Rendite richtig berechnen
Die Rendite ist die wichtigste Kennzahl für Kapitalanleger. Dennoch machen viele Käufer den Fehler, sich ausschließlich vom Kaufpreis oder von der monatlichen Miete leiten zu lassen. Ob eine Eigentumswohnung tatsächlich eine attraktive Kapitalanlage ist, zeigt erst die richtige Renditeberechnung.
Wer die Kennzahlen korrekt ermittelt, kann verschiedene Immobilien objektiv vergleichen und kostspielige Fehlentscheidungen vermeiden. Warum Immobilien als Kapitalanlage langfristig Vermögen aufbauen können, erfahren Sie im ersten Kapitel unserer Akademie.
In diesem Kapitel erfahren Sie, wie Brutto- und Nettorendite berechnet werden, welche Kosten berücksichtigt werden müssen und worauf Kapitalanleger insbesondere in Mülheim an der Ruhr, Essen, Duisburg und dem Ruhrgebiet achten sollten.
Warum die Rendite so wichtig ist
Viele Immobilienangebote werben mit vermeintlich attraktiven Mieteinnahmen. Doch hohe Mieten bedeuten nicht automatisch eine gute Kapitalanlage. Entscheidend ist die Frage: Welchen Ertrag erwirtschaftet mein eingesetztes Kapital tatsächlich?
- Wie wirtschaftlich die Immobilie arbeitet
- Ob der Kaufpreis angemessen ist
- Wie attraktiv verschiedene Objekte im Vergleich sind
- Welche laufenden Erträge realistisch erzielt werden können
- Wie hoch die Sicherheitsreserve bei steigenden Kosten ist
Die Bruttorendite einfach berechnen
Die Bruttorendite ist die erste und einfachste Kennzahl bei der Immobilienbewertung. Sie setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis.
Formel: Jährliche Nettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis Wohnung | 180.000 € |
| Monatliche Nettokaltmiete | 750 € |
| Jahresmiete | 9.000 € |
| Bruttorendite | 9.000 € ÷ 180.000 € × 100 = 5,0 % |
Die Schwäche der Bruttorendite
Viele Erwerber verlassen sich ausschließlich auf die Bruttorendite. Das kann problematisch sein, weil sie wesentliche Kosten nicht berücksichtigt.
- Hausgeldanteile des Eigentümers (nicht umlagefähig)
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten und Rücklagen
- Mietausfallrisiken
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)
- Rücklagen für Modernisierungen und Sonderumlagen
Die Nettorendite: Die entscheidende Kennzahl
Für eine fundierte Investitionsentscheidung sollten Anleger immer die Nettorendite betrachten. Sie berücksichtigt sowohl die nicht umlagefähigen Kosten als auch die tatsächlichen Gesamtinvestitionskosten. Wie sich Hausgeld, Rücklagen und Sonderumlagen auf den tatsächlichen Ertrag auswirken, erläutert ein eigenes Kapitel.
Formel: (Jährliche Mieteinnahmen minus nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100
Die Gesamtinvestition umfasst: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, Maklerprovision (falls vorhanden) und eventuelle Modernisierungskosten.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 180.000 € |
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 11.700 € |
| Notar & Grundbuch | 3.000 € |
| Gesamtinvestition | 194.700 € |
| Jahresmiete | 9.000 € |
| Verwaltung (jährlich) | −300 € |
| Instandhaltung (jährlich) | −800 € |
| Mietausfallreserve | −200 € |
| Jahresüberschuss | 7.700 € |
| Nettorendite | 7.700 € ÷ 194.700 € × 100 = 3,95 % |
Welche Rendite gilt als gut?
Eine pauschale Aussage ist schwierig, da Lage, Zustand und Entwicklungspotenzial der Immobilie berücksichtigt werden müssen.
| Nettorendite | Bewertung |
|---|---|
| unter 2,5 % | eher schwach |
| 2,5 – 3,5 % | durchschnittlich |
| 3,5 – 5,0 % | gut |
| über 5,0 % | sehr attraktiv |
Kaufpreisfaktor als Ergänzung
Neben der Rendite wird häufig der Kaufpreisfaktor verwendet. Die Formel: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Im obigen Beispiel: 180.000 € ÷ 9.000 € = Faktor 20. Der Anleger zahlt also das Zwanzigfache der Jahreskaltmiete.
| Faktor | Einschätzung |
|---|---|
| unter 18 | günstig |
| 18 bis 22 | marktüblich |
| über 25 | teuer |
Besonderheiten bei Eigentumswohnungen
Kapitalanleger sollten bei Eigentumswohnungen zusätzliche Faktoren berücksichtigen, die bei Mehrfamilienhäusern in dieser Form nicht auftreten. Wer eine Kapitalanlage finanziert, sollte die monatliche Belastung immer mit der erzielbaren Nettorendite vergleichen — mehr dazu im Kapitel Finanzierung einer Kapitalanlage.
- Höhe der Instandhaltungsrücklage: Eine gut gefüllte Rücklage schützt vor hohen Sonderumlagen.
- Zustand des Gemeinschaftseigentums: Dach, Fassade, Fenster, Tiefgarage, Aufzug, Heizungsanlage — hohe Sanierungskosten können die Rendite dauerhaft verschlechtern.
- Hausgeld: Nicht das gesamte Hausgeld ist auf den Mieter umlegbar. Der nicht umlagefähige Anteil muss in die Renditeberechnung einfließen.
Häufige Fehler bei der Renditeberechnung
Auch erfahrene Käufer machen bei der Renditeberechnung Fehler, die zu einer Überschätzung der Wirtschaftlichkeit führen.
- Nur die Bruttorendite betrachten: Dadurch werden Kosten ausgeblendet und die Wirtschaftlichkeit überschätzt.
- Kaufnebenkosten vergessen: Die Nebenkosten erhöhen das eingesetzte Kapital erheblich.
- Hausgeld falsch kalkulieren: Insbesondere ältere Wohnanlagen verursachen oft höhere laufende Kosten.
- Sonderumlagen ignorieren: Geplante Sanierungen können die Rendite vieler Jahre aufzehren.
- Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht bewerten: Potenzial für Mietsteigerungen kann die langfristige Rendite deutlich verbessern.
Beispiel aus Mülheim an der Ruhr
Eine Eigentumswohnung in einer gefragten Lage wie Saarn, Speldorf oder Heißen kann häufig eine etwas geringere Anfangsrendite aufweisen als vergleichbare Wohnungen in Randlagen.
- Stabiler Vermietbarkeit
- Geringeren Leerstandsrisiken
- Höherer Nachfrage
- Positiver Wertentwicklung
- Besserer Wiederverkaufbarkeit
Fazit: Nettorendite entscheidet
Die Bruttorendite liefert einen schnellen ersten Eindruck, reicht für eine Investitionsentscheidung jedoch nicht aus. Erst die Nettorendite zeigt, welchen tatsächlichen Ertrag eine Eigentumswohnung erwirtschaftet.
Wer Kaufnebenkosten, Hausgeldanteile, Instandhaltung und Mietrisiken konsequent berücksichtigt, kann Chancen und Risiken deutlich besser beurteilen. Neben der Rendite spielt auch die Wohnlage eine entscheidende Rolle. Eine professionelle Mietverwaltung für Kapitalanleger unterstützt dabei, den laufenden Ertrag langfristig zu sichern. Den Verkehrswert und Marktwert Ihrer Immobilie können Sie zusätzlich professionell einschätzen lassen.
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Kapitalanleger-Akademie
Acht Kapitel für Immobilien-Kapitalanleger in Mülheim an der Ruhr und im Ruhrgebiet.
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Marktlage, Preise und Perspektiven für Kapitalanleger in Mülheim an der Ruhr.
Rendite berechnen
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