Denkmalimmobilien professionell verwalten
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Denkmalgeschützte Objekte fachgerecht verwalten
Die Verwaltung einer denkmalgeschützten Immobilie ist eine Disziplin für sich. Jede bauliche Maßnahme ist genehmigungspflichtig, die Untere Denkmalbehörde ist jederzeit einzubinden, und Instandhaltung, Sanierung und Dokumentation folgen anderen Maßstäben als bei der Standardverwaltung. Wer diese Besonderheiten nicht kennt, riskiert Auflagenverstoße, verzögerte Sanierungen und den Verlust steuerlicher Vorteile.
Ich bin Marcus Wellhöner – Makler, Verwalter und Gründer dieses Familienunternehmens. Gemeinsam mit meinem Team übernehmen wir die fachgerechte, transparente und wirtschaftlich sinnvolle Bewirtschaftung historischer Immobilien im Ruhrgebiet: von der Behördenabstimmung über die Steuerung spezialisierter Fachhandwerker bis zur lückenlosen Dokumentation für Behörden und Finanzamt.
Wir kennen jedes Quartier in Mülheim und das Ruhrgebiet wie unsere Westentasche – von den Gründerzeitvierteln bis zu den historischen Industrieanlagen, die unsere Region prägen.
Marcus Wellhöner
Makler & Verwalter · Gründer
Historischer Wert, moderner Nutzen
Steuerliche Vorteile
Sanierungskosten können bei Denkmalschutz bis zu 100 % als Sonderabschreibung (Denkmalschutz-AfA) über 12 Jahre steuermindernd geltend gemacht werden.
Wertstabilität
Baudenkmäler sind selten und nicht reproduzierbar. Ihre Historie, Architektur und Einzigartigkeit sorgen für langfristig stabile Werte.
Geförderte Sanierung
Denkmalgeschützte Immobilien profitieren von attraktiven Fördermitteln der KfW und der Länder für energieeffiziente und erhaltende Sanierung.
Substanzsicherung
Wir betreuen den Erhalt baulicher Substanz fachgerecht – im ständigen Dialog mit Denkmalschutzbehörden und qualifizierten Handwerkern.
Was die Verwaltung eines Denkmals anders macht
Denkmalgeschützte Objekte erfordern eine Verwaltung, die rechtliche Auflagen, behördliche Abstimmung und handwerkliche Spezialisierung unter einen Hut bringt. Diese Aufgaben übernehmen wir für Sie.
Denkmalschutzauflagen prüfen
Jede bauliche Veränderung am Denkmal ist genehmigungspflichtig – vom Fenstertausch bis zur Fassadensanierung. Wir klären vorab, welche Auflagen greifen, und vermeiden ungenehmigte Eingriffe in die geschützte Substanz.
Abstimmung mit Behörden
Wir führen den Dialog mit der Unteren Denkmalbehörde, der Bauaufsicht und Denkmalschutzbeauftragten, bereiten Anträge vor und begleiten Termine vor Ort.
Fachhandwerker & Restauratoren
Wir steuern ein Netzwerk aus spezialisierten Betrieben, die historische Materialien und Techniken beherrschen – von Restauratoren bis Denkmalpflegern.
Instandhaltungsplanung
Vorausschauende Pflege der Bausubstanz, regelmäßige Begehung und Wartung historischer Anlagen schützen den Bestand und verhindern teure Folgeschäden.
Dokumentationspflichten
Lückenlose Nachweise über Planung, Genehmigung und Ausführung jeder Maßnahme – für die Behörde und als Voraussetzung der Denkmalschutz-AfA gegenüber dem Finanzamt.
Energetische Modernisierung
Das GEG greift bei Denkmälern nur eingeschränkt. Wir finden denkmalverträgliche Lösungen, die Denkmalschutz, Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit vereinen.
Fördermittel für Denkmalimmobilien frühzeitig prüfen
Die Erhaltung und Modernisierung einer Denkmalimmobilie kann mit erheblichen zusätzlichen Aufwendungen verbunden sein. Abhängig von Objekt, Nutzung, Standort und geplanter Maßnahme können unterschiedliche Förderprogramme infrage kommen. Dazu gehören insbesondere die Denkmalförderung des Landes Nordrhein-Westfalen, kommunale Programme, Fördermöglichkeiten der Deutschen Stiftung Denkmalschutz sowie Programme von KfW oder BAFA für energetische Maßnahmen.
Ob und in welchem Umfang eine Förderung möglich ist, muss immer objekt- und maßnahmenbezogen geprüft werden. Besonders wichtig ist der richtige Zeitpunkt: Fördermöglichkeiten sollten geklärt werden, bevor ausführungsbezogene Verträge geschlossen oder Arbeiten begonnen werden.
Förderantrag vor Maßnahmenbeginn stellen
Bei vielen Förderprogrammen muss der Antrag vor dem sogenannten Vorhabenbeginn gestellt oder bereits bewilligt sein. Je nach Programm kann schon der Abschluss eines ausführungsbezogenen Liefer- oder Leistungsvertrags als förderschädlicher Maßnahmenbeginn gelten. Deshalb sollten Förderfähigkeit, Antragsweg und erforderliche Unterlagen geprüft werden, bevor Handwerks- oder Bauleistungen verbindlich beauftragt werden.
Ist für die geplante Maßnahme eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich, kann diese Bestandteil der Förderunterlagen sein. Eine Förderung kann nicht zugesichert werden; über den Antrag entscheidet ausschließlich die zuständige Förderstelle.
Denkmalförderung des Landes NRW
Das Land Nordrhein-Westfalen kann insbesondere Maßnahmen zur Instandsetzung, Erhaltung, Sicherung oder Freilegung von Denkmälern unterstützen. Gefördert werden können vor allem denkmalbedingte Mehraufwendungen. Über die Bewilligung wird im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel entschieden.
Kommunale Förderprogramme
Abhängig vom Standort können ergänzende kommunale Förderprogramme, Zuschüsse oder besondere Programme für Sanierungs-, Denkmal- oder Stadtentwicklungsgebiete bestehen. Verfügbarkeit und Voraussetzungen unterscheiden sich von Kommune zu Kommune.
Deutsche Stiftung Denkmalschutz
Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz fördert insbesondere qualifizierte Maßnahmen zum dauerhaften Erhalt historischer Originalsubstanz. Eine Förderung setzt unter anderem eine sorgfältige Planung und denkmalgerechte Ausführung voraus.
Energiebezogene Förderprogramme
Für energetische Verbesserungen können Programme von KfW, BAFA, NRW.BANK oder weiteren Förderstellen infrage kommen. Bei einem Baudenkmal müssen energetische Anforderungen und denkmalpflegerische Belange besonders sorgfältig aufeinander abgestimmt werden.
Fördermittelprüfung mit spezialisierten Fachpartnern
Wellhöner Immobilien übernimmt auf Wunsch die organisatorische Koordination zwischen Eigentümer, Verwaltung, Planungsbeteiligten, Denkmalbehörde und externen Fördermittelexperten. Wir führen die vorhandenen Objekt-, Planungs- und Verwaltungsunterlagen zusammen und achten darauf, dass Fördermittelprüfung, denkmalrechtliche Abstimmung und Maßnahmenplanung zeitlich aufeinander abgestimmt werden.
Die fachliche Prüfung geeigneter Förderprogramme, die energetische Bewertung und die Begleitung der Antragstellung können projektbezogen durch qualifizierte externe Energie- und Fördermittelexperten erfolgen – je nach Objekt und Maßnahme bei Bedarf hinzugezogen.
Wellhöner Immobilien
- Erster Ansprechpartner des Eigentümers
- Aufnahme der geplanten Maßnahme
- Koordination der beteiligten Stellen
- Zusammenführung vorhandener Unterlagen
- Abstimmung der zeitlichen Verfahrensschritte
- Begleitung der Umsetzung aus Verwaltungssicht
- Dokumentation von Beschlüssen und Maßnahmenständen
Externe Fördermittel- & Energieexperten
- Identifikation infrage kommender Förderprogramme
- Fachliche Prüfung der Fördervoraussetzungen
- Energetische Bestandsaufnahme
- Erstellung erforderlicher technischer Nachweise
- Begleitung der Fördermittelanträge
- Unterstützung bei Mittelabruf und Verwendungsnachweisen
Denkmalbehörde
- Denkmalfachliche Abstimmung
- Erteilung der erforderlichen Erlaubnis
- Festlegung denkmalrechtlicher Anforderungen
- Ausstellung der Bescheinigung für steuerliche Zwecke
Förderstelle
- Prüfung des Förderantrags
- Entscheidung über Förderfähigkeit und Bewilligung
- Festlegung von Auflagen und Nachweispflichten
- Prüfung von Mittelverwendung und Verwendungsnachweisen
Steuerberatung & Finanzamt
- Steuerrechtliche Einordnung
- Prüfung der steuerlich berücksichtigungsfähigen Aufwendungen
- Berücksichtigung bereits erhaltener Zuschüsse
- Entscheidung über die tatsächliche steuerliche Anerkennung
Fördermittel und steuerliche Begünstigung abstimmen
Fördermittel und steuerliche Begünstigungen können sich grundsätzlich ergänzen. Dieselben Aufwendungen dürfen jedoch nicht mehrfach berücksichtigt werden. Öffentliche Zuschüsse können die Kosten mindern, die einer steuerlichen Begünstigung nach §§ 7i, 10f oder 11b EStG zugrunde gelegt werden. Welche Auswirkungen eine Förderung im konkreten Fall auf die steuerliche Behandlung hat, muss mit der steuerlichen Beratung und dem zuständigen Finanzamt geklärt werden.
Von der denkmalrechtlichen Erlaubnis bis zur steuerlichen Bescheinigung
Steuerliche Vorteile einer Denkmalimmobilie ergeben sich nicht allein aus ihrer Eintragung als Baudenkmal. Entscheidend ist, dass geplante Maßnahmen vor Beginn mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt, erforderliche Erlaubnisse eingeholt und die Arbeiten entsprechend den abgestimmten Vorgaben ausgeführt werden.
Wellhöner Immobilien begleitet Eigentümer bei der organisatorischen Abwicklung dieses Verfahrens. Wir koordinieren die erforderlichen Unterlagen, stimmen die Beteiligten aufeinander ab, dokumentieren behördliche Vorgaben und bereiten nach Abschluss der Maßnahme die Kosten- und Rechnungsunterlagen für den Antrag auf Ausstellung der steuerlichen Denkmalbescheinigung vor.
Förderfähigkeit vor Beauftragung prüfen
Vor Abschluss ausführungsbezogener Verträge wird geprüft, ob für die geplante Maßnahme Zuschüsse, Förderdarlehen oder weitere Förderprogramme infrage kommen. Die Förderprüfung muss zeitlich mit der denkmalrechtlichen Abstimmung und der Maßnahmenplanung koordiniert werden.
Maßnahme und Denkmaleigenschaft prüfen
Vor Beginn wird geklärt, welche Bauteile und Maßnahmen den Denkmalwert berühren und welche denkmalrechtlichen Anforderungen zu berücksichtigen sind.
Frühzeitige Abstimmung
Die geplanten Arbeiten werden mit der Unteren Denkmalbehörde und den beteiligten Fachplanern abgestimmt. Für die spätere Bescheinigung ist diese Abstimmung vor Ausführungsbeginn wesentlich.
Erforderliche Erlaubnis einholen
Veränderungen, Nutzungsänderungen oder andere denkmalrelevante Eingriffe können eine Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW erfordern. Die Erlaubnis wird ausschließlich durch die zuständige Behörde erteilt.
Ausführung und Änderungen dokumentieren
Die Arbeiten müssen entsprechend der Abstimmung und den behördlichen Vorgaben ausgeführt werden. Abweichungen oder nachträgliche Änderungen sind vor ihrer Ausführung erneut abzustimmen.
Rechnungen prüffähig aufbereiten
Nach Abschluss werden Rechnungen, Zahlungsnachweise und Kosten nach Maßnahmen, Bauteilen und Gewerken geordnet. Nicht jede genehmigte Ausgabe ist automatisch steuerlich bescheinigungsfähig.
Bescheinigungsantrag vorbereiten
Wellhöner bereitet auf Wunsch und im Rahmen einer entsprechenden Bevollmächtigung die Unterlagen für den Antrag bei der zuständigen Denkmalbehörde vor. Die ausgestellte Bescheinigung dient anschließend als Grundlage für die steuerliche Prüfung durch das Finanzamt.
Unsere Begleitung bei denkmalrelevanten Maßnahmen
- Erfassung der geplanten Maßnahme und der betroffenen Denkmalbestandteile
- Koordination zwischen Eigentümer, Architekt, Fachplanern und Denkmalbehörde
- Zusammenstellung der Unterlagen für die denkmalrechtliche Abstimmung
- Begleitung des Erlaubnisverfahrens
- Dokumentation von Auflagen, Freigaben und abgestimmten Ausführungsdetails
- Nachverfolgung erforderlicher Änderungsabstimmungen
- Strukturierung der Rechnungen und Kosten nach Maßnahmen und Gewerken
- Vorbereitung des Antrags auf Ausstellung der steuerlichen Bescheinigung
- Zusammenstellung der Unterlagen für Eigentümer und steuerliche Beratung
Erlaubnis und Steuerbescheinigung sind zwei getrennte Prüfungen
Eine denkmalrechtliche Erlaubnis bestätigt nicht automatisch, dass sämtliche Kosten steuerlich begünstigt sind. Die Denkmalbehörde prüft nach Abschluss, welche abgestimmten und tatsächlich ausgeführten Maßnahmen nach Art und Umfang bescheinigungsfähig sind. Über die steuerrechtliche Zuordnung und Anerkennung entscheidet anschließend ausschließlich das zuständige Finanzamt. Wellhöner übernimmt die organisatorische Begleitung und Dokumentation, jedoch keine Rechts- oder Steuerberatung.
Erhöhte Absetzungen insbesondere bei vermieteten oder betrieblich genutzten Baudenkmalen.
Sonderausgabenabzug bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmalen.
Verteilung bestimmter Erhaltungsaufwendungen bei Baudenkmalen.
Welche Vorschrift im Einzelfall anwendbar ist und in welcher Höhe Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden können, muss mit einer qualifizierten steuerlichen Beratung und dem zuständigen Finanzamt geklärt werden. Die Zuständigkeit der Unteren Denkmalbehörde für die Bescheinigung ergibt sich aus § 36 DSchG NRW.
Sanierungskosten steuermindernd absetzen
Die Denkmalschutz-AfA (§§ 7h, 7i EStG) ist einer der stärksten steuerlichen Anreize, die der deutsche Gesetzgeber bietet. Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt und sanierungsbedürftig übernimmt, kann die Sanierungskosten über 12 Jahre steuermindernd verteilen – und zwar bis zu 100 %.
Einfach gesagt: Der Staat beteiligt sich an den Kosten für den Erhalt eines Baudenkmals – weil diese Gebäude das kulturelle Erbe sichern und ihre Sanierung gesellschaftlich gewollt ist.
9 %
Jahre 1–8
In den ersten acht Jahren können Sie jeweils 9 % der Sanierungskosten absetzen.
7 %
Jahre 9–12
In den folgenden vier Jahren werden jeweils noch einmal 7 % steuermindernd berücksichtigt.
100 %
über 12 Jahre
Insgesamt lassen sich so bis zu 100 % der Sanierungskosten steuerlich geltend machen.
Angenommen, Sie erwerben ein denkmalgeschütztes Gründerzeithaus und die Sanierungskosten betragen 200.000 €. So verteilt sich der Abzug:
Jahre 1–8
9 % × 8
= 144.000 €
Jahre 9–12
7 % × 4
= 56.000 €
Gesamt
100 %
= 200.000 €
Bei einem persönlichen Steuersatz von beispielsweise 42 % bedeutet das eine tatsächliche steuerliche Ersparnis von rund 84.000 € – verteilt über 12 Jahre. Die Sanierung kostet Sie effektiv also deutlich weniger, als es auf den ersten Blick wirkt.
Hinweis: Das ist ein vereinfachtes Beispiel zur Veranschaulichung. Die tatsächliche Absetzbarkeit hängt von Ihrer individuellen Steuersituation ab. Wir arbeiten mit Steuerberatern zusammen und verweisen Sie gerne an qualifizierte Partner.
- Das Gebäude muss offiziell unter Denkmalschutz stehen – bescheinigt durch die zuständige Denkmalschutzbehörde.
- Die Maßnahmen müssen vor Baubeginn von der Behörde bescheinigt werden – rückwirkend abgesetzte Sanierungen sind nicht möglich.
- Absetzbar sind nur die Sanierungskosten, die dem Erhalt oder der Wiederherstellung der denkmalgeschützten Bausubstanz dienen – nicht die reinen Anschaffungskosten.
- Die Immobilie muss im Jahr der Herstellung und in den folgenden 10 Jahren der Einkunftserzielung dienen – etwa durch Vermietung.
Verwaltung, Behördenabstimmung & Beratung
Verwaltung von Denkmalbestand
Die Verwaltung einer Denkmalimmobilie unterscheidet sich von der Standardverwaltung: Sanierungsauflagen, Denkmalschutzbehörden und besondere Instandhaltungspflichten prägen den Alltag. Wir kennen diese Anforderungen und sorgen für eine fachgerechte, transparente und wirtschaftlich sinnvolle Bewirtschaftung.
Denkmalschutzauflagen & Behördenabstimmung
Wir prüfen vorab, welche denkmalrechtlichen Auflagen greifen, bereiten Anträge vor und begleiten den Dialog mit der Unteren Denkmalbehörde, Bauaufsicht und Denkmalschutzbeauftragten – damit Maßnahmen fristgerecht und genehmigungsfähig umgesetzt werden.
Beratung zu Förderung, Steuer & AfA
Welche Sanierungskosten sind absetzbar? Welche Fördermittel gibt es? Wir beraten Eigentümer zu den steuerlichen Möglichkeiten der Denkmalschutz-AfA, koordinieren die Bescheinigung der Denkmalbehörde und arbeiten eng mit Steuerberatern zusammen.
Denkmalimmobilien verwalten – Besonderheiten, Pflichten und Chancen
Genehmigungspflichten, spezialisierte Fachhandwerker, Dokumentationspflichten und steuerliche Vorteile – lesen Sie hier, was die Verwaltung historischer Gebäude auszeichnet.
In drei Schritten zur sicheren Denkmalimmobilie
Bestandsaufnahme & Prüfung
Wir prüfen den Denkmalstatus, den Erhaltungszustand und die Sanierungsmöglichkeiten – ehrlich, realistisch und mit klarer Empfehlung.
Sanierungsbegleitung
Koordination qualifizierter Handwerker, Abstimmung mit Denkmalschutzbehörden und Begleitung der Maßnahmen nach denkmalpflegerischen Vorgaben.
Vermittlung & Verwaltung
Vom Erstkontakt über die Vermarktung bis zur laufenden Verwaltung – alles aus einer Hand, mit Verständnis für die Besonderheit des Objekts.
Sprechen Sie mich einfach an – am liebsten direkt
Sie haben Fragen zu Denkmalimmobilien? Ich berate Sie persönlich und unverbindlich. Rufen Sie mich einfach an – ich nehme mir die Zeit, Ihre Situation zu verstehen.
Marcus Wellhöner · Geschäftsführender Gesellschafter · Mülheim an der Ruhr
Fragen zu Denkmalimmobilien
Die wichtigsten Fragen rund um Kauf, Sanierung, Steuern und Verwaltung denkmalgeschützter Immobilien – kompakt beantwortet.
Ihre Denkmalimmobilie in guten Händen
Ob historische Villa, Gründerzeithaus oder Ensemble-Bestandteil – wir übernehmen die fachgerechte Verwaltung, Behördenabstimmung und Sanierungsbegleitung Ihrer denkmalgeschützten Immobilie.
