Sachwert

Der Sachwert bezeichnet den Gebrauchswert von Grundstücken und Immobilien. Anders als der Marktwert und der Ertragswert ist dieser Gebrauchswert nicht von aktuellen Marktgeschehnissen abhängig. Er kommt dann zur Anwendung, wenn die Immobilie keine Erträge abwirft und wenn es keine vergleichbaren Objekte gibt. Der Sachwert wird im Rahmen des Sachwertverfahrens ermittelt, das den Zustand des Gebäudes (Gebäudewert) und den Bodenwert berücksichtigt. Da die aktuelle Marktsituation unberücksichtigt bleibt, fällt der Sachwert meist niedriger aus als der am Markt tatsächlich realisierbare Wert. Das Sachwertverfahren eignet sich bei Wohnimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern, die der Eigennutzung dienen. Als professionelle Makler ermitteln wir bei Wellhöner Immobilien den Sachwert einer Immobilie, indem wir die individuellen Herstellungs- und Wiederherstellungskosten sowie die Objektlage und die Abnutzung bei der Bewertung berücksichtigen. Wir berechnen den Gebäudesachwert anhand der Neubau- und Wiederherstellungskosten inklusive Baunebenkosten und bringen Wertminderungen zum Abzug. Bei der Bestimmung des Sachwerts besteht die Herausforderung darin, die einzelnen Kostenträger fachkundig zu bewerten. Spezielle Maßnahmen zur Modernisierung wie der Austausch von Fenstern, Türen, Sanitäranlagen, Heizung, Dach und Elektroinstallationen lassen den Immobilienwert steigen. Um die Neubaukosten zu bemessen, können auf Basis des Ausstattungsstandards (zum Beispiel einfach, durchschnittlich oder hochwertig) und der Bauweise der Immobilie die sogenannten Normalherstellungskosten aus der Baukostentabelle NHK2010 genutzt werden.

Beleihungswert

Der Beleihungswert fällt in den Bereich der Kreditwirtschaft. Wenn eine Bank für einen bestimmten Zeitraum die Finanzierung für eine Immobilie zur Verfügung stellt, legt sie für diesen Beleihungszeitraum den sogenannten Beleihungswert fest. Der Beleihungswert ist jener Wert, der über eine längere Zeitspanne bei einem Immobilienverkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielbar wäre. Er muss für die komplette Laufzeit der Immobilienfinanzierung Gültigkeit haben und unterscheidet sich damit deutlich vom Verkehrswert, der jenen Immobilienwert abbildet, der im Wertermittlungszeitpunkt voraussichtlich zu erzielen wäre. Der Beleihungswert fällt damit niedriger aus als der Verkehrswert. Das ergibt sich aus dem Pfandbriefgesetz. Für gewöhnlich liegt er zwischen zehn und 30 Prozent unter dem Verkehrswert.

Die Grundlagen für die Beleihungswertermittlung finden sich in der Beleihungswertermittlungsverordnung der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht). Mit der Ermittlung des Beleihungswerts beauftragt die Pfandbriefbank regelmäßig einen Gutachter. Der Beleihungswert kann ebenso wie der Verkehrswert mit dem Sach-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Das Sachwertverfahren bewährt sich bei selbstgenutztem Wohneigentum. Für den Beleihungswert sind der Bauwert (indexierte Baukosten oder Baukosten minus Sicherheitsabschlag) und der Bodenwert zu berechnen. Bei vermieteten Immobilien kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Der dabei ermittelte Ertragswert bezeichnet den Nettoertrag, der aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Kosten und dem Kapitalisierungsfaktor berechnet wird. Wenn es vergleichbare Immobilien gibt, lässt sich der Beleihungswert anhand der Kaufpreise dieser Referenzobjekte ermitteln. Das Vergleichswertverfahren dient regelmäßig der Ergänzung und Kontrolle.