Offene Jahresabrechnung bei der WEG: Pflichten laut BGH erklärt
Der Verwalter ist abberufen, das Wirtschaftsjahr ist abgeschlossen, und die Jahresabrechnung fehlt. Der alte Verwalter verweist auf den neuen, der neue fühlt sich für Vorjahre nicht zuständig. Die Eigentümer sitzen dazwischen: ohne Abrechnung, ohne Klarheit, ohne Handhabe. Solche Übergangssituationen kommen in der Praxis weit häufiger vor, als es nach außen den Anschein hat.
Mit dem BGH-Urteil V ZR 206/24 vom 26. September 2025 hat der Bundesgerichtshof für genau diese Konstellation eine verbindliche Antwort geliefert. Die Entscheidung klärt, wer die offene Jahresabrechnung bei der WEG erstellen muss, welche Rolle der frühere Verwalter dabei noch spielt und ab wann die Pflicht überhaupt entsteht. Bei Wellhöner Immobilienmanagement begegnen wir solchen Übergangssituationen im Ruhrgebiet regelmäßig aus erster Hand. Genau deshalb ist dieses Urteil für jede Eigentümergemeinschaft unmittelbar praxisrelevant. Grundlagen zum Wohnungseigentumsrecht haben wir in unserem WEG-Wissenszentrum zusammengestellt.
Dieser Artikel erklärt die drei Leitsätze des Urteils verständlich, ordnet die Zuständigkeiten konkret zu und zeigt, was Eigentümergemeinschaften jetzt tun können.
BGH-Urteil V ZR 206/24 vom 26. September 2025: Was entschieden wurde
Der Kern in drei Leitsätzen
Die amtlichen Leitsätze des Urteils sind erfrischend klar. Der erste Leitsatz stellt fest: Zur Erstellung der Jahresabrechnung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verpflichtet. Der bestellte Verwalter muss als ausführendes Organ auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen. Damit liegt die Verantwortung nicht beim Verwalter persönlich, sondern bei der Gemeinschaft als Rechtsperson.
Der zweite Leitsatz ergänzt: Ein früherer Verwalter kann aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Pflicht der Gemeinschaft bereits während seiner Amtszeit entstanden ist. Diese Vertragspflicht erlischt nicht automatisch mit der Abberufung.
Der dritte Leitsatz liefert den zeitlichen Schlüssel: Die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar des folgenden Kalenderjahres. Endet die Amtszeit des Verwalters am 31. Dezember des Vorjahres, ist er für die Abrechnung dieses Jahres nicht mehr zuständig. (Quelle: BGH, Urteil vom 26. September 2025, V ZR 206/24.)
Warum dieses Urteil keine Überraschung ist
Das Urteil V ZR 206/24 setzt eine Linie fort, die der V. Zivilsenat seit der WEG-Reform 2020 konsequent verfolgt. In der Entscheidung V ZR 171/11 hatte der BGH die Abrechnungspflicht noch unmittelbar beim Verwalter verortet. Mit der Reform änderte sich das grundlegend: Die GdWE ist seitdem eine eigene juristische Person, die Pflichten trägt, und der Verwalter führt sie lediglich aus. Vorentscheidungen wie V ZR 167/23 haben diese Verlagerung schrittweise gefestigt. V ZR 206/24 ist die konsequente Weiterentwicklung dieser Rechtsprechungslinie, keine isolierte Überraschungsentscheidung.
Wer die offene Jahresabrechnung bei der WEG erstellen muss: GdWE, alter oder neuer Verwalter?
Die Rolle von § 28 WEG nach der Reform
§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG weist die Pflicht zur Jahresabrechnung der GdWE zu. Der Verwalter ist das ausführende Organ, nicht der Schuldner. Das hat eine entscheidende verfahrensrechtliche Folge: Klagen auf Erstellung der Jahresabrechnung müssen gegen die GdWE gerichtet werden, nicht gegen den Verwalter persönlich. Wer den abberufenen Verwalter direkt verklagt, schlägt nach aktueller Rechtslage den falschen Klageweg ein. Zuständig für solche Wohnungseigentumssachen ist gemäß § 43 WEG das Amtsgericht am Ort des Grundstücks.
Ergänzend ist zu beachten: Ergreift die GdWE keine Maßnahmen, um die Abrechnung tatsächlich zu erstellen, können einzelne Eigentümer die Gemeinschaft auf Vornahme in Anspruch nehmen. Die Möglichkeit, einen Dritten mit der Erstellung zu beauftragen und die Kosten der GdWE in Rechnung zu stellen (sogenannte Ersatzvornahme), besteht dann, wenn die GdWE trotz Aufforderung und Fristsetzung untätig bleibt. Die genauen Voraussetzungen hierfür richten sich nach den allgemeinen Regeln des Schuldrechts und sollten im Zweifel fachrechtlich geprüft werden.
Was der neue Verwalter übernimmt und was nicht
Der neue Verwalter tritt als amtierendes Ausführungsorgan der GdWE in die Pflicht. Das bedeutet: Er muss auch offene Abrechnungen aus Vorjahren erstellen, selbst wenn diese Zeiträume vor seiner Bestellung liegen. Er übernimmt damit die Ausführungspflicht der Gemeinschaft, aber nicht die vertragliche Haftung seines Vorgängers für dessen Amtszeit. In der Praxis setzt das voraus, dass er alle notwendigen Unterlagen, Belege und Kontoauszüge vom Vorgänger vollständig erhält. Fehlen diese, verzögert sich nicht nur die Abrechnung: Es entsteht zugleich ein eigenständiger Herausgabeanspruch gegen den früheren Verwalter.
Was der abberufene Verwalter noch schuldet
Die zwei Pflichtenlagen nach der Abberufung
Die Abberufung beendet die organschaftliche Stellung des Verwalters sofort. Seine Vertragspflichten erlöschen damit aber nicht automatisch. Entscheidend ist, ob die Abrechnungspflicht bereits während seiner Amtszeit entstanden war. Ein konkretes Beispiel: Ein Verwalter wird im Juli 2025 abberufen. Die Pflicht zur Jahresabrechnung für 2024 ist am 1. Januar 2025 entstanden, also noch während seiner Amtszeit. Diese Vertragspflicht verbleibt bei ihm und geht nicht auf den neuen Verwalter über.
Anders liegt der Fall bei einem Verwalterwechsel zum 31. Dezember 2025. Die Pflicht für das Jahr 2025 entsteht erst am 1. Januar 2026, also nach dem Ende seiner Amtszeit. Hier ist ausschließlich der neue Verwalter als Ausführungsorgan der GdWE zuständig. Sofern der Verwaltervertrag keine abweichende Regelung enthält, gilt diese Zeitlinie verbindlich.
Was der alte Verwalter in jedem Fall leisten muss
Unabhängig von der Frage der Abrechnungszuständigkeit bestehen nach der Abberufung folgende Pflichten:
- Rechnungslegung über alle von ihm verwalteten Gelder
- Herausgabe sämtlicher Verwaltungsunterlagen: Teilungserklärung, Beschlusssammlung, Protokolle, Buchhaltung, Kontoauszüge, Verträge, Versicherungsunterlagen, technische Dokumente und Schriftverkehr
- Herausgabe auch elektronisch geführter Unterlagen und Daten
- Kein Zurückbehaltungsrecht an Unterlagen oder Geldern der Gemeinschaft
Bei Pflichtverletzung kann die GdWE Schadensersatzansprüche geltend machen. Wer als abberufener Verwalter die Unterlagenübergabe verzögert, gefährdet die gesamte Abrechnungsfähigkeit der Gemeinschaft und setzt sich erheblichem Haftungsrisiko aus.
Die entscheidende Zeitlinie: Wann entsteht die Abrechnungspflicht?
Die 1.-Januar-Regel und ihre Konsequenzen
Der BGH hat mit V ZR 206/24 vom 26. September 2025 verbindlich festgelegt: Die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar des Folgejahres, nicht bereits mit dem Ablauf des Wirtschaftsjahres am 31. Dezember. Für das Jahr 2025 entsteht die Pflicht also am 1. Januar 2026. Diese scheinbar technische Unterscheidung hat erhebliche praktische Folgen für die Zuständigkeitsbestimmung beim Verwalterwechsel.
Drei typische Konstellationen in der Praxis
Konstellation 1: Verwalterwechsel zum 31. Dezember. Der alte Verwalter scheidet am letzten Tag des Wirtschaftsjahres aus. Die Abrechnungspflicht entsteht am 1. Januar, also nach seinem Ausscheiden. Der neue Verwalter erstellt die Abrechnung für das Vorjahr als Ausführungsorgan der GdWE.
Konstellation 2: Vorzeitige Abberufung unterjährig. Die Abberufung erfolgt beispielsweise im Mai 2025. Die Abrechnungspflicht für 2024 ist am 1. Januar 2025 entstanden, also noch während seiner Amtszeit. Der frühere Verwalter bleibt aus dem Verwaltervertrag für diese Abrechnung verpflichtet.
Konstellation 3: Vertragliche Abweichung. Im Verwaltervertrag kann ausdrücklich geregelt sein, wer bei Amtsende für offene Abrechnungen zuständig ist. Solche Vereinbarungen gehen der gesetzlichen Grundregel vor. Wer hier keine Regelung getroffen hat, lebt mit genau jener Unsicherheit, die das BGH-Urteil V ZR 206/24 beseitigen soll.
Praktische Schritte für Eigentümergemeinschaften
Sofortmaßnahmen für die GdWE
Der erste Schritt ist die Zuständigkeitsklärung anhand der Zeitlinie: Wann endete die Amtszeit des alten Verwalters? War die Abrechnungspflicht zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden? Die Antworten auf diese zwei Fragen entscheiden, ob der alte Verwalter aus dem Vertrag in der Pflicht bleibt oder ob der neue Verwalter allein handeln muss.
Parallel dazu sollte die GdWE alle Unterlagen schriftlich und mit konkreter Fristsetzung beim alten Verwalter anfordern. Als praktikabler Richtwert aus der Verwaltungspraxis gilt: 14 Tage für die Herausgabe von Belegen, Kontonachweisen und Protokollen; zwei Monate für weitergehende Maßnahmen wie das Einholen von Angeboten zur Dritterstellung. Diese Fristen sind Praxisempfehlungen und können je nach Einzelfall variieren.
Aufbau einer Beschlussvorlage für die Eigentümerversammlung
Wenn die GdWE die Erstellung der Jahresabrechnung förmlich regeln will, sollte die Beschlussvorlage folgende Elemente enthalten:
- Beschlussgegenstand: z. B. „Erstellung der Jahresabrechnung 2024"
- Zuständige Stelle: GdWE über den neuen Verwalter oder alter Verwalter bei fortbestehender Vertragspflicht
- Frist für die Erstellung: konkret und in Textform
- Berichtspflicht: schriftlicher Zwischenstand, Vorlage von Belegen
- Folgebeschluss bei Nichteinhaltung: erneute Versammlung mit Frist
Wer einen Beschluss anfechten möchte, muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung einreichen und innerhalb von zwei Monaten begründen. Diese Fristen beginnen mit dem Tag der Beschlussfassung, nicht mit dem Zugang des Protokolls.
Rechtssicher durch den Verwalterwechsel: Was eine erfahrene WEG-Verwaltung absichert
Warum Übergangssituationen so häufig eskalieren
Die häufigste Ursache für Streit beim Verwalterwechsel ist nicht böser Wille, sondern unklare Vertragsformulierungen. Wenn der Verwaltervertrag keine Regelung für die offene Jahresabrechnung bei Amtsende enthält, entsteht genau der Zuständigkeitsstreit, den das BGH-Urteil V ZR 206/24 nun grundsätzlich löst. Fehlende oder verspätet übergebene Unterlagen verschärfen das Problem: Ohne vollständige Buchhaltungsunterlagen kann auch der neue Verwalter keine ordnungsgemäße Abrechnung erstellen. Das führt zu Hausgeldausfällen, Eigentümerkonflikten und im schlimmsten Fall zu Klageverfahren.
Was professionelle WEG-Verwaltung bei einem Wechsel strukturiert absichert
Eine sorgfältig aufgesetzte WEG-Verwaltung regelt die Abrechnungspflicht bei Amtsende bereits im Verwaltervertrag. Die Übergabe erfolgt geordnet anhand einer vollständigen Checkliste für Unterlagen, Konten und offene Vorgänge, damit der Nachfolger sofort arbeitsfähig ist. Während der gesamten Übergangsphase bleibt die Eigentümergemeinschaft aktiv informiert. Wer im Ruhrgebiet eine WEG betreut und sich fragt, wie eine solche Übergabe rechtssicher und ohne unnötige Konflikte gestaltet wird, findet in einem erfahrenen lokalen Verwalter mit klar definierten Prozessen den entscheidenden Unterschied. Wellhöner Immobilienmanagement steht im Ruhrgebiet seit Jahrzehnten für genau diese verlässliche Begleitung durch Verwalterwechsel und Abrechnungsfragen.
Fazit: Was das BGH-Urteil V ZR 206/24 für Ihre WEG konkret bedeutet
Die Pflicht zur Erstellung der offenen Jahresabrechnung liegt bei der WEG, genauer: bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter führt sie als Ausführungsorgan aus. Der alte Verwalter bleibt aus seinem Vertrag in der Pflicht, wenn die Abrechnungspflicht noch in seine Amtszeit fiel. Der neue Verwalter ist zuständig, wenn die Pflicht erst nach dem Amtsende des Vorgängers entstanden ist. Der Schlüssel für die Zuständigkeitsbestimmung ist dabei stets der 1. Januar des Folgejahres, so wie es der BGH in V ZR 206/24 vom 26. September 2025 verbindlich festgestellt hat.
Prüfen Sie jetzt, welche Konstellation bei Ihrer Gemeinschaft vorliegt. Fordern Sie offene Abrechnungen schriftlich und mit konkreter Frist an. Stellen Sie sicher, dass Ihr Verwaltervertrag für den Fall eines künftigen Wechsels bereits heute klare Regelungen enthält. Weitere Grundlagen zum Wohnungseigentumsrecht finden Sie in unserem WEG-Wissenszentrum. Das BGH-Urteil V ZR 206/24 vom 26. September 2025 schafft die nötige Rechtsklarheit darüber, wer die offene Jahresabrechnung bei der WEG erstellen muss. Nutzen Sie diese Grundlage.
