Jahresnettokaltmiete richtig ermitteln
Die Jahresnettokaltmiete gehört zu den wichtigsten Ausgangswerten einer Verkaufsbewertung. Fehler in der Mietaufstellung wirken sich unmittelbar auf Kaufpreisfaktor, Renditeberechnung und Käuferprüfung aus.
Welche Einnahmen gehören in die Mietaufstellung?
Je nach Objekt können erfasst werden:
- Grundmieten der Wohnungen
- Grundmieten der Gewerbeeinheiten
- Garagenmieten
- Stellplatzmieten
- Mieten für Lager- oder Nebenflächen
- vertraglich gesondert vereinbarte Nutzungsentgelte
Was sollte getrennt ausgewiesen werden?
Nicht als Nettokaltmiete zusammengefasst werden sollten:
- Betriebskostenvorauszahlungen
- Heizkostenvorauszahlungen
- Umsatzsteuer
- einmalige Zahlungen
- Kautionen
- Schadenersatz
- Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen
- nicht regelmäßig wiederkehrende Entgelte
Empfohlene Mieterliste
Für jede Einheit sollten mindestens dokumentiert werden:
- Einheit
- Nutzungsart
- Fläche
- Vertragspartei
- Mietbeginn
- Grundmiete
- Betriebskostenvorauszahlung
- Heizkostenvorauszahlung
- Stellplatz- oder Garagenmiete
- Miete je Quadratmeter
- Datum der letzten Mietanpassung
- Vertragsart
- Leerstandsstatus
- Mietrückstand
- Kaution
- besondere Vereinbarungen
Wellhöner verwendet in der praktischen Objektaufbereitung bereits entsprechend detaillierte Mietlisten. In einer internen Verkaufsanfrage wurden neben Flächen und Mieten auch Rückstände, Zustand, letzte Renovierung, Kautionen, Nebenabreden und Rechtsstreitigkeiten abgefragt.
Mieterliste mit Buchhaltung abgleichen
Eine Mieterliste sollte nicht lediglich aus alten Verträgen übernommen werden. Sinnvoll ist der Abgleich von:
- Mietvertrag
- Nachträgen
- aktueller Sollstellung
- tatsächlichen Zahlungseingängen
- letzter Mieterhöhung
- Kautionsunterlagen
- Belegungsstatus
Wohn- und Gewerbemieten trennen
Bei einem Wohn- und Geschäftshaus sollten Wohn- und Gewerbemietverhältnisse getrennt dargestellt werden. Gewerbliche Mietverträge können abweichende Laufzeiten, Indexierungen, Umsatzsteuerregelungen, Betriebskostenvereinbarungen oder Sonderrechte enthalten.
Interne Unterlagen von Wellhöner weisen darauf hin, dass gewerbliche Mietverträge häufig formeller gestaltet sind und beispielsweise Index- oder Staffelmieten sowie mehrjährige Festlaufzeiten enthalten können.
Hinweis: Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung. Sie ersetzen kein Verkehrswertgutachten, keine Rechts- oder Steuerberatung und keine Prüfung eines einzelnen Mietverhältnisses. Die konkrete Bewertung erfordert die Prüfung des Objekts, der Miet- und Bewirtschaftungsunterlagen sowie der örtlichen Marktdaten.
Ist Ihre Jahresnettokaltmiete vollständig dokumentiert?
Wir strukturieren Mietvertrag, Nachträge, Sollstellung und Zahlungseingänge zu einer belastbaren, verkaufsfähigen Mietaufstellung.
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