Calculateur du coût de gestion locative
Distinguer la base tarifaire de la charge
Une planification fiable commence par deux questions distinctes : quelle base tarifaire s'applique au bien et quelles caractéristiques augmentent la charge réelle de gestion ? Ce calculateur réunit les deux sans transformer un minimum en devis ferme.
Indiquez le nombre et l'usage des lots, puis répondez à quatre questions courtes. Vous obtenez le minimum calculé selon le modèle tarifaire Wellhöner actuellement publié ainsi qu'un indicateur de charge distinct pour préparer le devis.
La page allemande « Coûts de gestion immobilière » détaille les tarifs de la WEG, de la gestion locative et des lots privatifs. Cet outil calcule uniquement la gestion locative. Il n'évalue pas la qualité de vos processus actuels ; utilisez pour cela l'auto-évaluation du bailleur. La décision entre autogestion et délégation est traitée dans « Quand la gestion locative est-elle rentable ? ».
Modèle Wellhöner actuel · août 2026
Minimum calculé et profil de charge
Le calcul n'utilise que les paramètres publiés. Les réponses sur la charge ne modifient pas le montant ; elles indiquent les points à clarifier dans un devis individuel.
Quatre questions sur la charge de gestion habituelle
Choisissez pour chaque question la description la plus proche de la situation actuelle de ce bien précis.
Minimum calculé
minimum 300,00 € HT
357,00 € TTC
3 600,00 € HT
4 284,00 € TTC
Répondez aux quatre questions pour obtenir l'indicateur de charge distinct.
Méthode de calcul
Pour un bien comptant jusqu'à neuf lots, les honoraires minimums sont de 300 € HT par mois et par bien.
Chaque lot commercial est facturé à 3,5 % de son loyer mensuel charges comprises, avec un minimum de 30 € HT. Le montant le plus élevé entre le minimum par bien et la somme des lots commerciaux s'applique.
Le montant affiché est un minimum calculé selon le modèle publié, pas un devis. Les honoraires réels peuvent être supérieurs selon les prestations et la charge.
Transparence
Un minimum n'est pas le prix final
Les petits biens génèrent une charge de base récurrente, qu'ils comptent deux ou neuf lots. Le modèle publié applique donc un minimum par bien jusqu'à neuf lots. Les lots commerciaux sont calculés individuellement ; le total le plus élevé reste déterminant.
Le calculateur reproduit cette base mathématique. Charge, limites des prestations, durée du contrat, reprise et cas exceptionnels sont présentés séparément au lieu d'être convertis en majorations inventées.
- Jusqu'à 9 lots au total : minimum 300 € HT ou 357 € TTC par mois et par bien.
- Usage commercial : 3,5 % du loyer charges comprises par lot, avec un minimum de 30 € HT.
- La base est le montant le plus élevé entre le minimum par bien et la somme des lots commerciaux.
- À partir de 10 lots : calcul individuel sans montant forfaitaire en ligne.
- TVA utilisée : 19 % ; toute évolution de la fiscalité légale doit être prise en compte séparément.
Le contrat avant l'étiquette
Ce que couvrent réellement les honoraires
Un montant mensuel n'est comparable que si son périmètre est clair. La gestion locative courante peut inclure des tâches commerciales, relationnelles et de coordination technique ; contenu, fréquence, pouvoirs et circuits de réponse doivent être définis au contrat.
Gestion commerciale
Comptabilité des loyers, contrôle des paiements, pièces de décompte, impayés et rapports au propriétaire.
Communication locataires
Traitement centralisé, demandes documentées, rendez-vous et procédures d'escalade définies.
Coordination technique
Enregistrement et priorisation des défauts, commandes et suivi des prestataires convenus.
Décisions du propriétaire
Budgets, gros travaux, stratégie contractuelle et décisions expressément réservées restent au propriétaire.
Risques de coûts avant signature
Ce qui se situe souvent hors du forfait courant
Une prestation supplémentaire n'est pas automatiquement incluse ou exclue. Le contrat concret prévaut. Honoraires, déclencheur, validation et justificatif de chaque supplément doivent être compréhensibles.
Nouvelle location et relocation
Annonce, visites, sélection, préparation du bail et remise des clés peuvent être convenues séparément.
Remise à niveau à la reprise
Dossiers incomplets, écritures ouvertes, anciens cas et migration des données peuvent créer une charge unique.
Dossiers juridiques intensifs
Relances, procédures judiciaires ou d'expulsion et conseil juridique externe doivent être séparés.
Mesures techniques importantes
Suivi de rénovation, sinistres, appels d'offres et visites fréquentes peuvent entraîner des honoraires en plus.
Comparer à périmètre égal
Six questions pour une comparaison solide
Ne comparez pas seulement les montants mensuels. Deux devis avec des inclusions, circuits de réponse ou suppléments différents ne sont pas économiquement équivalents.
- Quelles prestations de base sont expressément incluses, et à quelle fréquence ?
- Quelles tâches sont facturées en plus au temps, au cas, au lot ou au pourcentage ?
- Quels frais uniques concernent la reprise, la préparation des données ou l'inventaire initial ?
- Quels pouvoirs, seuils d'autorisation et décisions du propriétaire sont prévus ?
- Quels rapports, justificatifs et états d'avancement le propriétaire reçoit-il régulièrement ?
- Comment sont réglés durée, indexation, résiliation et transfert en fin de contrat ?
Étape suivante utile
Ne pas confondre prix, qualité des processus et rentabilité
Le calculateur répond à la base tarifaire et signale les facteurs de charge. L'auto-évaluation du bailleur vérifie si vos processus actuels sont organisés professionnellement. L'intérêt d'une délégation exige aussi d'examiner temps, risques, remplacement et tâches restant au propriétaire.
Conclusion
Une bonne comparaison commence par un périmètre clair
La base de calcul fournit une orientation, mais seuls les dossiers du bien, les prestations et les cas particuliers clairement séparés rendent les honoraires fiables. Utilisez le résultat pour préparer un devis transparent, pas pour le remplacer.
Faire calculer le bien et les prestations individuellement
Un devis fiable tient compte de la composition, de l'usage, des dossiers, de l'état technique et des tâches à déléguer.
Demander la gestion locativeAuteur, vérification éditoriale et sources
Wellhöner Immobilienmanagement GmbH & Co. KG
- Wellhöner Kostenmodell – Hausverwaltung KostenWellhöner Immobilienmanagement GmbH & Co. KG
- § 1 BetrKV – Betriebskosten und ausgeschlossene VerwaltungskostenBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 556 BGB – Vereinbarungen über BetriebskostenBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
Questions fréquentes
FAQ du calculateur de coût de gestion locative
Le résultat est-il un devis ferme ?
Non. Il s'agit d'un minimum calculé selon le modèle publié. Le devis n'est établi qu'après examen du bien, des dossiers, des prestations et des cas particuliers.
Pourquoi un minimum jusqu'à neuf lots ?
Même un petit bien crée une charge récurrente de disponibilité, comptabilité, communication, documentation et coordination. Le minimum est donc indiqué par bien géré et non comme tarif fixe par logement.
Pourquoi aucun forfait à partir de dix lots ?
Avec davantage de lots, composition, structure, prestations et économies d'échelle interagissent différemment. Le modèle publié prévoit donc un devis individuel dès dix lots au total.
Comment les lots commerciaux sont-ils calculés ?
Chaque lot est facturé à 3,5 % de son loyer mensuel charges comprises, avec un minimum de 30 € HT. Les montants sont additionnés ; le plus élevé entre cette somme et le minimum par bien s'applique.
Un indicateur de charge élevé modifie-t-il automatiquement le prix ?
Non. Il ne crée volontairement aucune majoration forfaitaire. Il signale les points à clarifier dans le devis. Leur effet dépend des prestations réellement convenues.
Quelles prestations peuvent être facturées en plus ?
Selon le contrat : relocation, remise à niveau lors de la reprise, dossiers juridiques intensifs, rénovations ou sinistres importants et visites exceptionnellement fréquentes.
Pourquoi afficher les montants HT et TTC ?
Le modèle indique les honoraires HT ; l'outil affiche aussi le TTC avec 19 % de TVA à titre indicatif. Le devis, la facture et la fiscalité applicable restent déterminants.
Le bailleur peut-il répercuter les frais sur un locataire résidentiel ?
Selon le § 1 al. 2 BetrKV, les frais de gestion ne sont pas des charges d'exploitation d'une location résidentielle allemande. Les baux commerciaux et autres cas particuliers doivent être examinés selon le contrat.
Est-ce la même chose que l'auto-évaluation du bailleur ?
Non. Ce calculateur examine la base tarifaire et les facteurs de charge d'une gestion professionnelle. L'auto-évaluation analyse en 15 questions l'organisation de vos processus actuels.
Mes données sont-elles enregistrées ou transmises ?
Non. Elles restent uniquement dans la mémoire du navigateur pendant l'utilisation de la page. Aucune donnée personnelle, adresse ou information sur un locataire n'est nécessaire et aucun profil n'est créé.