Ertragswertverfahren beim Mehrfamilienhaus

Zu den wesentlichen Rechengrößen gehören:

• Jahresrohertrag
• Bewirtschaftungskosten
• Reinertrag
• Bodenwert
• Bodenwertverzinsung
• Gebäudereinertrag
• Liegenschaftszinssatz
• Restnutzungsdauer
• Vervielfältiger
• besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Eine vereinfachte Darstellung des allgemeinen Ertragswertverfahrens trennt Gebäude und Boden. Aus dem Jahresrohertrag werden Bewirtschaftungskosten abgezogen. Vom Reinertrag wird anschließend die Bodenwertverzinsung berücksichtigt. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und anschließend mit dem Bodenwert zusammengeführt.

Jahresrohertrag

Der Jahresrohertrag umfasst die Erträge, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbar sind. Dazu können gehören:

• Wohnungsmieten
• Gewerbemieten
• Stellplatzmieten
• Garagenmieten
• sonstige mietvertragliche Erträge

Betriebskostenvorauszahlungen sind nicht mit der Nettokaltmiete gleichzusetzen. Sie dienen grundsätzlich der Deckung umlagefähiger Kosten und dürfen nicht wie ein zusätzlicher dauerhafter Eigentümerertrag behandelt werden.

Bewirtschaftungskosten

Von den Erträgen werden die Kosten abgezogen, die für die Betriebssicherung und Bewirtschaftung relevant sind. Dazu können insbesondere gehören:

• Verwaltungskosten
• Instandhaltungskosten
• Mietausfallwagnis
• nicht umlagefähige Betriebskosten

Welche Ansätze sachgerecht sind, hängt vom Objekt und vom verwendeten Bewertungsmodell ab.

Bodenwert

Der Bodenwert wird regelmäßig getrennt vom Gebäudewert betrachtet. Ausgangspunkt kann der örtliche Bodenrichtwert sein. Grundstücksgröße, Zuschnitt, Nutzungsmöglichkeiten, Entwicklungszustand und weitere Merkmale müssen jedoch berücksichtigt werden.

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist keine Kreditzinsangabe. Er ist ein bewertungsspezifischer Kapitalisierungszinssatz und wird von den Gutachterausschüssen aus Marktdaten abgeleitet. Deshalb muss er zum örtlichen Teilmarkt und zum verwendeten Bewertungsmodell passen.

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich wirtschaftlich nutzbar bleiben. Alter, Zustand, Modernisierungen und bauliche Qualität können die Einordnung beeinflussen.

Besondere objektspezifische Merkmale

Nicht jede Besonderheit ist bereits über den normalen Rechengang abgebildet. Zusätzlich zu prüfen sind beispielsweise:

• erheblicher Instandhaltungsstau
• Bauschäden
• ungewöhnliche Rechte oder Belastungen
• nicht genehmigte Nutzungen
• wirtschaftlich relevante Mietabweichungen
• Förderbindungen
• Denkmalschutz
• überdurchschnittliche oder eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten

Kein Online-Rechner ersetzt die Objektprüfung

Ein Rechner kann die grundsätzliche Logik verdeutlichen. Seine Aussage hängt jedoch vollständig von den eingegebenen Werten ab. Bereits eine unzutreffende Miete, ein ungeeigneter Liegenschaftszinssatz oder eine unrealistische Restnutzungsdauer kann das Ergebnis erheblich verändern.

Die Bewertung für einen Verkauf sollte daher nicht als reine Formelanwendung verstanden werden. Sie muss zusätzlich mit regionaler Käufernachfrage und tatsächlichen Marktinformationen plausibilisiert werden.