebenkosten

Wo laufen sie denn? Nebenkosten für Eigentümer

Auf den ersten Blick ist es eindeutig: Mieten ist günstiger als Kaufen. Wer in einer

Eigentumswohnung lebt, trägt jeden Monat höhere Nebenkosten als ein Mieter. Wo Letzterer bestimmte Beträge aufbringen muss, bleibt am Eigentümer alles hängen. Wer sich eine eigene Immobilie leistet, braucht neben Geld vor allem eines: einen langen Atem.

Gut geplant? – Jeder hat die klassischen Posten zu zahlen, die sich aus der Betriebskosten- und Heizkostenverordnung ergeben – auch ein Mieter. Dazu zählen Versicherungsbeiträge, Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr und einiges andere mehr. Doch wo es beim Mieter aufhört, geht es beim Eigentümer weiter. Das betrifft die vergleichsweisen geringen Kosten für die Hausverwaltung und vor allem die notwendigen Instandhaltungsrücklagen, die schnell „ins Geld gehen“ können. Finanzpolster für Reparaturen in spe: Nicht immer sind sich

Eigentümergemeinschaften über die gebotene Rücklagenhöhe einig. Gesetzliche

Regelungen gibt es dazu bislang nur für den sozialen Wohnungsbau, die aber als

Orientierungshilfe dienen können. Dort gilt für bis zu 22 Jahre alte Gebäude ein

Maximalbetrag von 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr, für bis zu 32 Jahre alte Häuser sind es höchstens neun Euro und bei noch älteren Bauten maximal 11,50 Euro. Ein Aufzug befördert den Betrag jeweils um einen Euro nach oben. Ergo: Käufer einer 100 Quadratmeter großen Eigentumswohnung sollten mit durchschnittlich 1.000 Euro im Jahr rechnen. Ebenfalls nicht von Pappe: die Kosten für den Immobilienkredit, die der Eigentümer alleine trägt – auch wenn er vermietet.

Auf alles gefasst? – Besser paradox als perplex. Lieber das Unerwartete erwarten, als böse überrascht zu werden. Konkret bedeutet das: Reparaturen und Sanierungen fallen voll und ganz in den Pflichtbereich des Eigentümers, und es empfiehlt sich sehr, finanziell vorgesorgt zu haben. Für absehbare Instandsetzungen hat die Eigentümergemeinschaft besagte Rücklage gebildet – aber was passiert, wenn außerplanmäßige Kosten entstehen? Schäden, die von Versicherungen nicht abgedeckt werden, können ein ebenso tiefes Loch ins Portemonnaie reißen wie andere Ausgaben, die sich nicht beeinflussen lassen. Klassiker: Kanalleitungsdefekt...

Risiko im Blick? – Wer sich für all’ das gut gewappnet sieht, darf dennoch nicht vergessen: Es bleibt eine weitere Unwägbarkeit, denn die Kreditkonditionen sind nicht in Stein gemeißelt. Läuft die erste Zinsbindung ab und erhöhen sich dann die Zinsen für die Anschlussfinanzierung, steigt die monatliche Belastung schnell auf einen „empfindlichen Betrag“. Ein guter Schutz gegen das Risiko der Zinsänderung ist gleichzeitig auch ein teurer: regelmäßige Sondertilgungen, wann immer es geht. Wer vom Angebot seiner Bank Gebrauch macht, bis zu fünf Prozent des ursprünglichen Darlehens jährlich zusätzlich zu tilgen, erhöht allerdings seine Belastung.

Fazit: Die laufenden Kosten für den Unterhalt einer Immobilie sind für Eigentümer höher als für Mieter. Doch ist die Bleibe erst mal abbezahlt, hat sich der lange Weg oft gelohnt.

Einbruchschutz

Hals- und Einbruch? Was gegen Diebe wirkt

Diese Daten sind nicht geklaut: Bundesweit verschafft sich alle sechs Minuten ein Dieb

erfolgreich Zugang zu einem Haus oder einer Wohnung. Aber so viel ist sicher: Fast die Hälfte aller Versuche scheitert an Schutzmaßnahmen. Einbruch oder Keinbruch? Auch wenn Mieter keine Umbauten vornehmen dürfen: Nicht nur Immobilienbesitzer können sich gegen einiges wappnen...

Eintritt frei? Besser nicht! Einfachste Regel: Wer unterwegs ist, sollte vorher die

Wohnungstür verriegelt, die Balkontür geschlossen und kein Fenster mehr „auf Kippe stehen“ haben. Wer einen Garten hat, sperrt Leitern und andere Einstiegshilfen am besten weg.

Abwesenheitsassistent: Dezidierte Urlaubspläne sollte man nicht per Social Media

verbreiten – wer weiß, wer mitliest? Manch ein Ganove lässt sich schon mit Hilfe von

Zeitschaltuhren fernhalten, die täglich für Beleuchtung und das Einschalten des Fernsehers sorgen können. Wer im „Smart Home“ lebt, kann per App zum Beispiel auch die Rollläden aus der Ferne öffnen und schließen. Zudem können Nachbarn oder Freunde für „Leben in der Bude“ sorgen, indem sie durchlüften, Post holen und Pflanzen gießen.

Alarm, Alarm! Wer ungebetene Gäste vertreiben möchte, kann das mit Alarmanlagen tun. Für den Außenbereich ist das klare Vermietersache; Bewegungsmelder im Innenraum lassen sich nach Einholung der Erlaubnis aber auch vom Mieter installieren. Eine weitere Option: die automatische Meldung bei einem privaten Wachunternehmen.

Der Wau-Effekt: Dürfen in der Wohnung Tiere gehalten werden, kann das Bellen eines

Hundes so manchen vertreiben, der dort nichts zu suchen hat. Faustregel gegen Langfinger:Abschreckung ist erlaubt, Verletzung ist verboten.

Eigentümlich: Einige Maßnahmen dürfen nur Vermieter ergreifen – etwa, wenn es um

bauliche Veränderungen geht. Dazu zählen Türen und Fenster unterschiedlicher

Sicherheitsklassen, eine Videoüberwachung im Außenbereich unter Einhaltung aller EU-Datenschutzregeln sowie die Installation von Attrappen, Bewegungsmeldern oder einer Beleuchtung des Hauseingangs. Im Innenbereich können Gegensprechanlagen mit Videofunktion und Türspione hilfreich sein.

Preisfrage: Und wer trägt die Kosten? Eigentümer sowie teils auch Mieter können finanzielle Unterstützung bei der staatlichen KfW-Bank in Form von Krediten oder Zuschüssen erhalten. Technische Maßnahmen zum Schutz gegen Einbrecher sollten in die Hände von Fachbetrieben gelegt werden – was sich auch positiv auf Einbruchsversicherungen auswirkt.

Fazit: Der beste Schutz gegen Diebe ist Vorbeugung in mehreren Bereichen. So wird der Einbruch eher zum Keinbruch.

Energieausweis

Effizienz? Klasse! Doch welcher (H)Ausweis?

Wahrheit oder Pflicht? Beides! Auch wenn er ob seiner konkreten Aussagekraft manchmal in der Kritik steht: Ein Energieausweis ist für Hauseigentümer mittlerweile vorgeschrieben und zehn Jahre lang gültig. Was bleibt, ist oft die Wahl zwischen zwei Versionen: der bedarfsorientierten und der verbrauchsorientierten Variante. Eine kleine Entscheidungshilfe – für den Fall, dass die Immobilie es hergibt.

Der Verbrauchsausweis: Dieses Dokument basier t auf realen Daten zum

„Endenergieverbrauch“ der jüngeren Vergangenheit. Grundlage sind mindestens drei Abrechnungsperioden für alle Wohneinheiten des Gebäudes. Der Ausweis gilt für das

gesamte Haus und umfasst vorübergehende Leerstände ebenso wie lokale

Witterungsverhältnisse. Die Berücksichtigung eines rechnerischen Klimafaktors garantiert dabei, dass ein milder Winter keinen besseren und ein harter Winter keinen schlechteren Dämmzustand des Hauses vorgaukelt. Der Verbrauchsausweis gilt für Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohnungen – weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass sich das unterschiedliche Verbrauchsverhalten der Bewohner „ausgleicht“ – und für alle Wohnhäuser, die die Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen.

Der Bedarfsausweis: Diesem Dokument liegt der theoretische Energiebedarf des gesamten Hauses zugrunde. Ein technisches Gutachten bewertet dafür bauliche Aspekte wie die Heizungsanlage und die Fenster- oder Dämmungsqualität des Gebäudes. Bei Neubauten kommt diese Version des Energieausweises automatisch zum Einsatz. Ansonsten ist sie nur für unsanierte Häuser ein Muss, die noch nicht die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten und die bis zu vier Wohnungen umfassen. Der Bedarfsausweis basiert auf

zwei wesentlichen Werten: Liegt der „Primärenergiebedarf“ über dem „Endenergiebedarf“, wird die Beheizung mit einem weniger umweltfreundlichen Energieträger vermutet.

Die Effizienzklassen: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) hat 2014 neben dem Ziel der Transparenz auch die Einteilung in Energieeffizienzklassen mit sich gebracht. Das gilt für den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis gleichermaßen. Während der Energiekennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben wird, reicht die Skala zur Energieeffizienz vom grünen A-Bereich bis zum roten H-Sektor. Selbsterklärend, dass Passivhäuser mit dem Label „A+“ gewürdigt werden und ungedämmte Altbauten ein „H“ kassieren können.

Die Kosten: Ein Verbrauchsausweis lässt sich mit einigen Angaben zum Gebäude und zum Verbrauch aus den vergangenen drei Heizperioden im Internet bestellen. Dafür muss niemand mehr als einen zweistelligen Euro-Betrag investieren. Anders läuft es beim Bedarfsausweis: Für die zugehörige Untersuchung der Immobilie darf ein zertifizierter Experte mehrere hundert Euro verlangen. Deutlich teurer wird es allerdings für Hauseigentümer, die es sich leisten möchten, gar keinen Energieausweis vorzulegen: 15.000 Euro ist die Höchststrafe dafür. Unnötig ist das Dokument tatsächlich bei Häusern mit

maximal 50 Quadratmetern Nutzfläche, bei denkmalgeschützten Gebäuden und bei ausschließlich selbst genutzten Einfamilienhäusern.

Fazit: Damit Mieter oder Käufer alles übers Haus weiß, zeigen Sie Ihren Ausweis!

Erbimmobilien

Eine Immobilie geerbt – und jetzt?

Dieser Fall von „Erb-Gut“ ist gar nicht so selten: Man hat einen nahestehenden Menschen verloren – und ein Haus „gewonnen“. Bei allem persönlichen Schmerz: Umfasst der Nachlass eine Immobilie, stehen wichtige Entscheidungen an.

Erbfolge: An welcher Stelle stehen Sie? Gibt es weder Erbvertrag noch Testament, dann greift die gesetzliche Erbfolge. Sind Sie Ehe- oder Lebenspartner, Kind oder Enkel des Verstorbenen, dann kommen Sie vor den Eltern, Geschwistern und Nichten oder Neffen. Dabei könnten Sie Teil einer Erbengemeinschaft sein, in der Sie sich gemeinsam über die Verwendung der Immobilie einigen müssen.

Finanzen und Grundbuch: „Haus“ klingt gut, aber steht es auf einem hohen Schuldenberg? Dann können Sie das gesamte Erbe ausschlagen. Geben Sie dafür innerhalb von sechs Wochen beim Nachlassgericht eine Erklärung ab. Möchten Sie das Erbe annehmen? Kein Problem: Erledigen Sie das formlos oder tun Sie einfach gar nichts. Wollen Sie die Immobilie selbst bewohnen, beantragen Sie beim Grundbuchamt in den nächsten beiden Jahren kostenfrei die Berichtigung des Grundbucheintrags.

Verkehrswert: Lassen Sie durch ein Gutachten den aktuellen Wert des Hauses aufgrund von Zustand, Größe und Lage bestimmen. Das ist wichtig für die Erbschaftsteuer, denn das Finanzamt orientiert sich dafür ansonsten nur an einem Durchschnittswert. Das Urteil eines Sachkundigen kann sich vor allem bei renovierungsbedürftigen Häusern lohnen – und generell eine wichtige Grundlage bilden, wenn die Immobilie verkauft werden soll.

Erbschaftsteuer: Ihr Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen, der Wert und die Nutzung der Immobilie bestimmen, was Sie in die Staatskasse zahlen „dürfen“. Die höchsten Freibeträge gibt es für Ehe-/Lebenspartner (500.000 Euro) und Kinder (400.000 Euro). Wichtig: Teilen Sie den Erbfall innerhalb von drei Monaten schriftlich dem Finanzamt mit. Steuerfrei ist ein maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche bietendes Haus übrigens, wenn der Verstorbene dort gelebt hat und Sie als sein Ehe-/Lebenspartner oder Kind es für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen möchten. Nutzung: Seien Sie ehrlich zu sich selbst: Möchten Sie in das geerbte Haus tatsächlich einziehen? Passen Größe und Lage wirklich zu Ihrer Lebenssituation? Wenn nicht: lieber vermieten oder verkaufen?

Fazit: Kein Gedanke ist umsonst. Das geht aufs Haus!

Gerichtskosten

Gerichtskosten werden beim Kauf einer Immobilie fällig. Diese entstehen z.B. durch die Eintragungen ins Grundbuch. Die Gerichtskosten betragen etwa 0,5% des Kaufpreises.

Grundbuch

Immo-Bibel: Was im Grundbuch steht

Es ist so etwas wie die Heilige Schrift der Grundstückseigner: Was das Grundbuch vorgibt, das ist über jeden Zweifel erhaben. Umgekehrt bedeutet das: Wer den Kaufvertrag und die Finanzierung einer Immobilie geregelt hat, ist noch lange nicht ihr rechtmäßiger Eigentümer. Diesen Status verleiht allein der Eintrag im Grundbuch – und das geht so...

Grundlegendes: Das Grundbuch gilt als öffentliches Register, in dem bundesweit sämtliche Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte registriert sind. Einsehbar ist es dennoch nur für bestimmte Instanzen, etwa Notare, Gerichte oder potenzielle Käufer, die eine entsprechende Vollmacht des aktuellen Immobilieneigentümers vorweisen können. Anhand einzelner Grundbuchblätter mit jeweils drei „Abteilungen“ klärt es juristisch verbindlich über vergangene und heutige Eigentumsverhältnisse, Wege-, Wohn- oder Vorkaufsrechte, Hypotheken und Grundpfandrechte auf. Zu finden ist es beim Grundbuchamt, das als Abteilung des Amtsgerichts über die Dokumente jeglicher Grundstücke verfügt, die im jeweiligen Amtsgerichtsbezirk liegen.

Notarielles: Ein rechtswirksamer Immobilienkaufvertrag ist ausschließlich unter Begleitung eines Notars möglich – ebenso wie der Eintrag im Grundbuch. Wer einen notariellen Kaufvertrag abschließen möchte, benötigt dazu entweder eine Finanzierungsbestätigung oder, falls genügend Geld zum Direktkauf bereitsteht, einen Kapitalnachweis – jeweils von der Bank. Nota(r)bene: Anschließend kann es allerdings noch einige Wochen dauern, bis der Notar beim zuständigen Amt die Änderungen im Grundbuch erwirkt hat.

Langwieriges: Warum dauert das eine halbe Ewigkeit? – Weil es mit einem Schritt bei

Weitem nicht getan ist. Zuerst muss der Notar eine „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch eintragen lassen – eine Art Reservierung, die verhindert, dass die Immobilie in der Zwischenzeit noch ein weiteres Mal verkauft wird. Außerdem übernimmt der Notar die Löschung der Grundschulden des Vorbesitzers, trägt diejenigen des Käufers ein und informiert das Finanzamt über den Verkauf der Immobilie. Der Fiskus fordert dann die Grunderwerbsteuer vom Käufer. Hat er sie beglichen, erhält der Notar die obligatorische Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Erst dann kann der Notar seinem Mandanten das „Go“ zur Zahlung des Kaufpreises geben. Hat der Verkäufer dem Notar schließlich den Zahlungseingang bestätigt, veranlasst der Notar den Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Finanzielles: Die Kosten für einen Grundbucheintrag sind im Gerichts- und

Notarkostengesetz geregelt und leiten sich von der Höhe des Kaufpreises ab. Dabei wird zwischen Grundbuchkosten – etwa für die Auflassungsvormerkung sowie die Eigentümer- plus Grundschuldeinträge – und Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Betreuung, die Beglaubigung der Unterschriften und den Arbeitsaufwand unterschieden. Die Gesamtkosten für einen Grundbucheintrag belaufen sich damit auf bis zu eineinhalb Prozent des Kaufpreises. Ist die Immobilie später abbezahlt, kann die Grundschuld gelöscht werden. Dafür sind erneute Kosten fürs Grundbuch und den Notar fällig – bis etwa 0,3 Prozent der Grundschuld.

Fazit: Ein bisschen Bürokratie schadet nie? Zumindest sorgt sie hierzulande für klare

Eigentumsverhältnisse – und das anstrengende Kapitel des Grundbucheintrags übernimmt ohnehin der Notar...

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer erhebt der Staat beim Kauf einer Immobilie. Diese fällt einmalig an und errechnet sich aus einem Prozentsatz des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer sollte nicht verwechselt werden mit der Grundsteuer, die jährlich gezahlt und auf die Mieter umlegbar ist. Die Grunderwerbsteuer beläuft sich derzeit in Deutschland je nach

Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.

Grundstücksbewertung

Grundstückspreis: Die Rechnung ohne den Wert gemacht?

Grundstück zu verkaufen? Gut – aber zu welchem Preis? Was schützt vor überzogenen Vorstellungen oder einem Geschäft unter Wert? Wer mit seiner Liegenschaft nicht

danebenliegen will, sollte etwas über Vergleichswert und Bodenrichtwert wissen – und beachten, dass damit noch lange nicht alles über das Grundstück gesagt ist.

Grundstückswert und Gretchenfragen: Wie viel ein Grundstück wert ist, bemisst sich vor allem am Kriterium „unbebaut oder bebaut“. Im Normalfall wird beides gemeinsam

b e t r a c h t e t , a l s o  d e r  r e i n e  B o d e n w e r t  u n d d e r G e b ä u d e w e r t . Die Immobilienwertermittlungsverordnung – wesentlich griffiger: „ImmoWertV“ – schafft dafür den Rahmen. Sie erlaubt neben dem Sachwert- und dem Ertragswert- auch das übliche Vergleichswertverfahren, nach dem sich ein Grundstück durch eine „Gegenüberstellung“ mit ähnlichen Liegenschaften im selben Stadtteil bewerten lässt. Entscheidend ist die Lage – mit dem Ziel, einen marktkonformen, aktuellen Grundstückspreis zu ermitteln. Doch nicht immer sind ausreichend Areale oder Immobilien in gleicher Lage vorhanden.

Bodenrichtwert und BORIS-Sichtfeld: Fehlen genügend direkte Vergleichsobjekte, kann der aktuelle Bodenrichtwert Aufschluss geben. Er wird von einem regionalen Gutachterausschuss festgelegt, umreißt den durchschnittlichen Quadratmeterwert eines Grundstücks in einer bestimmten Lage und wird meist als Preisspanne angegeben. Ausgangspunkt sind die Verkaufspreise zu dort noch unbebauten Grundstücken aus den vergangenen beiden Jahren, aber auch die auf ihnen geplante oder schon vorhandene Bebauung inklusive Nutzungsart. Alle zwölf bis 24 Monate erscheinen öffentlich einsehbare Marktberichte mit Tabellen und Karten zum Bodenrichtwert. Die Zahlen sind für viele Orte auch im Internet-Portal „BORIS“ zu finden.

Verkehrswert und Verkehrtwert? Wer daran zweifelt, dass BORIS die Antwort serviert, sollte einen zweiten Aufschlag wagen. Auch der Vergleichswert ist, wenn denn vorhanden, oft nicht ergiebig genug. Ein Makler hingegen kann den tatsächlichen Verkehrswert ermitteln. Er berücksichtigt neben der reinen Lage auch sämtliche anderen Eigenschaften eines Grundstücks, die letztlich dessen Marktwert bestimmen: Größe und Erschließungsgrad, Boden und Bebaubarkeit, Ausrichtung und Schnitt. Auch von Vorteil: Liegt der Baugrund zum Beispiel in der Nähe einer Schule? Dann kann der Profi sich auf Familien fokussieren und direkt die richtige Zielgruppe ansprechen.

Fazit: Vergleichswert und Bodenrichtwert sind tatsächlich etwas wert – aber eben längst nicht alles. Ein Makler holt das Beste bei der Bewertung eines Grundstücks heraus, weil er die Vorzüge kennt, die jedes Grundstück einzigartig machen.

Heckenschnitt Foto

Laut Gesetz dürfen Sie Ihre Hecke nicht zu jeder Jahreszeit schneiden. Es ist verboten, Hecken in der Zeit vom 1. März bis 30. September zu schneiden. Der Hintergrund ist, dass im Grün lebende Tiere geschützt werden sollen. Zulässig sind lediglich schonende Form- und Pflegeschnitte aufgrund des Zuwachses der Hecken.

Vorsicht! Das Schneiden während der verbotenen Zeit ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldstrafe belegt werden kann!

ImmoWertV

Preis-Frage: Wie die „ImmoWertV“ bei der Antwort hilft

Was ist eine Immobilie wert? Für den Eigentümer meist deutlich mehr als für den Käufer. Erlebnisse, Erinnerungen und Emotionen lassen sich nicht mit Geld aufwiegen – spielen aus objektiver Sicht aber auch keine Rolle. Wo also liegt der Preis? Das lässt sich auf v e r s c h i e d e n e n  We g e n  n e u t r a l b e s t i m m e n – f e s t g e l e g t   in  der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Kurz und knapp: Die ImmoWertV bildet seit Mitte 2010 bundesweit die rechtliche Grundlage zur Bewertung von Grundstücken und Immobilien. Sie soll den veränderten Umständen auf dem Markt gerecht werden, die sich etwa durch die neuen Bundesländer oder Programme zur Aufwertung von Stadtteilen ergeben haben. Die bislang geltenden Regeln wurden erweitert – etwa um die Berücksichtigung des Energie-Levels und der künftigen Entwicklung eines Gebiets.

Weshalb und womit? Um Grundstücke und ihre Bebauungen möglichst objektiv zu bewerten, hilft die Verordnung dabei, den Bodenrichtwert und viele weitere Daten zu ermitteln, aus denen am Ende der Verkehrswert entsteht. Zu Letzteren zählen die generelle Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt, die örtlichen Immobilienpreisverhältnisse und der Zustand des einzelnen Objekts. Der aktuelle Bodenrichtwert wird von einem regionalen Gutachterausschuss festgelegt und gibt den durchschnittlichen Quadratmeterwert eines Grundstücks in einer bestimmten Lage wieder.

Verfahren und Verkehrswert: Die Verordnung hält für Grundstücke und Immobilien in Deutschland drei normierte Methoden zu Ermittlung des Marktwerts bereit. Das

Vergleichswertverfahren lässt sich auf bebaute und unbebaute Grundstücke anwenden und gilt als Goldstandard, wenn der Eigentümer eine zu verkaufende Immobilie selbst bewohnt. Dafür werden die Preise vergleichbarer Häuser oder Wohnungen in ähnlicher Lage ermittelt und Faktoren wie Größe, Energie-Level und Bauzustand einbezogen. Das

Ertragswertverfahren hingegen soll vor allem bei Kapitalanlagen zum Einsatz kommen und macht den Verkehrswert auch von der Restnutzungsdauer und den erwartbaren Erträgen samt Zinsbeträgen abhängig. Das Sachwertverfahren wiederum wird verwendet, wenn die Mieteinnahmen nicht im Vordergrund stehen oder es bei selbstgenutzten Immobilien nicht genügend Vergleichsmöglichkeiten gibt. Dabei ist der Wert des Grundstücks und aller darauf stehenden Gebäude entscheidend – Letzteres in Anlehnung an die Herstellungs- oder Wiederbeschaffungskosten sowie an die Wertminderung durch den Zustand des Objekts.

Fazit: Nichts und niemand ersetzt die Präzision eines guten Maklers. Aber die Verfahren aus der ImmoWertV bilden eine objektive Basis, auf der ein Immobilienexperte den individuellen Marktwert berechnen kann.

Maklerbeteiligung

Courtage oder Blamage: Wann sich ein Makler lohnt

Was gibt es Entspannteres als einen Immobilienverkauf? Nichts, wenn man sehr viel Zeit hat, äußerst gut verhandeln kann und Papierkram über alle Maßen mag. Ansonsten ist es deutlich entspannter, das gesamte Prozedere einem Makler zu überlassen. Mit oder ohne: Für beide Varianten gibt es gute Gründe – man sollte sie bloß im Voraus kennen...

Damit muss man rechnen: Wer sich den Makler spart, der spart sich auch dessen Provision. Doch „keine Courtage“ bedeutet Kosten in anderen Bereichen, und Zeit ist bekanntlich auch wieder Geld. Egal, was den Besitzer wechseln soll – Wohnung, Grundstück oder Haus: Der Markt ist immer in Bewegung. Wer nicht den richtigen Verkaufszeitpunkt erkennt, der macht vor allem eines: Verlust. Und wer nicht gut wirbt, macht nicht mal den.

Irgendwie ansprechend: Wo sich Interessenten befinden und wie sie sich erreichen lassen, das ist von der Zielgruppe abhängig. Wer die besten Kanäle zur Vermarktung kennt und weiß, wie ein ausdrucksstarkes Exposé aussehen muss, der kann auf eigene Faust verkaufen. Wer Immobilienportale aber für Palast-Tore und „Expo-See“ für ein Messe-Gewässer hält, der überlässt das Marketing besser einem Makler, der weiß, wie er wirbt. Binsenweisheit: Wer gezielt sucht, der findet auch besser.

Formulare, Formulare: Kein Verkauf ohne Dokumente! Wer sich nicht verzettelt, der kann den Makler ad acta legen. Andernfalls hilft am besten ein Immobilienexperte bei der Beschaffung aller nötigen Papiere, denn er weiß genau, was gebraucht wird und wo man es bekommt: Bauakte und Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte und Lageplan, Flurkarte und Energieausweis...

Wertgeschätzt und Wert geschätzt: Nicht jeder Eigentümer weiß, was er hat, und manch einer wähnt sich in unermesslichem Reichtum. Die eigene Immobilie emotionslos und objektiv zu bewerten, kostet Zeit und Überwindung – oder Courtage für einen Profi, der die nötige Distanz besitzt, das Marktgeschehen kennt und den Verkehrswert aus allen entscheidenden Faktoren errechnen kann. Binsenweisheit: Wer sich nicht zu weit aus dem Fenster lehnt, fällt auch nicht hinaus.

Verhandlungs-Sache: Manche Leute sind geborene Vermarkter, Händler und Verkäufer. Andere tun sich nicht nur mit der Preisfrage schwer, sondern auch mit schlagfertigen

Argumenten im Verkaufsgespräch. Verhandlungsgeschick und Souveränität sind nicht jedem gegeben – einem Makler schon.

Fix fixiert: Wer auf der Zielgeraden nur noch von der Unterschrift auf dem Kaufvertrag träumt, der könnte ein böses Erwachen erleben. Immobilienexperten denken immer daran, früh genug die Zahlungsfähigkeit potenzieller Käufer abzufragen. Ein Makler weiß nicht nur, dass eine Finanzierungsbestätigung der Bank die nötige Sicherheit verleiht, sondern auch, wie der notarielle Kaufvertrag aussehen und ablaufen muss.

Fazit: Wer aus mangelnder Erfahrung dem Käufer das Feld überlässt, wird schnell in Grund und Boden verhandelt. Ein Immobilienverkauf besteht aus vielen Schritten, und wer keinen Verlust machen möchte, sollte von der Vermarktung bis hin zum Notartermin bestens informiert sein. Andernfalls: Ein Makler ist es.

Maklerkosten

Immobilienkauf: Wer zahlt die Maklerprovision?

Wer die Musik bestellt, der muss sie auch bezahlen. Das ist Musik in den Ohren derjenigen, die zwar gerne mithören, sie aber nicht geordert haben. Laut einem neuen Gesetz zur Aufteilung der Maklerprovision kommen private Immobilienkäufer zwar nun doch nicht in den angedachten Genuss völliger Kostenbefreiung, aber ihre Position wird bundesweit erheblich gestärkt.

Wie denn jetzt? Das am 5. Juni gebilligte Gesetz besagt: Hat der Verkäufer den Makler

beauftragt, übernimmt er auch mindestens die Hälfte der anfallenden Provision – und zwar überall in Deutschland. Der Käufer muss erst dann seinen Anteil tragen, wenn der Verkäufer nachweisen konnte, dass er seinen gezahlt hat. Bietet der Makler seine Leistung provisionsfrei an, gilt das nun ausnahmslos für beide Seiten. Es besteht die Möglichkeit, dass ausschließlich der Verkäufer Kunde des Maklers wird. Das bedeutet, dass der Verkäufer die gesamten Maklerkosten übernimmt.

Warum denn das? In einigen Bundesländern war es bislang nicht üblich, die Courtage für einen vom Verkäufer beauftragten Makler fair aufzuteilen, so dass der Käufer entweder die gesamten Kosten oder einen höheren Anteil zahlen musste.

Wer denn nun? Die neue Regelung bezieht sich im Wortlaut auf Kaufverträge für „Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Auch wenn diese Definition im Einzelfall zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen kann, ist so viel schon mal klar: Kaufverträge zu Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien sind von dem Gesetz nicht betroffen. Ebenso können Wohnungsunternehmen und andere Betriebe auf Käuferseite von der Regelung keinen Gebrauch machen.

Wann gilt’s denn wohl? Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ tritt im Dezember 2020 in Kraft. Bis dahin geschlossene Maklerverträge bleiben von der neuen Regelung ausgenommen.

Was gibt’s denn noch? Komplett neu ist, dass Maklerverträge künftig ausnahmslos in Textform geschlossen werden müssen – andernfalls ist das Abkommen ungültig. Damit wird die bisher gelebte Praxis rechtswidrig, wonach der Vertrag auf der einen Seite durch die Übergabe eines Exposés mit den angeführten Maklerkosten und auf der anderen Seite durch die einfache Annahme der Maklerleistung als erfüllt galt.

Fazit: Der Gesetzgeber hat Courage zur Courtage bewiesen – durch Ausgewogenheit in der Aufteilung der Maklerprovision. Ob die neue Regelung tatsächlich mehr jungen Menschen und Familien den Immobilienkauf erleichtert, ob sich mehr Verkäufer zur Einsparung von Maklerkosten für private Immobilienverkäufe entscheiden und inwieweit Immobilienmakler ihre Flexibilität bei Provisionsverhandlungen einbüßen, dürfte sich ab Anfang 2021 zeigen.

Mietnomaden

Bloß keinen Schaden durch Mietnomaden!

Sie haben eine Immobilie zur Vermietung und einen Mieter gefunden – aber mehrmals keine Miete erhalten? Das ist schade: Mietnomade! Oft genug werden Sie ihn erst bis zu einem Jahr später durch eine Räumungsklage wieder los. Doch es gibt Wege, auf denen Sie früher zu Ihrem Recht kommen oder wenigstens den Schaden minimieren können – und das ist ja schon mal sowas wie die halbe Miete...

Tricks verstehen: Mietnomaden kennen das Mietrecht oft genau – und strapazieren es durch diverse Tricks. Öffnet Ihnen ein Unbekannter die Wohnungstür und behauptet, er sei ein Untermieter, oder begegnet Ihnen in der Wohnung eine schützenswerte oder gar gefährliche Tierart, darf der Gerichtsvollzieher nicht selbst räumen. Oder aber Sie erhalten zwar Mietzahlungen, doch immer nur gerade so viel (oder eher: wenig), dass es Ihnen knapp nicht die fristlose Kündigung erlaubt. Deuten Sie die Zeichen richtig! Sie handeln besser so schnell wie möglich, denn hier handelt es sich um reine Verzögerungstaktik.

Schein und Sein: Lassen Sie sich auch optisch nicht täuschen – längst nicht mehr jeder Mietnomade kommt aus sozial schwachen Verhältnissen mit entsprechendem Outfit daher. Wer systematisch die Miete prellt, kann heute auch im Anzug erscheinen oder sich als Gewerbetreibender ausgeben.

Gut dokumentiert: Lassen Sie sich vor der Unterzeichnung des Mietvertrags Originaldokumente wie Gehaltsnachweise, Bankauszüge und bei vermeintlichen

Unternehmern auch Schufa-Auskünfte zeigen, und sehen Sie alles kritisch durch. Auch wenn es keinen gesetzlichen Anspruch darauf gibt: Fragen Sie den Interessenten, ob er von seinem vorherigen Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erhalten hat und sie vorlegen möchte.

„Berliner Räumung“: Die elegante Lösung. Und wohl die schnellste. Dabei erwirkt der Gerichtsvollzieher bloß einen Schlosswechsel für die entsprechende Wohnungstür. Der Vermieter darf dem Mieter eine Frist von einem Monat setzen, bis zu der die komplette Wohnung wieder aus- und freigeräumt sein muss. Verstreicht die Frist, darf der Vermieter die Räumung veranlassen.

Räumungsklage: Die letzte Lösung. Und wohl die langwierigste, denn: Oft genug dauert es einige Monate, bis die Klage überhaupt bewilligt wird, und dann vergehen weitere Monate, bis der Gerichtsvollzieher tätig werden kann. Bis dahin können Sie ein Menge Geld verlieren – durchschnittlich 25.000 Euro pro Einzelfall in Deutschland.

Fazit: Seien Sie wachsam! Statistisch gesehen treffen Sie bei 400 Vermietungen auf einen Mietnomaden. Immer noch eines der wirksamsten Mittel: Verlangen Sie eine Kaution…

Sanierung - unser Tip

Na, altes Haus? Zeit für die Verjüngungskur!

Ist Ihre Immobilie in die Jahre gekommen? Das ist noch lange kein Grund, dem Glanz vergangener Tage nachzutrauern. In vielen Fällen lohnt sich eine Sanierung, die Ihr Haus nicht nur energetisch besser dastehen lässt. Das Wichtigste dabei: ein guter Plan mit optimaler Umsetzung. Und das geht so...

Mit (Bau-) Substanz: Bringen Sie die aktuelle Gebäudeaufteilung zu Papier und notieren Sie sämtliche Längen, Breiten, Raumhöhen und Wandstärken. Achten Sie vor allem auf tragende Elemente und Dämmungs- sowie Dichtungsmaterialien. Holen Sie sich professionellen Rat, wenn Baustoffe und Konstruktionsarten nicht gerade Ihr Fachgebiet sind.

Mit Energie: Kommen Sie Ihren gesetzlichen Pflichten nach. Hat die Immobilie nach dem 1. Februar 2002 den Eigentümer gewechselt, sind Sie zur energetischen Sanierung des Dachstuhls oder Dachgeschosses verpflichtet. Und: Vor 1990 installierte Heizkessel müssen meist ausgewechselt werden. Holen Sie sich auch für weitere Maßnahmen am besten einen Energieberater ins Haus! Das schafft am Ende ein höheres Energie-Level und vorher Klarheit für Ihre Kostenplanung.

Mit Weitsicht: Bedenken Sie, welche Komponenten nach welcher Zeit erneuert werden sollten. Faustregel: Tapeten und Innenanstriche, Teppiche, Flachdacheindeckung, Anstriche von Fenstern und Türen im Außenbereich sowie der Fassade alle fünf bis zehn Jahre; Dachrinnen, Fallrohre, Fußbodenbeläge, Heizungsteile, elektrische Steuerung, Verglasungen und Verfugungen im Außenbereich alle 15 bis 30 Jahre; Kamine, Dachziegel und Dachstuhl, Außenverkleidung, Fenster und Türen, Wasser- und Stromnetz, Bad- und Küchenausstattung, Putz und Fliesen im Innenbereich alle 30 bis 50 Jahre.

Mit Recht: Beachten Sie das Baurecht sowie Möglichkeiten der finanziellen Förderung. Ihre Bank bietet sicherlich attraktive Modernisierungskredite an, und die staatliche KfW hilft bei energetischen Sanierungen. Informieren Sie sich bei den zuständigen Behörden über Denkmalschutz und Bebauungsplan. Eine Genehmigung brauchen Sie für Nutzungsänderungen, Neuerungen wie Dachausbau oder Wintergarten, Modifikationen an Schornsteinanlage oder Gebäudestatik, Umbauten von Abwasseranlagen und auffällige Renovierungen der Fassade. Zwei bis drei Monate nach Ihrem Baugenehmigungsantrag erhalten Sie die Freigabe zum Bau, für den Sie 36 Monate Zeit haben. Mit Hilfe: Lassen Sie sich bei Großprojekten von einem Architekten unterstützen, der Sie auch beim Bauantrag und Zeitplan betreut. Zur Ausführung aller Arbeiten, die Sie nicht selbst stemmen, stimmen Sie sich mit Handwerksmeistern ab. Treffen Sie vertragliche Vereinbarungen – auch zur Abrechnung nach Stundenlöhnen, Einheits- oder Pauschalpreisen.

Mit Vorsicht: Dokumentieren Sie die Baustelle mit einem Bau-Tagebuch, um eventuelle Unstimmigkeiten später belegen zu können. Kontrollieren Sie die einzelnen Arbeiten und vergleichen Sie deren Fortschritte mit Ihrer Zeitplanung. Abnahmen gehören für Bauherren

und Beauftragte zu den wichtigsten Terminen, denn sie bescheinigen die korrekte Vertragserfüllung durch den Handwerker.

Mit Sicherheit: Auch wenn Handwerker für selbstverschuldete Schäden haften müssen, gibt es etwa durch die Absicherung der Baustelle oder marode Bausubstanz weitere Gefahrenstellen. Denken Sie an die gesetzlich vorgeschriebene Unfallversicherung für alle

Helfer, die nicht durch ein Unternehmen an der Sanierung beteiligt sind, und an die Erneuerung Ihrer Gebäudeversicherung, wenn sie durch den Umbau ihre Gültigkeit verliert. Eine Bauwesenversicherung deckt zudem das Risiko von Sachbeschädigung oder Diebstahl während der Sanierung ab. Und: Lassen Sie sich vom Architekten seine Berufshaftpflichtversicherung zeigen.

Fazit: Planen Sie gut mit Zeit und Geld, und holen Sie sich Hilfe, wo Sie nötig ist. Darauf können Sie bauen!

Sanierungsförderung

So gut wie neu: Wenn der Staat beim Sanieren hilft

Weniger CO2-Ausstoß, mehr Energieeinsparung: Da sämtliche Bestandsgebäude in

Deutschland bis zum Jahr 2050 „klimaneutral“ sein sollen, bietet der Staat finanzielle Hilfe für Sanierungsprojekte an. Ob Haus oder Wohnung: Immobilieneigentümer können beim Umbau einige tausend Euro sparen. Aber unter welchen Voraussetzungen?

Kredit oder Zuschuss? Je nach Maßnahme bietet die staatliche KfW-Bank zwei

unterschiedliche Förderprodukte an: einen direkt ausgezahlten Zuschuss oder einen Kredit, der komplett oder im Falle eines Tilgungszuschusses nicht vollständig zurückgezahlt werden muss. „Energieeffizient sanieren und Erneuerbare Energien nutzen“ nennt sich das Gesamtprogramm, das in einzelne Förderschwerpunkte unterteilt ist.

Effizienzhaus oder Einzelprojekt? Wer seine gesamte Immobilie zum definierten Standard des KfW-Effizienzhauses aufwerten möchte, kann dafür einen Förderkredit von bis zu 120.000 Euro mit bis zu 48.000 Euro Tilgungserlass oder einen Investitionszuschuss von bis zu 48.000 Euro beantragen. Wer hingegen ein Einzelvorhaben in die Tat umsetzen will, darf mit einem Kredit von 50.000 Euro oder einem Zuschuss von 10.000 Euro rechnen – etwa für Wärmedämmung, Fensteraustausch, Fernwärme-Anschluss, Lüftungsanlageneinbau oder Heizungsoptimierung. Die Angebote gelten auch für den Kauf von saniertem Wohnraum. Wer eine Kreditvariante in Anspruch nimmt, muss sich indes von einem Experten für Energieeffizienz begleiten lassen, dessen Kosten wiederum bezuschusst werden können.

Ist guter Rat teuer? Wer sich bei der Planung und dem Bau oder der Sanierung selbst von einem Experten für Energieeffizienz unterstützen lässt, erhält einen Zuschuss von bis zu 4.000 Euro, während die KfW-Bank 50 Prozent der Kosten für die professionelle Begleitung übernimmt. Daneben ist auch die Kombination des Angebots mit anderen geförderten Beratungsleistungen erlaubt.

Heißes Angebot? Soll die seit mindestens zwei Jahren bestehende Heizungsanlage eines Wohngebäudes auf den Betrieb mit erneuerbarer Energie umgerüstet werden, hält die KfW Bank dafür einen Ergänzungskredit von bis zu 50.000 Euro bereit. Das Angebot lässt sich mit weiteren Zuschüssen kombinieren und gilt ebenso für den Kauf von saniertem Wohnraum, der von einer neuen Anlage beheizt wird.

Erneuerbare Energie? Der Förderkredit für Strom und Wärme richtet sich mit bis zu 50

Millionen Euro an private und öffentliche Unternehmen aller Größen, an jegliche Institutionen sowie an Privatpersonen. Das Angebot gilt für Anlagen zur Erzeugung von Strom und Wärme sowie für Netze und Speicher und umfasst unter anderem Photovoltaik, Wasser, Wind und Biogas.

Feuer und Flamme? Wer sich für innovative Energiegewinnung begeistern kann, den

erwartet ein Zuschuss von bis zu 28.200 Euro je installierter Brennstoffzelle – unabhängig von ihrem Einbau in einem neuen oder einem bestehenden Haus oder in einem Wohn- oder Nichtwohngebäude.

Fazit: Wer neben der Umwelt auch seinen Geldbeutel schützen will, informiert sich unter www.kfw.de über die Angebote zur staatlichen Förderung.

Scheidungsimmobilie

Ehe-Aus – und was mit Haus?

Mit einer (Ent-) Scheidung steht oft die nächste ins Haus: Das Ende einer Ehe wirft unweigerlich die Frage auf, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Doch zum Glück im Unglück gibt es mehrere Möglichkeiten.

Einer bleibt: Möchte ein Partner ausziehen und der andere im gemeinsamen Hausweiterleben, geht das per Eigentumsübertragung. Die Abfindung orientiert sich am Marktwert des Objekts und am beurkundeten Eigentumsanteil. Wer sich auf eine Übertragung noch während der Trennung und damit vor der Scheidung einigt, spart viele tausend Euro Grunderwerbsteuer. Doch Vorsicht: Ist das Haus finanziell belastet, wird der Kredit „mitgekauft“. Die Bank muss daher über die Pläne informiert werden.

Kind bekommt: Per Schenkung ist es möglich, die Immobilie auf Nachkommen zu übertragen, die aus der Ehe hervorgegangen sind. Ist das Kind noch minderjährig, muss das Vormundschaftsgericht einwilligen, und möchte nur ein Ehepartner seinen Anteil schenken, ist die Zustimmung des anderen erforderlich. So oder so ist für die Zukunft des Kindes zu bedenken: Grundsteuer, Unterhaltungskosten und Eigentümerpflichten kommen freilich nicht frei Haus...

Wohnraum splitten: Die „Realteilung“ erlaubt es, die Immobilie in zwei getrennte

Wohnungen umzuwandeln, wobei jedem Ehepartner das alleinige Eigentum an seinem Teil zusteht. Juristisch wird das durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch fixiert. Allerdings: Das Haus muss schon aus mehreren Wohneinheiten bestehen oder dafür geeignet sein, sich in zwei baulich abgeschlossene Bereiche einteilen zu lassen. Im zweiten

Fall können schnell Gutachter und Architekten notwendig werden.

Haus vermieten: Wer nach der Scheidung noch auf Augenhöhe miteinander spricht, der kann die gemeinsame Immobilie auch vermieten. Dafür muss das geschiedene Paar gemeinsam Interessenten aussuchen und später sämtliche Vermieteraufgaben wahrnehmen können. In beiden Punkten können Immobilienmakler hilfreich sein und die jeweiligen Interessen der Eheleute berücksichtigen.

Haus verkaufen: Nach dem Trennungsjahr darf jeder Ehepartner den Verkauf dergemeinsamen Immobilie verlangen. Weigert sich der andere, lässt sich seine Zustimmung einklagen. Die beste Möglichkeit, das zu vermeiden: ein objektiver Immobilienmakler, der den Kaufpreis ermittelt, das Exposé erstellt und Termine wahrnimmt. Übrigens: Ehepartner, die das Haus noch im Trennungsjahr verkaufen, können die Bewirtschaftungskosten verringern oder den Erlös für den Vermögensausgleich verwenden.

Staat versteigert: Ist keine Einigung in Sicht, kommt das Gesetz zum Tragen. Mittels Teilungsversteigerung wird die Immobilie auf Antrag beim Amtsgericht öffentlich veräußert. Den Antrag dazu kann jeder Ehepartner unabhängig von der Größe seines Anteils stellen. Ein Gutachter schätzt dann den Wert des Hauses und berechnet daraus die Untergrenze für das Einstiegsgebot. Aber Achtung: Der Startpreis liegt oft bis zu 40 Prozent unter dem Marktwert, und bleiben nach dem Verkauf noch Schulden übrig, müssen beide Ehepartner dafür aufkommen.

Zum Schluss: Zwei Fragen, zwei Antworten

Trennung, Scheidung, Immobilie: Zwei Aspekte kommen bei Eigentümerpaaren immer wieder auf. Frage 1: Was ändert sich beim Hauskredit? – Kurz gesagt: gar nichts. Auch im Trennungs- und Scheidungsfall haftet derjenige, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat. Sind beide Ehepartner die Kreditnehmer, können sie nach einer Trennung versuchen, mit der Bank neue Konditionen auszuhandeln. Frage 2: Was passiert mit der Verkaufssumme? – Hat sich für das Haus ein neuer Eigentümer gefunden, wird der Gesamterlös nach Abzug aller Kosten unter den Ehepartnern aufgeteilt: je nach Höhe der Eigentumsanteile und unabhängig von der Höhe der damaligen Investitionen.

Fazit: Einigen Sie sich, so gut es geht – „Ehe“ das Haus zur Belastung wird.

Umzug

Umzug ins neue Zuhause: Wie lässt sich das einrichten?

Da ist ganz schön viel Bewegung drin: 4,8 Millionen Haushalte und damit mehr als acht Millionen Menschen wechseln in Deutschland jährlich ihren Wohnraum. Wer dabei Chaos vermeiden und Kosten sparen möchte, der sollte Zug um Zug den Umzug planen – mit Hilfe einiger Schlüsselfragen.

Auszugs-Weise: Einige Zeit vor dem Umzug sollten einige Dinge geklärt sein. Welchen

Zeitraum umfasst die Kündigungsfrist? – Drei Monate sind für Mieter Standard. Ist die Wohnung beim Auszug zu renovieren? – Das ist von der damaligen Vereinbarung im Mietvertrag abhängig und davon, ob sie in dieser Form noch gültig ist. Was passiert mit der Kaution? – Ob davon etwas in die Reparatur von Schäden fließen muss, kann ein

Übergabeprotokoll regeln, das Angaben zu seinerzeit bekannten Mängeln enthält. Unternehmen Umzug: Guten Freunden gibt man ein Kissen – oder auch zwei oder drei...

Couch & Co. können von demjenigen privat transportiert werden, der wenige Möbel und viele Helfer hat. Liegt die neue Heimat weiter weg, sind die Möbel sperrig und schwer oder befindet sich die Wohnung im Obergeschoss, bietet sich ein Umzugsunternehmen an. Viele Speditionen bauen Schränke, Küche und Konsorten passgenau wieder auf. Also: privat oder professionell? Fällt die Wahl auf Letzteres, lohnt sich ein Leistungsvergleich und natürlich die...

Preisfrage: Neben den Kosten für Spedition oder Miettransporter fallen noch andere

Ausgaben an – zum Beispiel für die Renovierung, Umzugskartons, den Nachsendeauftrag der Post, die maximal dreimonatige Mietkaution und die Ummeldung des Internet- und Telefonanschlusses. Bei privatem Umzug auch noch möglich: die Versicherung des Hausrats. Übrigens: Wer jobbedingt die Wohnung wechselt, kann manches steuerlich geltend machen – Belegesammlung vorausgesetzt.

Meldung machen: Sobald es sicher bei der neuen Bleibe bleibt, sollten einige Formalitäten auf den Weg gebracht werden: Nachsendeauftrag an die Post, Adressänderung bei Freunden, Bekannten, Versicherungen und Vertragspartnern – und nicht vergessen:

Ummeldung von Fahrzeug, Internet und Telefon sowie Registrierung beim Einwohnermeldeamt. Wer und wen’s ins Ausland zieht, der braucht EU-intern eine Aufenthaltsgenehmigung und EU-extern ein Visum oder eine Arbeitserlaubnis. Außerdem in Erfahrung zu bringen: Müssen Heirats- und Geburtsurkunde übersetzt und beglaubigt, ein internationaler Führerschein beantragt oder der Berufsabschluss anerkannt werden?

Fazit: Wer früh genug den Umzug plant, der spart sich Stress und ein Finanzfiasko.

Verkaufssteuern

Steuer-Erklärung: Was Eigentümer zahlen müssen

Geld hat etwas Flüchtiges. Nicht umsonst sagt man, dass es nur kurz im Portemonnaie

verweilt – bevor es ans Finanzamt geht. Auch „unbewegliches Vermögen“ ist nur von kurzer Verweildauer: Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kauft, ist zu bestimmten Abgaben verpflichtet. Nämlich? Eine ganz kurze Steuer-Erklärung…

Das ist einmalig: Wenn es für Immobilienkäufer so etwas wie Freude über Steuern gibt, dann wohl am ehesten noch bei der Grunderwerbsteuer: Sie fällt wenigstens nur einmal an. Als eine Form der Mehrwertsteuer ist ihre Höhe vom Kaufpreis als sogenannter

Bemessungsgrundlage abhängig. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und reicht je nach Bundesland von 3,5 bis 6,5 Prozent der investierten Summe. Der Eigentümer muss die Abgabe spätestens einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheids entrichten. In den äußerst seltenen Fällen, in denen die Bemessungsgrundlage nur bis zu 2.500 Euro beträgt, entfällt die Grunderwerbsteuer. Ausnahmen kann es indes auch bei einer Schenkung geben.

Das kommt öfter vor: Die Grundsteuer hingegen bezieht sich auf den Besitz und die

Bebauung von Grundstücken und fällt dementsprechend regelmäßig an – meist mit

Quartalsfrist zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November jedes Jahres. Auch sie ist Sache der Bundesländer und wird von den Gemeinden erhoben, doch ist die

Herangehensweise der Besteuerung bundesweit geregelt. Die Berechnung der Grundsteuer ist vergleichsweise schwierig, weil sie mehrere Faktoren einbezieht. Zu diesen Kriterien zählt der Standort in den alten oder neuen Bundesländern, das zuständige Finanzamt und die von der jeweiligen Gemeinde bestimmte Höhe des sogenannten Steuerhebesatzes. Exkurs für Experten: Basis der Besteuerung ist der festgestellte Einheitswert des Grundbesitzes, auf dem der Grundsteuermessbetrag errechnet wird. Dazu wird der Einheitswert mit einer

Steuermesszahl multipliziert. Letztere ist davon abhängig, wie das Grundstück genutzt wird – etwa als Einfamilienhaus, als Mehrfamilienhaus oder als Gewerbe. Erst dann kommt die jeweilige Gemeinde ins Spiel: Sie bestimmt die Grundsteuer, indem sie auf den Grundsteuermessbetrag ihren Hebesatz anwendet. Als Faustregel gilt damit: Einheitswert mal Steuermesszahl mal Hebesatz gleich jährliche Grundsteuer.

Das kann sein: Will der Eigentümer seine Immobilie schon nach weniger als zehn Jahrenwieder verkaufen, dann muss er diesen Verkauf in seiner Steuererklärung als privates Veräußerungsgeschäft angeben. Dabei fällt dann zwar keine Abgeltungssteuer an, stattdessen wird aber der individuelle Einkommensteuersatz zugrunde gelegt – und der ist meist deutlich höher als die Abgeltungssteuer. Erst nach Ablauf von zehn Jahren dürfen Eigentümer die Gewinne aus einem Immobilienverkauf in vollem Umfang für sich behalten.

Fazit: Mitunter ist die Steuer teuer! Wer eine Immobilie erwirbt, sollte außer dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten im Blick haben.

Verkaufsfehler

Hausverkauf oder Ausverkauf? Fehler vermeiden!

Ein paar Klicks, und Ihre Immobilie hat einen neuen Besitzer. Schneller geht es kaum. Doch maklerlos bedeutet nicht makellos – und deshalb gibt es eine Reihe von Fehlern, die man vermeiden sollte, wenn das private Projekt „Hausverkauf“ nicht zum Ausverkauf verkommen soll...

Keine Ahnung: Was ist mein Haus wert und wie finde ich es heraus? Welche Dokumente muss ich bereithalten und wie gestalte ich den Kaufvertrag? Wer auf die Frage nach Knowhow mit „Who knows?“ antwortet, sieht womöglich auch im Verkaufsgespräch nicht besonders glücklich aus.

Gefühlsduselei: Nichts ist so wertvoll wie Erinnerungen? Stimmt – bloß nicht in finanzieller Hinsicht. Emotionale (Ver-) Bindungen zum eigenen Haus haben bei der Ermittlung eines Kaufpreises nichts zu suchen. Wer das nicht einkalkuliert, der liegt mit seiner Vorstellung deutlich...

Über Wert: Auch wer auf eigene Faust im Internet oder in der Nachbarschaft recherchiert, was er für sein Haus verlangen kann, könnte später die Faust in der Tasche ballen. Während Sie preislich vielleicht „Pi mal Daumen“ oder mit übertriebenen Erwartungen unterwegs sind, kennen Interessenten den Markt meist sehr genau. Müssen Sie beim Verkaufsprozess erst alles genau nachsehen, haben Sie... genau: das Nachsehen.

Unter Wert: Der Verkauf der eigenen vier Wände erfordert einigen Auf-Wand:

Wertermittlung, Dokumentenbeschaffung, Exposé-Erstellung, Zielgruppenbestimmung, Interessentenauswahl, Besichtigungsprozedere, Bonitätsprüfung. Wer das nicht direkt auf dem Schirm hat, kommt bald in Verzug. Wer in Zeitnot gerät, lässt wichtige Aspekte aus. Wer Grundlegendes verpasst, lässt andere billig davonkommen – zumindest beim Hausverkauf.

Weitwinkel: Wer die ganze Stadt zu sich einlädt, der muss damit rechnen, dass sie auch kommt. Um den Fokus stattdessen auf den kleinen Kreis erfolgversprechender Interessenten zu richten, sollte das Inserat zur Aussiebung von „Spaßbietern“ und Besichtigungstouristen dienen. Aufschlussreiche Fotos und eine digitale Panorama-Tour durch Ihre Immobilie schaffen Klarheit. Weniger Transparenz hingegen beim zugrundeliegenden Text kann ebenfalls hilfreich sein: Wessen Interesse geweckt ist, der wird sich samt Kontaktdaten schon bei Ihnen melden...

Fazit: Wer kein Experte ist, der sollte sich einen zu Hilfe nehmen. Jahrelange Erfahrung und objektive Perspektive: Makler vermeiden Makel beim privaten Hausverkauf.

Verkaufsunterlagen

Hausverkauf? Unterlagen überlegen!

Papier ist bekanntlich geduldig – und Sie sollten es auch sein, wenn Sie die notwendigen Dokumente zusammensuchen, die Sie für den Verkauf einer Immobilie benötigen. Sind die Unterlagen komplett, ist es das Interesse potenzieller Käufer auch. Doch was wird gebraucht?

Ganz einfach:

Baupläne: Den besten Überblick bietet immer noch ein Grundriss – und zwar ein aktueller. Ist Ihre Immobilie bereits älter, lassen Sie eine neue Skizze erstellen und offenbaren Sie darauf, welche Installationen im Laufe der Zeit geändert und welche Umbauten vorgenommen wurden. Dank heutiger Technik können Sie den Grundriss auch mit 3-D-Ansichten der Wohn- und Nutzflächen mit ihrer Möblierung aufpeppen. Baupläne gibt es beim Bauordnungsamt.

Grundbuchauszug: Alle Daten Ihres Grundstücks von der genauen Größe über eventuelle Belastungen bis hin zu sämtlichen Wohn- und Wegerechten enthält ein Auszug des Grundbuchs. Gehen Sie auf „Nummer sicher“ und bestellen Sie sich eine beglaubigte Kopie – erhältlich beim Grundbuchamt im Amtsgericht oder beim Notar. Flurkarte: Wo liegt Ihre Immobilie und wie fügt sie sich in die Umgebung ein? Ein Auszug der Flurkarte zeigt es genau. Auf dem geografischen Lageplan sind die Grundstücksgrenzen und alle umliegenden Grundstücke eingezeichnet – daher auch die Bezeichnung „Liegenschaftskarte“. Sie bekommen das Dokument zu den benachbarten Baurechten beim

zuständigen Katasteramt.

Bauakte: Wie sieht’s aus am Haus? Gibt es An- und Umbauten? Sämtliche

Baugenehmigungen, -zeichnungen und -beschreibungen sowie Flächen- und Maßangaben enthält die Bauakte Ihrer Immobilie. Machen Sie von Ihrem Recht zur Einsicht Gebrauch und lassen Sie bei Ihrer Stadt oder Gemeinde kostenpflichtige Kopien anfertigen.

Energieausweis: Wollen Sie Ihr Haus verkaufen, müssen Sie spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis der Immobilie vorlegen. Können Sie das nicht, kann das Bauaufsichtsamt ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro verhängen. Deutlich preiswerter ist es, sich einen solchen Ausweis ausstellen zu lassen, falls Sie noch keinen besitzen. Wer zu den zertifizierten Anbietern zählt, erfahren Sie bei der Deutschen Energie-Agentur (dena). Legen Sie Kaufinteressenten außerdem Nachweise über etwaige Sanierungsarbeiten nebst Rechnung und Leistungsbeschreibung vor.

Teilungserklärung: Wollen Sie Ihren Anteil an einem Mehrfamilienhaus verkaufen, zeigt eine Teilungserklärung den Interessenten an, wie die Verhältnisse geregelt sind. Gibt es Sondernutzungsrechte oder Gemeinschaftseigentum? Die notwendigen Angaben zu Ihrer Eigentums-wohnung erhalten Sie im Grundbuchamt. Außerdem: Gewähren Sie potenziellen Käufern Einblicke in die Protokolle der Eigentümerversammlung.

Fazit: Beim Hausbau geht’s nicht ohne Steine – beim Hausverkauf nicht ohne Papier!

Verkaufszeitpunkt

Haus-Aufgabe: Wann ist der optimale Verkaufsmoment?

Wenn eine Immobilie den Eigentümer wechseln soll, gibt es dafür im Wesentlichen zwei Zeitpunkte: einen richtig guten und einen ziemlich schlechten. Dass man den idealen Moment für den Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder Grundstücks nicht verlässlich vorhersagen kann, liegt in der individuellen Natur der Sache. Aber es gibt wichtige Kriterien.

Frage ohne Antwort: Wann sollte ich meine Immobilie unbedingt verkaufen – und wann definitiv nicht? Auf diese Frage gibt es keine pauschale Antwort, denn jedes Haus, jede Wohnung, jedes Grundstück ist so individuell wie die jeweilige Umgebung und die persönlichen Umstände.

Faktoren mit Bedeutung: Wer sich prinzipiell zum Verkauf entschlossen hat, sollte zwei grundsätzliche Kriterien beachten. Kommen persönliche oder berufliche Gründe ins Spiel, lässt sich der Zeitpunkt nur selten frei wählen, so dass Eile geboten und die Beauftragung eines Maklers sinnvoll ist. Wem hingegen die Zeit nicht im Nacken sitzt, der sollte sich keine unnötigen Kosten aufhalsen.

Verluste durch Steuern: Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb erneut verkauft oder wurde sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren zuvor nicht durch den Eigentümer selbst genutzt, kann eine Spekulationssteuer fällig werden. So wandern schnell bis zu 40 Prozent des Gewinns aus dem Verkauf an den Fiskus. Wer die Abgabe vermeiden will, wartet also mit dem Verkauf entsprechend oder nutzt die Immobilie in den letzten drei Jahren selbst. Auf der sicheren Seite ist auch, wer die Drei-Objekt-Grenze beachtet: Ihr zufolge ist gewerblicher Handel anzunehmen und damit Gewerbesteuer fällig, wenn eine Person innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft. Davon ausgenommen sind geerbte Objekte und bebaute Grundstücke, die der Eigentümer mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnt oder vermietet hat.

Tilgung bei Klarheit: Die historisch niedrigen Zinsen ermöglichen mehr Menschen eine Kreditaufnahme – womit die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt steigt. Wer mit einem Hausverkauf frühzeitig einen damals vereinbarten Kredit tilgen möchte, sollte wissen, mit welcher Vorfälligkeitsentschädigung sich die Bank den Zinsverlust vergüten lässt – und ob Abwarten nicht die bessere Option ist.

Bewertung für Kaufpreis: Lohnt sich ein Verkauf im Moment überhaupt? Das verrät oft nur eine professionelle Immobilienbewertung. Kaufpreis gleich Bodenwert plus Grundstücksbebauung und Nachfrage? Ganz so einfach ist es nicht, aber es geht in die

richtige Richtung. Ein Makler hilft bei der Ermittlung des aktuellen Verkehrswerts – und damit indirekt auch bei der Findung des richtigen Zeitpunkts.

Angebot und Nachfrage: Was steht überhaupt zum Verkauf? Der richtige Zeitpunkt ist oft auch von der Art und Nutzung einer Immobilie abhängig. Einfamilienhaus oder

Ferienwohnung, gewerbliche Räume oder unbebautes Grundstück? Welcher Markt gerade blüht und welcher sich gerade erst entwickelt, weiß ein Immobilienmakler.

Fazit: Den richtigen Verkaufszeitpunkt gibt es bestimmt, doch lässt er sich nicht einfach

erkennen. Wer einen Experten zurate zieht, kann die Entscheidung deutlich besser abwägen.

Versicherungen

Hausbesitzer? Lieber auf Nummer Versicherung!

Wer den Schaden hat, braucht für den „Schrott“ nicht zu sorgen? Doch, und das kann für jeden Immobilieneigentümer ziemlich teuer werden, der nicht versichert ist. Ohne der typisch deutschen Überversicherung anheimzufallen: Außer Ihrer Haustür sollten Sie drei wesentliche Versicherungen abschließen. Nämlich die...

Wohngebäudeversicherung: Donnerwetter, so schnell kann’s gehen! Gegen Blitzschlag, Sturm oder Hagel ebenso wie gegen Feuer oder einen Rohrbruch sind Sie mit einer Gebäudeversicherung gewappnet. Doch Vorsicht: Nicht jeder Sturm deckt ganze Dächer ab, und nicht jeder Anbieter deckt alle Schäden ab. Soll heißen: Die Leistungen können stark variieren. Einige Versicherer schließen beispielsweise Schadenfälle aus, die durch grob fahrlässiges Verhalten entstanden sind. Schauen Sie also besonders gut hin, bevor Sie eine Police mit Ihrer Unterschrift besiegeln.

Hausratversicherung: Es ist eine alte Weisheit: Man sollte nicht mit dem Feuer spielen. Damit es nicht auch noch finanziell brandgefährlich wird, bewahrt Sie eine Hausratversicherung vor dem Schlimmsten. Sie schützt die Einrichtung von den Möbeln bis hin zu sämtlichen Geräten in Ihrem Haushalt. Gewiss: Nichts erhebt sich wie Phönix aus der Asche. Doch kommt es zu einem Brand, ersetzt die Versicherung wenigstens den Zeitwert der beschädigten Gegenstände.

Grundbesitzerhaftpflichtversicherung: Bewohnen Sie eine Immobilie nicht ausschließlich selbst oder sind Sie nicht privathaftpflichtversichert, empfiehlt sich dringend eine Versicherung zur Grundbesitzerhaftpflicht. Bestes Beispiel: das juristische Glatteis im Winter. Als Eigentümer sind Sie dazu verpflichtet, den Gehweg vor Ihrem Haus schnee- und eisfrei zu halten, so dass Passanten dort nicht ausrutschen und sich verletzen. Wird von Ihrem Besitz aus doch einmal anderer Besitz beschädigt, springt die Versicherung ein.

Fazit: Nichts ersetzt die Beratung eines Juristen – auch nicht dieser kleine Ratgeber. In jedem Fall gilt aber: Schauen Sie sich genau an, welche Versicherung für welche Schäden zu welchem Zeitpunkt und zu welchem Anteil aufkommt. Sie wollen ja ruhig schlafen – und kein böses Erwachen.

Virtuelle Besichtigung

Auf die digitale Tour: Hausbesichtigung von zu Hause

Bei Hausverkäufern hat es „klick“ gemacht: Mit dem Angebot einer virtuellen Besichtigung ihrer Immobilie rennen sie bei vielen Interessenten offene Türen ein.

Immer willkommen: Verkäufer müssen nur eine Sache beachten, damit beim digitalen Rundgang niemand aneckt...

Warum virtuell? Weil der digitale Rundgang den klassischen Besichtigungstermin sinnvoll ergänzt oder ihn gleich ganz ersetzt. Vorteilhaft und auf den ersten Blick ersichtlich: Der Zeitaufwand ist klein und die Zielgruppe groß. Ein gekonnter Scan des Hauses durch einen versierten Immobilienmakler, und schon können Sie Hunderte von Besuchern empfangen, ohne die Tür zu öffnen. Weiterer Vorteil: Sie müssen nur einmal aufräumen...

Wie geht’s? Einfacher als gedacht. Der digitale Rundgang funktioniert mit Smartphone oder Tablet, PC oder Laptop – solange das Gerät mit dem Internet verbunden ist. Wer Ihrer Immobilie aus der Ferne so nah wie möglich kommen möchte, kann eine Virtual-Reality-Brille ein- und aufsetzen. Auf welchem Bildschirm auch immer: Die 3-D-Besichtigung ist jederzeit online als Bestandteil Ihres Exposés abrufbar.

Wer macht denn sowas? Ein Immobilienmakler mit entsprechendem Equipment. Sein

Aufwand als Dienstleister: digitale Scans sämtlicher Räume und damit ein virtuelles Abbild Ihres gesamten Hauses erstellen. Ihr Aufwand als Eigentümer: Ordnung schaffen, um einen aufgeräumten Eindruck zu hinterlassen – das ist alles. Beim Scannen kommt eine 360-Grad-Kamera zum Einsatz, deren Aufnahmen in überschaubarer Zeit ein dreidimensionales Ebenbild erschaffen. Das Ergebnis ist ein Erlebnis: Ihr Haus als omnipräsentes Online-Objekt.

Worauf kommt’s an? Für Verkäufer und Käufer auf das Gleiche wie beim klassischen Vor-Ort-Termin: für Ersteren auf eine gute Präsentation und für Letzteren darauf, dass Zuschnitt, Anzahl und Aufteilung der Räume ebenso zu den Vorstellungen passen wie die Lage, das Parkplatzangebot und die Verkehrsanbindung. Vieles davon lässt sich virtuell erfahren.

Was denn nun? Welche Art der Präsentation der Eigentümer wählt, ist vielleicht

Geschmackssache – und altmodisch gegen neumodisch auszuspielen, nicht sonderlich klug. Vor-Ort-Termin und virtuelle Tour: Beide Varianten haben ihre Vorteile. Überlassen Sie doch dem Kunden die Wahl!

Fazit: Wer zweigleisig fährt, der macht nichts verkehrt. Und virtuell ist ziemlich schnell. Also: Lassen Sie Ihre Immobilie scannen – und so viele Interessenten wie möglich „hinein“.

Vorkaufsrecht

Hat eine Person ein Vorkaufsrecht auf eine Immobilie, so ist der Verkäufer dazu verpflichtet, der Person mit Vorkaufsrecht dasselbe Angebot wie einer dritten Person zu unterbreiten. Ein privates Vorkaufsrecht sollte zur Sicherheit im Grundbuch eingetragen werden.

WEG-Verwalter

Der WEG-Verwalter ist ein Dienstleister, der das Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer verwaltet. Insbesondere kümmert sich der WEG-Verwalter um die Kommunikation nach Außen, wie z.B. zu Strom- und Gasversorgern. Darüber hinaus ist der Verwalter auch dafür zuständig, einen Wirtschaftsplan und die jährliche Hausgeldabrechnung zu erstellen.

Wertermittlung

Die Wertermittlung hat als Ziel, den Verkehrs- und Beleihungswert einer Immobilie festzustellen. Für diese Ermittlung gibt es viele verschiedene Verfahren, wie das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren. Eine Wertermittlung kann durch einen Immobiliensachverständigen erfolgen und liefert Verkäufer, Käufer bzw. der Bank eine Grundlage für die Verhandlung des Kaufpreises und der Finanzierungssumme.

Wirtschaftsplan

Im Wirtschaftsplan beschließen die WEG-Mitglieder auf Vorschlag des WEG-Verwalters die Höhe der zukünftigen Hausgeldvorauszahlungen unter Berücksichtigung der zu erwartenden Kosten. Tatsächlich anfallende Kosten werden dann den Hausgeldvorauszahlungen gegenübergestellt und fließen in die jährliche Hausgeldabrechnung ein.

Wohnfläche

Die Summe aller anrechenbaren Grundflächen, die zur Wohnung gehören, wird Wohnfläche genannt. Zur Wohnfläche gehören nicht: die Grundfläche des Kellers oder der Dachräume sowie alle Flächen, die bauordnungsrechtlich nicht als Wohnfläche definiert wurden. Aus der Wohnfläche errechnet sich unter anderem die Miete und die anfallenden Nebenkosten.

Zinsfestschreibung

Durch eine Zinsfestschreibung kann der Darlehensnehmer verlässlicher über lange Zeit kalkulieren, welche Belastungen auf ihn durch das aufgenommene Darlehen zukommen. Im Gegensatz zum variablen Zins kann der Festzins über einen mit der Bank vereinbarten Zeitraum nicht verändert werden.