Qu'est-ce que le règlement de copropriété (Teilungserklärung) ?

Le règlement de copropriété (Teilungserklärung) est l'acte fondateur juridique de toute copropriété (Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG) en droit allemand. Il permet au propriétaire fondateur – le plus souvent un promoteur – de diviser un terrain, conformément à l'article 8 de la loi allemande sur la copropriété (WEG), en droits de propriété individuels et juridiquement autonomes sur des lots d'habitation ou des locaux. Ce n'est qu'avec l'acte notarié et l'inscription au livre foncier (Grundbuch) que naissent les unités de propriété que vous pouvez acquérir en tant qu'acheteur. Sans règlement de copropriété, il n'existe pas de propriété par lots au sens juridique du terme – il constitue donc la base sur laquelle repose le fonctionnement de toute la copropriété.

En pratique, le règlement de copropriété est souvent réuni dans un seul et même document avec le règlement intérieur (Gemeinschaftsordnung). Alors que le règlement de copropriété, au sens strict, règle la répartition matérielle du bien, le règlement intérieur contient les « règles du jeu » de la vie en communauté – par exemple les droits de vote, la répartition des charges ou les restrictions d'usage.

Propriété privative, parties communes et droits d'usage exclusif

Le règlement de copropriété détermine précisément ce qui relève de la propriété privative (Sondereigentum – attribuée individuellement à un propriétaire, par exemple le logement lui-même, les aménagements intérieurs, les cloisons non porteuses) et ce qui relève des parties communes (Gemeinschaftseigentum – appartenant à l'ensemble des propriétaires, par exemple le toit, la façade, les murs porteurs, la cage d'escalier, l'installation de chauffage). Cette distinction n'est pas une simple formalité : en pratique, elle détermine qui est responsable de l'entretien et des coûts, et qui peut participer aux décisions concernant les modifications de construction.

Le règlement de copropriété attribue en outre souvent des droits d'usage exclusif (Sondernutzungsrechte) – par exemple sur une partie de jardin, une place de stationnement ou une cave. Ces surfaces restent juridiquement des parties communes, mais ne peuvent être utilisées que par un propriétaire déterminé. Quiconque achète un logement avec jardin ou place de stationnement devrait donc impérativement vérifier que ce droit d'usage est bien ancré dans le règlement de copropriété – une simple promesse orale du vendeur ne suffit pas.

La clé de répartition des charges

Un élément central est la clé de répartition des charges : elle détermine selon quel critère les charges courantes, les frais d'entretien et les dotations aux réserves sont répartis entre les différents propriétaires – généralement les quotes-parts de copropriété, la surface habitable ou le nombre d'unités. En dérogation à la règle légale de l'article 16, alinéa 2 de la loi WEG, le règlement de copropriété peut fixer ses propres clés de répartition différenciées, par exemple pour les frais d'ascenseur (uniquement les propriétaires des étages supérieurs) ou les frais de chauffage. Ces dispositions priment sur la règle légale de base et doivent être lues attentivement avant l'achat.

Pourquoi le règlement de copropriété est si important lors d'un achat

Quiconque achète un appartement en copropriété n'achète pas seulement quatre murs : il entre automatiquement dans le règlement de copropriété et le règlement intérieur existants – qu'il les ait lus au préalable ou non. Points pratiques fréquemment réglés dans le règlement de copropriété :

  • Modifications de construction : certains règlements de copropriété prévoient des exigences d'autorisation ou des règles de conception (par exemple pour le vitrage des balcons, les stores, les antennes paraboliques).
  • Détention d'animaux : les interdictions générales de détention d'animaux dans le règlement de copropriété sont, selon la jurisprudence, le plus souvent inefficaces, mais des règles concernant une détention gênante ou excessive peuvent être admissibles.
  • Location : une interdiction générale de louer n'est en principe pas admissible, mais une obligation d'obtenir l'accord du gestionnaire pour la location peut être prévue.
  • Usage commercial : il est souvent précisé si et dans quelle mesure un usage commercial de la propriété privative est autorisé.

Ce qui est impérativement prévu par la loi depuis la réforme WEG de 2020

Depuis la réforme de la loi sur la copropriété (WEG) entrée en vigueur le 1er décembre 2020, un principe important s'applique : certains droits légaux des propriétaires sont impératifs et ne peuvent plus être restreints par le règlement de copropriété. Cela concerne en particulier le droit à des modifications de construction appropriées, comme l'installation d'un point de recharge pour véhicules électriques, un accès sans obstacles ou des mesures de protection contre le cambriolage (article 20, alinéa 2 de la loi WEG). La procédure de décision en assemblée générale (majorité simple pour la plupart des modifications de construction, article 20, alinéa 1 de la loi WEG) est également fixée par la loi et ne peut être durcie à volonté par le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété régit donc avant tout la répartition des droits, des obligations et des charges – mais pas les droits minimaux légaux de chaque propriétaire.

Comment obtenir une copie du règlement de copropriété

En tant que propriétaire (ou futur propriétaire), vous avez à tout moment le droit de consulter le règlement de copropriété. Les voies habituelles :

  1. Vendeur / agent immobilier : lors de l'achat, le règlement de copropriété devrait de toute façon faire partie des documents de vente.
  2. Gestionnaire immobilier : le gestionnaire conserve généralement une copie et la met à disposition des propriétaires.
  3. Service du livre foncier (Grundbuchamt) : le règlement de copropriété est déposé en annexe au dossier du livre foncier auprès du service compétent. Avec un intérêt légitime (par exemple en tant qu'acheteur potentiel muni d'une procuration notariée, ou en tant que propriétaire inscrit), vous pouvez y consulter les extraits du livre foncier et le règlement de copropriété, ou en demander une copie.

Notre conseil : lisez intégralement le règlement de copropriété et le règlement intérieur avant l'achat – idéalement avec un avocat spécialisé en droit de la copropriété ou avec votre gestionnaire immobilier. Vous éviterez ainsi de mauvaises surprises concernant la répartition des charges, les droits d'usage ou les travaux prévus. Wellhöner Immobilienmanagement accompagne les propriétaires à Mülheim an der Ruhr et dans toute la région de la Ruhr dans l'analyse et l'application pratique de leur règlement de copropriété.