Was ist der Sachwert?

Der Sachwert beschreibt den objektiven Gebrauchswert einer Immobilie, basierend auf den Herstellungskosten des Gebäudes und dem Wert des Grundstücks. Er beantwortet die Frage: „Was würde es kosten, diese Immobilie heute in vergleichbarer Qualität neu zu errichten?“

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gliedert sich in drei Schritte:

1. Bodenwert

Der Bodenwert wird über den Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche ermittelt:

Bodenwert = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²)

2. Gebäudewert (Herstellungswert)

Der Herstellungswert des Gebäudes wird über die Normalherstellungskosten (NHK) nach ImmoWertV berechnet:

NHK = Bruttogrundrissfläche (BGF) × Normalherstellungskostenkennwert (€/m²)

Die NHK werden anschließend um die Alterswertminderung reduziert, die den technischen Verschleiß und die verbleibende Nutzungsdauer berücksichtigt.

3. Vorläufiger Sachwert und Marktanpassung

Bodenwert + Gebäudewert + Außenanlagen = vorläufiger Sachwert.

Da der reine Substanzwert nicht immer dem tatsächlichen Marktwert entspricht, erfolgt eine Marktanpassung über den Sachwertfaktor:

Marktwert ≈ Vorläufiger Sachwert × Sachwertfaktor

Der Sachwertfaktor wird aus tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet und von den Gutachterausschüssen veröffentlicht.

Wann wird das Sachwertverfahren eingesetzt?

  • Selbstgenutzte Wohnimmobilien (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Eigentumswohnung)
  • Immobilien ohne Mieteinnahmen (kein Ertragswert möglich)
  • Sonderbauten (z. B. Kirchen, Schulen, öffentliche Gebäude)
  • Als Ergänzungsverfahren neben Vergleichs- oder Ertragswert

Grenzen des Sachwertverfahrens

  • Substanzwert ≠ Marktwert: Ohne Marktanpassung bildet das Verfahren nur die Herstellungskosten ab.
  • Bei stark veraltetem Gebäudebestand kann die Alterswertminderung zu hohen Abschlägen führen.
  • Bei hoher Nachfrage in bevorzugten Lagen übersteigt der Marktwert häufig den reinen Sachwert.

Fazit

Das Sachwertverfahren eignet sich besonders für selbstgenutzte Immobilien und als Plausibilitätskontrolle neben anderen Verfahren.