Ein Balkon-Klimagerät kann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft schnell zum Streitfall werden. Während ein Eigentümer an heißen Tagen für ein angenehmes Raumklima sorgen möchte, befürchten andere Lärm, optische Beeinträchtigungen, Kondensat oder eine uneinheitliche Fassadengestaltung.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17. Juli 2026 – V ZR 162/25 nun eine wichtige Leitlinie gesetzt: Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich verlangen, dass ihm die Gemeinschaft den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon gestattet. Entscheidend ist stets die konkrete Planung und die Frage, ob andere Eigentümer rechtlich erheblich beeinträchtigt werden.

Der Fall: Klimagerät auf dem Balkon wurde zunächst abgelehnt

Im entschiedenen Fall wollten Wohnungseigentümer ein Klima-Splitgerät auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon installieren. Dafür war unter anderem ein begrenzter Durchbruch durch die Außenfassade zur Leitungsführung zwischen Außen- und Innengerät erforderlich. Die Eigentümerversammlung lehnte den Antrag ab.

Die Eigentümer erhoben daraufhin eine Beschlussersetzungsklage. Während das Amtsgericht die Klage zunächst abwies, ersetzte das Landgericht Berlin II den ablehnenden Beschluss durch einen Gestattungsbeschluss mit konkreten Vorgaben zur Ausführung und zum Betrieb des Geräts. Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung und wies die Revision der Gemeinschaft zurück.

Ein Splitgerät ist eine bauliche Veränderung

Ein fest installiertes Klima-Splitgerät betrifft regelmäßig das gemeinschaftliche Eigentum. Das gilt insbesondere dann, wenn die Fassade durchbohrt wird, Leitungen außen geführt oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert werden kann.

Der Einbau bedarf daher grundsätzlich einer Gestattung durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Eigentümer darf nicht allein deshalb handeln, weil sich das Gerät auf seinem Balkon befinden soll. Sobald Fassade oder sonstiges Gemeinschaftseigentum betroffen sind, ist die Gemeinschaft einzubeziehen.

Kein privilegierter Anspruch – aber dennoch ein möglicher Gestattungsanspruch

Klima-Splitgeräte gehören nicht zu den ausdrücklich privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG. Anders als beispielsweise Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Laden von Elektrofahrzeugen oder zum Einbruchschutz besteht daher kein automatisch besonders begünstigter Anspruch.

Trotzdem kann sich ein Gestattungsanspruch aus § 20 Abs. 3 WEG ergeben. Maßgeblich ist, ob die konkret geplante Maßnahme andere Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt. Der BGH betont dabei: Es braucht eine objektive Interessenabwägung – kein pauschales Vetorecht gegen jede Veränderung am Gebäude.

Geräusche allein rechtfertigen keine pauschale Ablehnung

Der wichtigste Punkt des Urteils betrifft mögliche Betriebsgeräusche. Die Gemeinschaft hatte insbesondere Lärm durch das Außengerät befürchtet. Der BGH stellt hierzu klar: Solche späteren Nutzungsimmissionen stehen einer Gestattung regelmäßig nicht entgegen, wenn ein immissionsschutzgerechter Betrieb technisch möglich ist.

Das bedeutet nicht, dass Eigentümer oder Nachbarn mögliche Störungen hinnehmen müssen. Sollte das Gerät später tatsächlich zu unzulässigen Lärmbelastungen führen, bleiben Abwehransprüche bestehen. Vorrangig kommen dann jedoch technische Nachbesserungen, Einschränkungen der Betriebszeiten oder ein geräuscharmer Nachtbetrieb in Betracht – nicht automatisch die vollständige Stilllegung der Anlage.

Was WEG-Verwaltungen jetzt beachten sollten

Für Verwalter und Beiräte folgt aus dem Urteil vor allem eines: Anträge auf Klima-Splitgeräte sollten nicht mit allgemeinen Befürchtungen abgelehnt werden. Eine professionelle Verwaltung bereitet stattdessen eine belastbare Beschlussgrundlage vor.

Dabei sind insbesondere diese Punkte zu klären:

  • Welches Gerät soll eingebaut werden? Hersteller, Modell oder zumindest technische Mindestanforderungen sollten eindeutig festgelegt werden.
  • Wo wird das Außenaggregat montiert? Der Standort auf dem Balkon, die Sichtbarkeit, die Befestigung und die Leitungsführung müssen klar beschrieben sein.
  • Wie wird das äußere Erscheinungsbild geschützt? Eine zurückhaltende Platzierung hinter der Balkonbrüstung oder eine einheitliche Verkleidung können spätere Konflikte vermeiden.
  • Wer führt die Arbeiten aus? Die Montage sollte ausschließlich durch qualifizierte Fachunternehmen erfolgen. Die fachgerechte Umsetzung sollte gegenüber der Verwaltung nachgewiesen werden.
  • Wie werden Lärm und Kondensat geregelt? Der Beschluss sollte die Einhaltung der geltenden Immissionsschutzvorgaben sowie eine schadensfreie Kondensatableitung verlangen.
  • Wer trägt Kosten und Folgekosten? Die Kosten für Einbau, Betrieb, Wartung, Instandsetzung, Folgeschäden und gegebenenfalls Rückbau sollten eindeutig dem begünstigten Eigentümer zugeordnet werden.
  • Welche Regelung gilt bei späteren Störungen? Der Beschluss sollte klarstellen, dass bei nachweisbaren Beeinträchtigungen technische Anpassungen oder Betriebsbeschränkungen verlangt werden können.

Keine generelle Freigabe für Klimageräte

Das Urteil bedeutet nicht, dass jede Klimaanlage in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft erlaubt werden muss. Entscheidend bleiben die Umstände des Einzelfalls.

Eine Gestattung kann problematisch sein, wenn beispielsweise:

  • das Außengerät besonders exponiert an der Fassade angebracht werden soll,
  • die Einhaltung der maßgeblichen Lärmschutzanforderungen technisch nicht möglich ist,
  • Kondensat Schäden oder Beeinträchtigungen verursachen kann,
  • Denkmalschutz oder verbindliche Gestaltungsvorgaben entgegenstehen,
  • die konkrete Montage eine erhebliche optische oder bauliche Beeinträchtigung verursacht.

Die Gemeinschaft darf deshalb Anforderungen an Technik, Gestaltung und Betrieb stellen. Sie sollte aber konkrete Risiken benennen und darf einen Antrag nicht allein mit allgemeinen Sorgen über mögliche Geräusche oder einen befürchteten Wertverlust ablehnen.

Fazit: Strukturierte Beschlüsse verhindern spätere Konflikte

Das BGH-Urteil stärkt die Veränderungsoffenheit im Wohnungseigentumsrecht. Eigentümergemeinschaften müssen sich mit zeitgemäßen Nutzungsbedürfnissen auseinandersetzen – auch wenn diese Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum erfordern.

Für die Verwaltungspraxis ist eine klare Beschlussgestaltung entscheidend. Je konkreter Gerät, Montageort, Fachunternehmerpflicht, Lärmschutz, Kondensatableitung und Kostentragung geregelt sind, desto geringer ist das Risiko späterer Auseinandersetzungen.

Wellhöner Immobilien unterstützt Wohnungseigentümergemeinschaften im Ruhrgebiet bei der Vorbereitung rechtssicherer, praktikabler und konfliktvermeidender Beschlüsse. Weiterführende Informationen zu WEG-Themen finden Sie in unserem WEG-Wissenszentrum.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Bei konkreten Beschlussfassungen, Anfechtungen oder Streitigkeiten sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.