Que fait concrètement le gestionnaire WEG pour la copropriété ?

Quiconque achète un appartement en copropriété rejoint automatiquement une copropriété (Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG) – et cette communauté a besoin d'un gestionnaire qui la représente vis-à-vis des tiers et l'organise en interne. Depuis la réforme de la loi allemande sur la copropriété (WEG) de 2020, les missions du gestionnaire pour la copropriété sont réglées en détail aux articles 18 à 29 de la loi WEG. Contrairement à la gestion locative, où le gestionnaire agit pour le compte d'un propriétaire unique vis-à-vis de locataires, le gestionnaire WEG représente toute une communauté de propriétaires aux intérêts parfois divergents – ce qui rend son rôle plus exigeant, tant sur le plan juridique qu'organisationnel.

Cet article se concentre volontairement sur le volet spécifique à la copropriété (WEG) de la gestion immobilière. Pour un aperçu complet de l'ensemble des missions de la gestion immobilière – commerciales, techniques et juridiques, tous types de gestion confondus (locative, copropriété, immobilier commercial) – consultez notre guide détaillé sur les missions et obligations de la gestion immobilière.

Les missions légales essentielles selon les articles 18 à 29 de la loi WEG

Le gestionnaire est, conformément à l'article 9b de la loi WEG, l'organe légal de représentation de la communauté, et il est responsable, conformément à l'article 18 de la loi WEG, de la gestion conforme du patrimoine commun. En détail, cela comprend notamment :

  • Établir le budget prévisionnel (article 28 de la loi WEG) : le gestionnaire calcule chaque année les recettes et dépenses prévisibles de la communauté et soumet à l'assemblée des copropriétaires un budget prévisionnel global et individuel pour approbation.
  • Établir le décompte annuel (article 28 de la loi WEG) : à la fin de l'exercice, le gestionnaire établit le décompte des recettes et dépenses réelles et indique les excédents ou déficits pour chaque propriétaire.
  • Préparer, tenir et consigner l'assemblée des copropriétaires (article 24 de la loi WEG) : le gestionnaire convoque dans les formes et délais requis, établit l'ordre du jour, dirige l'assemblée et rédige le procès-verbal – y compris la tenue continue du recueil des décisions.
  • Gérer la réserve d'entretien : la réserve est gérée séparément, calculée de manière appropriée et utilisée pour les mesures d'entretien décidées – une condition centrale pour éviter que des travaux importants ne nécessitent constamment des charges exceptionnelles.
  • Mettre en œuvre les décisions (article 27 de la loi WEG) : les mesures décidées – de l'attribution d'un marché à un artisan jusqu'à une modification de construction – doivent être effectivement exécutées par le gestionnaire, et non simplement documentées.

Ces missions ne relèvent pas d'un service optionnel, mais d'une obligation légale : les propriétaires disposent d'un droit, exigible en justice, à une gestion conforme si le gestionnaire ne fournit pas ces prestations essentielles.

Le gestionnaire certifié : un gage de qualité pour la communauté

Depuis la réforme de la loi WEG, les propriétaires peuvent, conformément à l'article 19, alinéa 2, point 6 de la loi WEG, exiger la nomination d'un gestionnaire certifié, titulaire d'une attestation de compétence délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (IHK) conformément à l'article 26a de la loi WEG, dès lors qu'au moins un tiers des propriétaires en fait la demande. Cette attestation prouve que le gestionnaire possède des connaissances de base en droit de la copropriété, en droit des contrats, en comptabilité et en gestion technique des bâtiments – un critère de qualité concret pour la communauté lors du choix ou du changement de gestionnaire.

Ce qui est souvent supposé à tort être inclus

Un point de friction fréquent entre la copropriété et le gestionnaire est la question de ce qui relève des honoraires de base et de ce qui peut être facturé séparément en tant que rémunération spéciale. Devraient figurer dans les honoraires de base de tout contrat de gestion sérieux :

  • le décompte annuel et le budget prévisionnel
  • l'assemblée ordinaire des copropriétaires, y compris sa préparation et son procès-verbal
  • la tenue continue du recueil des décisions
  • la communication courante avec les propriétaires et le conseil syndical

Sont en revanche souvent facturés séparément – ce qui est parfois justifié, parfois juridiquement contestable lorsqu'il s'agit en réalité de prestations essentielles :

  • les assemblées extraordinaires des copropriétaires
  • les procédures de relance envers les propriétaires en retard de paiement
  • la correspondance avec les administrations et les assurances en cas de sinistre
  • l'appel d'offres et l'attribution de travaux d'entretien importants

Notre conseil pour les copropriétés : faites-vous expliquer en détail la liste des rémunérations spéciales du contrat de gestion avant de le signer ou avant un changement de gestionnaire, et comparez-la aux pratiques du marché. Un gestionnaire qui fait preuve de transparence sur ce point montre, dès avant le début du contrat, ce à quoi ressemblera la collaboration par la suite. Wellhöner Immobilienmanagement assume, pour les copropriétés à Mülheim an der Ruhr et dans toute la région de la Ruhr, l'ensemble des missions légales essentielles de la gestion WEG – de manière transparente, avec un cahier des charges clairement défini et un contact personnalisé pour les propriétaires et le conseil syndical.