Immobilienwertermittlung

Die Immobilienwertermittlung bezeichnet die Bewertung von Immobilien wie Gebäuden und Grundstücken, wobei zwischen unterschiedlichen Werten zu unterscheiden ist wie zum Beispiel Verkehrswert, Sachwert oder Beleihungswert. Zudem sind die Begriffe Einheitswert, Bodenrichtwert und Bodenwert im Zusammenhang mit Liegenschaften von Bedeutung. Vom Verkauf einer Liegenschaft über den beabsichtigten Kauf einer Wohnung oder eines Hauses bis zu einem Gerichtsverfahren gibt es verschiedene Anlässe, um den Wert einer Immobilie bestimmen zu lassen. Bei Immobilien stehen hohe Summen auf dem Spiel, weshalb eine fachliche, professionelle und möglichst objektive Bewertung von Grundstücken und Gebäuden erforderlich ist, um eine realistische Einschätzung zu erhalten. Diese Aufgabe fällt einem Sachverständigen wie einem ausgebildeten Makler zu. Als Immobilienmakler Mülheim unterstützen wir Sie bei der Immobilienwertermittlung mit Sachverstand und Erfahrung, egal ob Sie den Marktwert Ihres Grundstücks, Ein- oder Mehrfamilienhauses oder Ihrer Wohnung bestimmen lassen möchten. In den meisten Fällen geht es darum, den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Das ist jener Preis, den das Grundstück beziehungsweise die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt voraussichtlich auf dem Markt erzielen würde. Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet. Bei der Verkehrswertbestimmung sind Lage und Beschaffenheit der Liegenschaft und des Objekts zu berücksichtigen. Die rechtlichen Grundlagen für die Bewertung inklusive Definitionen, Kennzahlen und Verfahren finden sich in der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Damit gibt es einheitliche Grundsätze für die Immobilienbewertung, die für Sachverständige und Gutachterausschüsse gleichermaßen gelten.

Bewertung von Grundstücken

Bei der Bewertung von Grundstücken wird der Bodenwert auf Basis eines geeigneten Bodenrichtwerts oder im Rahmen des Vergleichswertverfahrens festgestellt. Die Ermittlung von Grundstückswerten fällt laut Baugesetzbuch (BauGB) in die Zuständigkeit von Gutachterausschüssen, die sich aus unabhängigen Sachverständigen und einem Mitarbeiter der Finanzbehörde zusammensetzen.

Bewertung von Gebäuden

Bei Immobilien kommt je nach Nutzungsart und Bewertungszweck eine Wertermittlung aus unterschiedlichen Perspektiven in Betracht. Das bedeutet, dass ein Kreditinstitut für Fragen der Immobilienfinanzierung andere Anforderungen hat als ein mit der Vermarktung beauftragter Makler oder ein potenzieller Käufer. Für die Wertermittlung von Gebäuden im Immobiliensektor sind diese drei Verfahren vorgesehen: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Die dabei ermittelten Kennzahlen helfen dabei, den Wert von Immobilien einzuschätzen und zu vergleichen. Für eine professionelle Wertermittlung von Gebäuden ist die Hausverwaltung Mülheim ein kompetenter Ansprechpartner, der den Verkehrswert einer Immobilie anhand von Daten vergleichbarer Objekte fachkundig bestimmt. Beim sogenannten Vergleichswertverfahren dienen bereits lukrierte Kaufpreise von Grundstücken und Immobilien als Bewertungsgrundlage. Diese Methode setzt voraus, dass es für eine bestimmte Immobilie ein in puncto Lage, Nutzungsart und Bodenbeschaffenheit vergleichbares Objekt gibt. Bei Wellhöner Immobilien können wir das Vergleichswertverfahren anwenden, um Eigentumswohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäuser zu bewerten. Dabei bilden die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte eine wichtige Bewertungsgrundlage. Hinzu kommen eigene Marktrecherchen sowie die besondere Mikrolage und nicht zuletzt der persönliche Eindruck eines erfahrenen Immobilienmaklers. Beim Vergleichswertverfahren richtet sich der Immobilienwert stark nach der aktuellen Marktsituation.

In Rahmen unserer Hausverwaltung Mülheim nutzen wir das Ertragswertverfahren, um Mehrfamilienhäuser und deren Mietwohnungen, Bürogebäude, Geschäftsflächen und Gewerbeimmobilien zu bewerten. Der dabei ermittelte Ertragswert einer Immobilie definiert sich über die Einnahmen, die zukünftig erwartet werden, und damit über den Überschuss aus Ertrag und Aufwand. Er setzt sich aus der Summe von Gebäudeertragswert (Wert der baulichen Anlage) und Bodenwert zusammen und wird über eine komplexe Formel berechnet. Der Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens liegt in der Bewertung von Mietobjekten und vermietbaren Immobilien.

Bei Immobilien, für die sich keine Erträge ermitteln lassen, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Der ermittelte Sachwert ergibt sich aus dem Wert des Gebäudes (Gebäudesachwert) und dem Bodenwert. Beim Sachwertverfahren sind die angemessenen Herstellungskosten der Immobilie sowie wertmindernde Faktoren wie Herstellungsmängel und das Alter der Gebäude relevant. Die Marktsituation bleibt hingegen unberücksichtigt.

Einheitswert

Der Einheitswert stammt aus dem Steuerrecht und ist daher für die Immobilienbewertung durch einen Makler nicht relevant. Die örtlich zuständige Finanzbehörde ermittelt mit dem Einheitswert den privat, gewerblich oder land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundbesitz. Sie bemisst auf Basis des Einheitswerts die Grund- und Grunderwerbssteuer sowie die Gewerbesteuer. Die Einheitswerte spiegeln in Westdeutschland die Wertverhältnisse des Jahres 1964, in Ostdeutschland jene des Jahres 1935 wider. Mangels späterer Anpassungen fällt der Einheitswert eines Hauses oder Grundstücks deutlich niedriger aus als der reale Verkehrswert. Für die Bewertung von Grundstücken werden heute der Bodenwert und Bodenrichtwerte herangezogen.

In Einzelfällen legen die Finanzbehörden die Einheitswerte neu fest. Bei unbebauten Grundstücken ist der Bodenwert des Jahres 1964 oder 1935 mit der Anzahl der Quadratmeter zu multiplizieren. Im Falle eines bebauten Grundstückes kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei beiden Berechnungen sind noch wertmindernde oder aufwertende Faktoren einzubeziehen. Falls sich der Grundstückswert in einem Ausmaß erhöht hat, das im Bewertungsgesetz festgelegt ist, kommt es zu einer sogenannten Wertfortschreibung, die einer kompletten Neubewertung des Grundstückswerts gleichkommt. Im Falle neuer wirtschaftlicher Einheiten oder Grundstücke, die erstmals besteuert werden müssen, führt die Finanzbehörde eine Nachfeststellung durch.