Wohnungseigentümergemeinschaft

Für Käufer von Eigentumswohnungen hat der Begriff Wohnungseigentümergemeinschaft eine wichtige Bedeutung. Wer durch den Kauf einer Eigentumswohnung Mitglied einer Eigentümergemeinschaft wird, sollte die verschiedenen Organe einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Kurz: WEG) und deren Aufgaben kennen. Im Folgenden informieren wir über die Aufgabenbereiche des Verwaltungsbeirats und des Verwalters sowie über Sinn und Zweck einer Eigentümerversammlung.

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft definiert sich über die Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer einer bestimmten Wohnungseigentumsanlage. Jede Person, die eine Wohnung aus der Anlage erwirbt, gehört damit zur Eigentümergemeinschaft, der sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die gesetzliche Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Jeder Wohnungseigentümer verfügt über Sondereigentum an einer Wohnung und hat gleichzeitig einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungsanlage. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Eigentümer nicht nur eine bestimmte Wohnung, sondern auch Miteigentum an der gesamten Anlage. Der Miteigentumsanteil richtet sich nach der Größe, die die Wohnung im Verhältnis zum Gesamtobjekt einnimmt. 

Die Mitglieder bilden eine Gesamthandgemeinschaft, die eine eigene Rechtsfähigkeit besitzt. Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft sind alle Entscheidungen rund um die Wohnungsanlage zu regeln, die die jeweiligen Eigentümer nicht alleine treffen können, weil es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.

Wer bestellt den Verwalter?

Die Eigentümerversammlung bestellt einen Verwalter, der für die laufende Verwaltung des Objekts zuständig ist. Seine Aufgaben und Befugnisse sind in § 27 WEG geregelt. 
Die Eigentümergemeinschaft ernennt den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss. Alternativ kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltung gemeinschaftlich übernehmen, ohne einen Verwalter zu bestellen. Eine solche Selbstverwaltung bringt allerdings Nachteile mit sich, weil die Wohnungseigentümer regelmäßig nicht die notwendigen Erfahrungen haben. Zudem müssen sie bei der Verwaltungstätigkeit gegenüber allen Eigentümern neutral auftreten. Theoretisch kann die Eigentümergemeinschaft einen der Wohnungseigentümer zum Verwalter ernennen. In der Praxis übernehmen jedoch regelmäßig spezialisierte Verwaltungsgesellschaften wie die Wellhöner Group die Aufgaben des WEG-Verwalters und damit die komplette kaufmännische und technische Immobilienverwaltung. Die mit der Hausverwaltung verbundenen Kosten kann die Wohnungseigentümergemeinschaft als Werbungskosten im Rahmen der Steuererklärung geltend machen. Das WEG sieht die Bestellung des Verwalters für maximal fünf Jahre vor. Anschließend entscheiden die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung darüber, ob sie den Vertrag verlängern oder einen neuen Verwalter bestellen.

Welche Aufgaben übernimmt der Verwalter?

Mit der WEG-Verwaltung sind vielfältige Tätigkeiten verbunden. Die Aufgaben des Verwalters bestehen darin, Eigentümerversammlungen einzuberufen und die Wohnanlage laufend zu verwalten. Aus der Verwaltungstätigkeit ergeben sich die folgenden Aufgaben:

- Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen
- Einhaltung der Hausordnung gewährleisten
- Maßnahmen setzen, um das Gemeinschaftseigentum instand zu halten 
- Lasten- und Kostenbeiträge verwalten 
- Gelder der Eigentümergemeinschaft verwalten 
- Zahlungen und Leistungen entgegennehmen 
- Jahresabrechnung zum Ende des Wirtschaftsjahres erstellen 
- Protokollführung in der Eigentümerversammlung 

Die Immobilienverwaltung schließt die kaufmännische und technische Betreuung der Wohnanlage ein. Ein guter Verwalter achtet darauf, dass das Objekt eine Wertsteigerung erfährt, indem er für eine hohe Zufriedenheit der Mieter sorgt, die Leerstandszeiten kurz hält und Betriebs- und Instandhaltungskosten optimiert. Er übernimmt vielfältige Aufgaben, egal ob es darum geht, die Immobilie zu betreuen, Wirtschaftspläne zu erstellen, den Zahlungsverkehr zu überwachen oder Gespräche zu führen. Hinzu kommen die Aufgaben der technischen Verwaltung. Der Verwalter erstellt ein individuelles Instandhaltungskonzept und kontrolliert regelmäßig den Instandhaltungsbedarf der Immobilie, um notwendige Sanierungsmaßnahmen rechtzeitig zu veranlassen und durchführen zu lassen. Im Rahmen der ihm eingeräumten Befugnisse holt er Kostenvoranschläge von Handwerkern ein und erteilt nach einem Vergleich der unterschiedlichen Angebote die entsprechenden Aufträge zur Durchführung der Instandhaltungsarbeiten. Wenn die Kosten das dafür vorgesehene Budget übersteigen, muss der Verwalter die Eigentümergemeinschaft davon in Kenntnis setzen. Mit wiederkehrenden Arbeiten wie der Reinigung des Stiegenhauses und der Schneeräumung wird regelmäßig ein Hausmeister oder eine Reinigungsfirma beauftragt. 

Ein Hausverwalter muss in kaufmännischer, rechtlicher und technischer Hinsicht das gemeinschaftliche Eigentum im Interesse aller Wohnungseigentümer verwalten. Dabei sind die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes und der Teilungserklärung sowie die von der Eigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse zu berücksichtigen. Die Anforderung, objektiv zu handeln und die Interessensvertretung für die Vermieter wahrzunehmen, ist eine große Herausforderung, die ein professioneller WEG-Verwalter erfüllen kann.

Wann gibt es einen Kassenprüfer?

Das WEG sieht keinen eigenen Kassenprüfer vor. Vielmehr kommt die Prüfungsfunktion der Rechnungslegung laut Wohnungseigentumsgesetz dem Beirat zu. Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft einen Kassenprüfer bestellen, indem sie 

- einen der Miteigentümer mit der Kassenprüfung betraut
- einen Rechnungsprüfungsausschuss aus mehreren Eigentümern bildet
- einen externen Rechnungsprüfer (Steuerberater oder Rechtsanwalt) mit der Kassenprüfung beauftragt 

Die Einsetzung des Kassenprüfers erfolgt per Beschluss. Allerdings bleiben dadurch die gesetzlich geregelten Rechte und Pflichten des Beirats im Zusammenhang mit der Rechnungsprüfung unberührt. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften mit Beirat ist daher darauf zu achten, dass der Verwaltungsbeirat mit der Beauftragung des Kassenprüfers einverstanden ist. In diesem Fall führen Kassenprüfer und Verwaltungsbeirat die Rechnungsprüfung gemeinsam durch. Wenn es keinen Beirat gibt, ist die Bestellung eines Kassenprüfers jedenfalls sinnvoll, um die Tätigkeit des Verwalters zu kontrollieren. Der Kassenprüfer sollte per Beschluss die gleichen Aufgaben zugesprochen bekommen, die laut WEG für den Beirat vorgesehen sind, um eine professionelle Kassenprüfung sicherzustellen.

Was sind Sinn und Zweck der Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung gilt als Entscheidungsorgan der Eigentümergemeinschaft, das es den Wohnungseigentümern möglich macht, das Gemeinschaftseigentum zu verwalten. Mindestens einmal jährlich organisiert der Verwalter eine Eigentümerversammlung. Der Sinn und Zweck einer Eigentümerversammlung besteht darin, die notwendigen Beschlüsse über die Verwaltung und Instandhaltung der Wohnungsanlage zu fassen. Für alle Belange betreffend Gemeinschaftseigentum ist die Zustimmung der Miteigentümer notwendig. Das bedeutet, dass der Verwalter Renovierungsarbeiten nicht im Alleingang, sondern nur nach einer entsprechenden Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung veranlassen und umsetzen kann. Dafür muss er die Maßnahmen auf die Tagesordnung setzen und den Mitgliedern vorstellen, bevor die Eigentümerversammlung per Beschluss darüber entscheidet. 

Damit die Eigentümerversammlung Beschlüsse fassen kann, müssen mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile bei der Beschlussfassung anwesend oder durch einen Bevollmächtigten vertreten sein. Manche Tagesordnungspunkte wie beispielsweise bauliche Veränderungen bedürfen eines einstimmigen Beschlusses. Für Sanierungsmaßnahmen gilt diese Einstimmigkeit nicht. Abgesehen von Renovierungsmaßnahmen stehen in einer Eigentümerversammlung diese Punkte an der Tagesordnung: 

- Rechnungslegung 
- Jahresabrechnung 
- Wirtschaftsplan 
- Ernennung und Abberufung des Verwalters 
- Ernennung eines Verwaltungsbeirats 

Nicht immer sind sich die einzelnen Eigentümer über die Notwendigkeit und das Ausmaß bestimmter Maßnahmen einig. So können beispielsweise Punkte wie die Fassadensanierung, die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei Fenster und Türen oder Sondernutzungsrechte zu Unstimmigkeiten zwischen den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Auch finanzielle Aspekte für größere Sanierungsmaßnahmen können Streitigkeiten auslösen, wenn die angesparte Rücklage für die Instandhaltung nicht ausreicht. Bei der Interessenvertretung der Eigentümer kommt dem Verwalter eine wichtige Funktion zu, die Fachwissen, Erfahrung und Objektivität verlangt.

Ihr führender WEG-Verwalter in Mülheim an der Ruhr, Oberhausen und Umgebung

Wellhöner Immobilien ist der führende WEG-Verwalter in Mülheim an der Ruhr sowie in der Region Duisburg und Essen. Wir verfügen über zahlreiche Referenzen im Bereich der Immobilienverwaltung von Wohnobjekten. Als kompetente Hausverwalter übernehmen wir zum Beispiel für 120 Wohneinheiten in Essen, 12 Wohneinheiten in Mülheim und 51 Wohneinheiten in Duisburg die Verwaltung. Darüber hinaus sind wir für die WEG-Verwaltung von insgesamt 36 Einheiten in Essen verantwortlich. Sie suchen für die WEG-Verwaltung von Immobilien in Oberhausen oder Duisburg einen professionellen Partner, der die Interessen der Eigentümer objektiv vertritt, Verwaltungsaufgaben übernimmt und die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft umsetzt? Wir stehen für unverbindliche Gespräche zur Verwaltungsübernahme jederzeit bereit und freuen uns auf Ihre Anfrage.