Erbfall und Immobilie
Wenn ein Angehöriger stirbt, laufen Mietvertrag, Fristen und Kosten weiter – unabhängig davon, wie viel Zeit die Familie gerade hat. Auf dieser Seite bündeln wir alle Themen rund um Haushaltsauflösung, Nachlass und geerbte Immobilien, geordnet nach der Reihenfolge, in der sich die Fragen tatsächlich stellen. Erben finden hier den Ablauf von der Sterbeurkunde bis zur Schlüsselübergabe, Vermieter und Hausverwaltungen den korrekten Weg über das Nachlassgericht, wenn zunächst niemand erreichbar ist.
Bevor Sie anfangen zu räumen
Wer Möbel verkauft, entsorgt oder Wertgegenstände an sich nimmt, nimmt die Erbschaft in der Regel stillschweigend an – und kann sie danach nicht mehr ausschlagen. Klären Sie zuerst, ob der Nachlass werthaltig ist. Sichern dürfen Sie die Wohnung jederzeit: abschließen, verderbliche Lebensmittel entsorgen, Haustiere versorgen, Post umleiten.
Sichern statt räumen
Wohnung abschließen, verderbliche Lebensmittel entsorgen, Haustiere versorgen. Möbel und Wertsachen noch nicht verkaufen oder entsorgen.
Kündigung des Mietvertrags
Die außerordentliche Kündigung nach § 564 BGB muss binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod erklärt werden. Danach gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten.
Ausschlagungsfrist
So lange haben Erben Zeit, die Erbschaft auszuschlagen (§ 1944 BGB). Wer vorher räumt, nimmt sie in der Regel stillschweigend an.
Erbschaftsteuer anzeigen
Der Erwerb ist dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG).
Grundbuch berichtigen
Die Umschreibung auf die Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
Erfahrungswerte; regional und je nach Füllgrad, Etage und Zufahrt abweichend. Maßgeblich ist immer ein individuelles Angebot nach Besichtigung.
Erben mehrere Personen gemeinsam, gehört der Nachlass allen zusammen. Ein einzelner Miterbe darf nicht eigenmächtig über Nachlassgegenstände verfügen (§ 2040 BGB).
- Räumung und Beauftragung vorher schriftlich abstimmen
- Erinnerungsstücke fotografieren und gemeinsam verteilen
- Notmaßnahmen zur Erhaltung darf jeder Miterbe allein treffen
- Für die Auseinandersetzung einen belastbaren Marktwert ermitteln
Wie lange hat man Zeit, eine Wohnung nach einem Todesfall aufzulösen?
Den Zeitrahmen bestimmt die Kündigungsfrist. Wird das Mietverhältnis außerordentlich nach § 564 BGB gekündigt, sind das drei Monate zum Monatsende – vorausgesetzt, die Kündigung erfolgt innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod.
Darf ich die Wohnung ohne Erbschein auflösen?
Häufig ja. Ein eröffnetes notarielles Testament, Personenstandsurkunden bei klarer gesetzlicher Erbfolge oder eine über den Tod hinaus geltende Vollmacht reichen vielen Vermietern aus. Für die Grundbuchberichtigung ohne notarielles Testament führt jedoch kein Weg am Erbschein vorbei.
Was kostet eine Haushaltsauflösung?
Meist 30 bis 80 Euro pro Quadratmeter. Für eine Drei-Zimmer-Wohnung ergeben sich daraus rund 1.500 bis 3.500 Euro, für ein Einfamilienhaus 4.000 bis 9.000 Euro.
Wer trägt die Kosten der Haushaltsauflösung?
Sie sind eine Nachlassverbindlichkeit und werden aus dem Nachlass bezahlt. Bei der Erbschaftsteuer gilt dafür seit 2025 ein Pauschbetrag von 15.000 Euro ohne Belegnachweis.
Was gilt in einer Erbengemeinschaft?
Der Nachlass gehört allen Miterben gemeinsam. Über einzelne Gegenstände darf niemand allein verfügen (§ 2040 BGB); Räumung und Beauftragung sollten schriftlich abgestimmt werden.
Was können Vermieter tun, wenn kein Erbe bekannt ist?
Das zuständige Nachlassgericht am letzten Wohnort des Mieters anschreiben und – bei offenen Forderungen oder Räumungsbedarf – die Bestellung eines Nachlasspflegers anregen oder beantragen (§ 1961 BGB). Eigenmächtig räumen dürfen Vermieter nicht.
Die Inhalte dieser Themenseite dienen der allgemeinen Information und sind weder eine Rechts- noch eine Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt für Erbrecht, einen Notar oder Ihren Steuerberater. Eine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit wird ausgeschlossen.
Eine Immobilie im Nachlass?
Ob Teilung in der Erbengemeinschaft, Nachweis gegenüber dem Finanzamt oder die Frage nach Vermietung und Verkauf – die Grundlage ist immer ein belastbarer Marktwert. Wir bewerten geerbte Immobilien in Mülheim an der Ruhr, Essen, Duisburg und Oberhausen.
