Kaufpreisfaktor beim Mehrfamilienhaus
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie oft die Jahresnettokaltmiete im Kaufpreis enthalten ist.
Die vereinfachte Formel lautet:
Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = Kaufpreisfaktor
Beispiel:
Kaufpreis: 900.000 Euro Jahresnettokaltmiete: 60.000 Euro Kaufpreisfaktor: 15
Das bedeutet, dass der Kaufpreis dem Fünfzehnfachen der aktuellen Jahresnettokaltmiete entspricht.
Zusammenhang mit der Bruttomietrendite
Die vereinfachte Bruttomietrendite wird wie folgt berechnet:
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Im Beispiel beträgt die Bruttomietrendite rund 6,67 Prozent.
Was der Faktor nicht berücksichtigt
Der Faktor sagt allein noch nichts aus über:
- Kaufnebenkosten
- Finanzierung
- Verwaltungskosten
- Instandhaltung
- Mietausfälle
- Leerstand
- nicht umlagefähige Kosten
- Sanierungsbedarf
- Grundstückswert
- Mietvertragsrisiken
- energetische Investitionen
- rechtliche Besonderheiten
Ein niedriger Faktor kann eine attraktive rechnerische Ausgangslage darstellen. Er kann aber ebenso Ausdruck eines höheren Risikos, einer schwächeren Lage, niedriger Gebäudequalität oder erheblicher Investitionen sein.
Welcher Faktor ist angemessen?
Es gibt keinen einheitlich richtigen Faktor für alle Mehrfamilienhäuser. Die sachgerechte Einordnung hängt unter anderem ab von:
- Stadt und Mikrolage
- Objektgröße
- Gebäudetyp
- Zustand
- Restnutzungsdauer
- Mietniveau
- Mietvertragsqualität
- Leerstand
- Grundstück
- Käufernachfrage
- Zins- und Finanzierungsumfeld
Amtliche Rohertragsfaktoren in Grundstücksmarktberichten können eine Orientierung für den jeweiligen örtlichen Teilmarkt geben. Dabei sind immer der Berichtszeitraum, die Objektgruppe, die Stichprobe und das Bewertungsmodell zu beachten.
Aktueller Faktor oder nachhaltiger Faktor?
Bei einem Verkauf können unterschiedliche Faktoren entstehen:
Faktor auf aktuelle Ist-Miete
Kaufpreis ÷ aktuelle Jahresnettokaltmiete
Faktor auf mögliche Soll-Miete
Kaufpreis ÷ angenommene zukünftige Jahresmiete
Der Faktor auf Basis einer Soll-Miete wirkt regelmäßig attraktiver, kann aber irreführend sein, wenn die zugrunde gelegten Mieterhöhungen oder Neuvermietungen noch nicht umgesetzt sind.
Deshalb sollte Wellhöner im Investmentexposé konsequent kennzeichnen:
- Faktor Ist
- Faktor nach dokumentiertem Leerstandsabbau
- Faktor auf mögliche Zielmiete
- Voraussetzungen für die Zielmiete
Hinweis: Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung. Sie ersetzen kein Verkehrswertgutachten, keine Rechts- oder Steuerberatung und keine Prüfung eines einzelnen Mietverhältnisses. Die konkrete Bewertung erfordert die Prüfung des Objekts, der Miet- und Bewirtschaftungsunterlagen sowie der örtlichen Marktdaten.
Welcher Kaufpreisfaktor passt zu Ihrem Objekt?
Wir prüfen den passenden Faktor auf Basis von Lage, Mietstruktur, Zustand und Käufernachfrage – getrennt für Ist- und Zielmiete.
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