Was versteht man unter Immobilienwertermittlung?

Die Immobilienwertermittlung (auch: Verkehrswertermittlung) bestimmt den Marktwert einer Immobilie nach anerkannten, normierten Verfahren. Die gesetzliche Grundlage bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die drei Standardverfahren definiert:

  • Vergleichswertverfahren – Bewertung anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte.
  • Ertragswertverfahren – Bewertung über den kapitalisierten Reinertrag bei vermieteten Immobilien.
  • Sachwertverfahren – Bewertung über den Wiederherstellungswert des Gebäudes plus Bodenwert.

Jedes Verfahren hat bestimmte Einsatzbereiche, die sich nach der Art der Immobilie und der verfügbaren Datengrundlage richten.

Vergleichswertverfahren

Anwendungsfall: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser in Gebieten mit ausreichendem Kaufpreisdatenbestand.

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Marktwert, indem es tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Immobilien heranzieht. Die Vergleichbarkeit wird anhand von Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung bewertet. Je mehr aktuelle Vergleichstransaktionen vorliegen, desto verlässlicher ist die Bewertung.

Ertragswertverfahren

Anwendungsfall: Vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser.

Das Ertragswertverfahren setzt den Wert einer Immobilie in direktes Verhältnis zu den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen. Es berechnet den Reinertrag, zieht Bewirtschaftungskosten ab und kapitalisiert das Ergebnis über die Restnutzungsdauer. Die zentrale Größe ist der Liegenschaftszinssatz, der die marktübliche Renditeerwartung der jeweiligen Immobilienart widerspiegelt.

Sachwertverfahren

Anwendungsfall: Selbstgenutztes Wohneigentum (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung), wenn keine ausreichenden Ertrags- oder Vergleichsdaten vorliegen.

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert über die Reproduktionskosten des Gebäudes (Normalherstellungskosten abzüglich Alterswertminderung) zuzüglich des Bodenwerts. Es liefert einen substanzbasierten Wert, der besonders dann aussagekräftig ist, wenn keine Mieteinnahmen oder Vergleichspreise verfügbar sind.

Gutachterarten

  • Kurzgutachten: Kompakte Bewertung zur Orientierung, geringerer Aufwand.
  • Vollgutachten (Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB): Rechtssicher, nachvollziehbar, anerkannt bei Gerichten, Ämtern, Banken.

Fazit

Die Wahl des richtigen Bewertungsverfahrens hängt von der Immobilienart, der verfügbaren Datengrundlage und dem Bewertungszweck ab.