Verwalter zustimmung
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung taucht kurz vor dem Notartermin oft eine Frage auf, die den Zeitplan durcheinanderbringt: Braucht es die Zustimmung der Verwaltung? Steht im Grundbuch eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, lautet die Antwort ja, und ohne diese Zustimmung wird der Eigentumsübergang nicht vollzogen.
Diese Seite erklärt, wann die Zustimmung erforderlich ist, wann sie verweigert werden darf, welche Form das Grundbuchamt verlangt und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen. Das Antragsformular können Sie kostenlos als PDF herunterladen.
Antrag auf Verwalterzustimmung als PDF
Alle Angaben, die eine Verwaltung für die Prüfung benötigt: Objekt und Einheit, Veräußerer und Erwerber, Kaufvertragsdaten, Erklärungen des Erwerbers und Anlagenverzeichnis.
PDF, DIN A4, kostenlos. Keine Anmeldung, keine Datenübermittlung.
Rechtlicher Hintergrund
§ 12 Abs. 1 WEG erlaubt es, als Inhalt des Sondereigentums zu vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer für die Veräußerung seines Wohnungseigentums die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten benötigt. In der Praxis wird diese Aufgabe fast immer der Verwaltung übertragen.
Der Zweck ist der Schutz der Gemeinschaft vor Erwerbern, die ihren Pflichten voraussichtlich nicht nachkommen. Deshalb ist das Prüfungsrecht eng begrenzt: Nach § 12 Abs. 2 WEG darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagt werden.
Prüfen Sie zuerst, ob die Beschränkung überhaupt gilt. Sie muss in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen sein; die bloße Erwähnung in alten Unterlagen genügt nicht.
Ohne Zustimmung kein Eigentumsübergang
Nach § 12 Abs. 3 WEG sind die Veräußerung und das zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft unwirksam, solange die erforderliche Zustimmung fehlt. Das Grundbuchamt trägt den Erwerber nicht ein, und der Kaufpreis wird üblicherweise nicht fällig.
Das ist kein endgültiges Aus: Die Zustimmung kann nachgeholt werden, und der Vertrag wird dann wirksam. Es kostet aber Zeit, und bei Finanzierungen mit befristeter Zusage wird das schnell teuer.
Kümmern Sie sich deshalb parallel zur Vorbereitung der Beurkundung darum, nicht erst danach.
Wann die Zustimmung verweigert werden darf
Wichtiger Grund liegt nahe
- Erkennbare Zahlungsunfähigkeit des Erwerbers, etwa laufendes Insolvenzverfahren
- Abgegebene Vermögensauskunft oder eidesstattliche Versicherung
- Erkennbare Absicht einer zweckwidrigen Nutzung entgegen der Teilungserklärung
- Konkrete Anhaltspunkte für erhebliche Störungen des Gemeinschaftsfriedens
Kein wichtiger Grund
- Persönliche Vorbehalte einzelner Eigentümer gegen den Erwerber
- Höhe des vereinbarten Kaufpreises
- Herkunft, Nationalität, Familienstand oder Beruf des Erwerbers
- Offene Hausgelder des Verkäufers, denn diese bleiben dessen Schuld
- Beabsichtigte Vermietung, sofern die Teilungserklärung sie zulässt
So läuft es ab
Grundbuch prüfen
Ist in Abteilung II eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG eingetragen? Ohne Eintragung ist keine Zustimmung nötig.
Antrag stellen
Formular ausfüllen und mit dem Kaufvertragsentwurf an die Verwaltung senden. Je vollständiger, desto schneller.
Prüfung durch die Verwaltung
Geprüft wird allein, ob ein wichtiger Grund gegen den Erwerber vorliegt, nicht der Kaufpreis oder die Vertragsgestaltung.
Beglaubigung beim Notar
Die Verwaltung unterschreibt vor dem Notar. Nach § 29 GBO verlangt das Grundbuchamt die öffentlich beglaubigte Form.
Einreichung beim Grundbuchamt
In der Regel übernimmt der beurkundende Notar die Weiterleitung zusammen mit den übrigen Unterlagen.
Eintragung des Erwerbers
Erst jetzt kann das Grundbuchamt den Eigentumswechsel vollziehen.
Kosten
Die Kosten setzen sich aus zwei Positionen zusammen. Die Vergütung der Verwaltung für die Bearbeitung ist regelmäßig im Verwaltervertrag als Sonderleistung geregelt und bewegt sich in der Praxis meist im niedrigen dreistelligen Bereich. Dazu kommt die Gebühr für die notarielle Beglaubigung der Unterschrift, die sich nach dem GNotKG richtet und deutlich geringer ausfällt.
Wer die Kosten trägt, ist gesetzlich nicht festgelegt und wird im Kaufvertrag geregelt. Üblich ist, dass der Verkäufer sie übernimmt, weil er die Zustimmung für die Erfüllung seiner Verpflichtung benötigt. Ein Blick in den Verwaltervertrag vor dem Notartermin erspart hier Überraschungen.
Beschränkung dauerhaft aufheben
Nach § 12 Abs. 4 WEG kann die Gemeinschaft beschließen, die Veräußerungsbeschränkung aufzuheben. Damit die Aufhebung gegenüber Dritten wirkt, muss sie im Grundbuch eingetragen werden.
Für viele Gemeinschaften lohnt sich das: Verweigert wird die Zustimmung ohnehin nur selten, während jeder Verkauf Bearbeitungszeit, Notartermin und Kosten verursacht. Wir bereiten den Beschluss auf Wunsch für die nächste Eigentümerversammlung vor.
Häufige Fragen
Was ist die Verwalterzustimmung?
Die Zustimmung der WEG-Verwaltung zum Verkauf einer Eigentumswohnung. Grundlage ist § 12 Abs. 1 WEG: Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. In der Praxis ist dieser Dritte fast immer der Verwalter.
Woher weiß ich, ob meine Wohnung eine Verwalterzustimmung braucht?
Ein Blick in Abteilung II des Grundbuchs und in die Teilungserklärung genügt. Ist dort eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG eingetragen, brauchen Sie die Zustimmung. Ohne Eintragung im Grundbuch wirkt die Beschränkung nicht gegenüber Dritten.
Kann die Verwaltung die Zustimmung verweigern?
Nur aus wichtigem Grund, so § 12 Abs. 2 WEG. Anerkannt sind etwa erkennbare Zahlungsunfähigkeit des Erwerbers oder die Absicht einer zweckwidrigen Nutzung. Nicht ausreichend sind persönliche Vorbehalte, die Höhe des Kaufpreises, die Herkunft des Erwerbers oder offene Hausgelder des Verkäufers.
Was kostet die Verwalterzustimmung?
Zwei Positionen. Erstens die Vergütung der Verwaltung, die üblicherweise im Verwaltervertrag geregelt ist und in der Praxis meist im niedrigen dreistelligen Bereich liegt. Zweitens die notarielle Beglaubigung der Unterschrift, deren Gebühr sich nach dem GNotKG richtet und deutlich geringer ausfällt. Wer die Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag; meist ist es der Verkäufer.
In welcher Form muss die Zustimmung erteilt werden?
Gegenüber dem Grundbuchamt ist die Zustimmung nach § 29 GBO in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen. Die Verwaltung unterschreibt also vor einem Notar, der die Unterschrift beglaubigt. Eine einfache schriftliche Erklärung reicht dem Grundbuchamt nicht.
Wie lange dauert es?
Wenn die Unterlagen vollständig sind, üblicherweise ein bis drei Wochen, inklusive Beglaubigungstermin. Verzögerungen entstehen fast immer durch fehlende Angaben zum Erwerber oder einen noch nicht vorliegenden Kaufvertragsentwurf. Reichen Sie den Antrag deshalb früh ein, idealerweise parallel zur Vorbereitung der Beurkundung.
Was passiert, wenn ohne Zustimmung verkauft wird?
Nach § 12 Abs. 3 WEG sind Veräußerung und das zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft unwirksam, solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt ist. Der Eigentumsübergang scheitert, das Grundbuchamt trägt den Erwerber nicht ein. Die Zustimmung kann aber nachgeholt werden.
Lässt sich die Veräußerungsbeschränkung abschaffen?
Ja. Nach § 12 Abs. 4 WEG kann die Gemeinschaft beschließen, dass die Beschränkung aufgehoben wird. Damit die Aufhebung gegenüber Dritten wirkt, muss sie im Grundbuch eingetragen werden. Viele Gemeinschaften nutzen das, weil die Zustimmung in der Praxis selten verweigert wird und jeder Verkauf Zeit und Kosten verursacht.
Weiterführend
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und der Verwaltervertrag Ihrer Gemeinschaft. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt für WEG-Recht oder den beurkundenden Notar.
Verwalterzustimmung benötigt?
Als WEG-Verwaltung im Ruhrgebiet bearbeiten wir Zustimmungsanträge zügig und unbürokratisch. Senden Sie uns den ausgefüllten Antrag mit dem Kaufvertragsentwurf, wir melden uns kurzfristig zurück.
