Executive Summary

Der Markt für kleinteilige Gewerbeparks entwickelt sich zu einer eigenständigen Assetklasse innerhalb der Unternehmensimmobilien. Besonders Einheiten zwischen 150 und 300 Quadratmetern profitieren von der Nachfrage aus Handwerk, E‑Commerce, urbaner Produktion, Dienstleistungen und regionaler Logistik. Die Kombination aus Flächenknappheit, steigenden Mieten und hoher Nutzerdiversifikation führt zu attraktiven Investitionsbedingungen.

Marktüberblick Deutschland

Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt befindet sich nach den Marktanpassungen der Jahre 2023 bis 2025 wieder in einer Stabilisierungsphase. Gewerbeparks und Light‑Industrial‑Immobilien zählen zu den resilientesten Segmenten. Nutzer suchen flexible, bezahlbare und verkehrsgünstige Flächen. Gerade kleinere Einheiten sind vielerorts unterversorgt.

Nachfrageanalyse

Kleine und mittlere Unternehmen bevorzugen modulare Flächenkonzepte. Typische Nutzer sind SHK‑Betriebe, Elektrotechnikunternehmen, Onlinehändler, Serviceunternehmen, Gebäudetechnikfirmen, Werkstätten und leichte Produktionsbetriebe. Häufig werden Kombinationen aus Lager, Werkstatt und Büro nachgefragt.

Regionale Analyse

Besonders dynamisch entwickeln sich die Regionen Rhein‑Ruhr, Berlin, Hamburg, Frankfurt/Rhein‑Main, München und Stuttgart. Im Rhein‑Ruhr‑Gebiet bestehen aufgrund hoher Unternehmensdichte und begrenzter moderner Flächen sehr gute Perspektiven für neue Gewerbeparkentwicklungen.

Mietmarkt

Neubauflächen in modernen Gewerbeparks erzielen abhängig von Lage, Ausstattung und ESG‑Qualität attraktive Mieten. Ballungsräume weisen weiterhin steigende Mietniveaus auf. Flexible Flächenzuschnitte und moderne technische Ausstattung erhöhen die Vermietbarkeit deutlich.

Investmentmarkt

Investoren schätzen Gewerbeparks aufgrund ihrer breiten Mieterbasis. Im Unterschied zu Single‑Tenant‑Objekten werden Mietausfallrisiken breiter verteilt. Dies unterstützt stabile Cashflows und langfristige Werthaltigkeit.

ESG und Nachhaltigkeit

Photovoltaik, Ladeinfrastruktur, energieeffiziente Gebäudehüllen, Wärmepumpen und digitale Gebäudetechnik werden zunehmend Standard. Nachhaltige Gebäude erzielen Wettbewerbsvorteile bei Vermietung und Finanzierung.

SWOT-Analyse

  • Stärken: hohe Nachfrage, diversifizierte Mieterstruktur, flexible Nutzung.
  • Schwächen: steigende Baukosten.
  • Chancen: Urbanisierung, E‑Commerce, Re‑Industrialisierung.
  • Risiken: Konjunkturschwäche und regulatorische Anforderungen.

Business Case Rhein-Ruhr

Für Projekte in Mülheim an der Ruhr, Essen, Duisburg und Oberhausen bestehen gute Rahmenbedingungen. Die Nähe zu Autobahnen, Logistikachsen und industriellen Wertschöpfungszentren unterstützt die Nachfrage nach modernen Gewerbeeinheiten.

Prognose bis 2030

Die Nachfrage nach kleinteiligen Gewerbeeinheiten dürfte strukturell hoch bleiben. Gewerbeparks werden als urbane Infrastruktur für Handwerk, Service und regionale Produktion an Bedeutung gewinnen.

Fazit

Das Segment der Gewerbeparks mit Einheiten zwischen 150 und 300 m² bietet aus heutiger Sicht attraktive Entwicklungsperspektiven. Besonders das Rhein‑Ruhr‑Gebiet gehört zu den aussichtsreichsten Standorten Deutschlands.

Anhang: Beispielhafte Mietniveaus

| Region | Mietniveau €/m² | | --- | --- | | Rhein-Ruhr | 7–11 | | Berlin | 10–14 | | Frankfurt | 10–15 | | Hamburg | 9–14 | | München | 12–18 |