Mehrfamilienhaus mit Leerstand bewerten

Leerstehende Einheiten erzeugen zunächst keine Mieteinnahmen. Gleichzeitig entstehen weiterhin Kosten für Finanzierung, Grundbesitz, Versicherung, Energie, Verkehrssicherung und Instandhaltung.

Bei der Bewertung muss deshalb geklärt werden, warum der Leerstand besteht und wie realistisch eine Wiedervermietung ist.

Unterschiedliche Leerstandsarten

Kurzfristiger Mieterwechsel

Die Wohnung ist gekündigt oder bereits geräumt und kann nach normalen Renovierungsarbeiten neu vermietet werden.

Modernisierungsleerstand

Vor der Vermietung sind umfangreichere Arbeiten erforderlich.

Technischer Leerstand

Die Einheit kann wegen Schäden, fehlender Versorgung oder erheblicher baulicher Mängel nicht genutzt werden.

Rechtlicher Leerstand

Eine Nutzung ist aufgrund fehlender Genehmigung, ungeklärter Nutzungsart oder anderer rechtlicher Themen eingeschränkt.

Struktureller Leerstand

Die Einheit lässt sich trotz Vermarktung nur schwer vermieten. Gründe können Lage, Grundriss, Zustand, Preis oder fehlende Nachfrage sein.

Bewertungsfragen bei Leerstand

Seit wann steht die Einheit leer?
Warum besteht der Leerstand?
Ist die Einheit vermietungsfähig?
Welche Arbeiten sind erforderlich?
Liegen Angebote oder Kostenschätzungen vor?
Welche Miete ist realistisch?
Wie lange wird die Vorbereitung voraussichtlich dauern?
Welche laufenden Kosten entstehen?
Bestehen bereits Schäden durch den Leerstand?
Liegen genehmigte Grundrisse und Flächen vor?

Drei Szenarien statt einer optimistischen Annahme

Für die Verkaufsaufbereitung empfiehlt sich eine Szenariobetrachtung:

Szenario A: Verkauf im aktuellen Zustand

Aktuelle Erträge und vorhandener Leerstand werden unverändert dargestellt.

Szenario B: Mindestinstandsetzung

Die Einheit wird mit den unbedingt erforderlichen Maßnahmen vermietungsfähig gemacht.

Szenario C: Umfassende Modernisierung

Eine höherwertige Modernisierung wird mit Kosten, Zeitrahmen und realistischer Mietperspektive gegenübergestellt.

In einer früheren internen Wellhöner Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wurden für eine Leerstandswohnung geschätzte Baukosten, laufende Aufwendungen, mögliche Jahresnettomiete und bereits bestehende Bauschäden gemeinsam betrachtet. Die historischen Beträge sind nicht auf heutige Vorhaben übertragbar. Der Vorgang zeigt jedoch, warum leerstandsbedingte Kosten, Sanierungsbedarf und künftiger Ertrag zusammen analysiert werden sollten.

Soll der Eigentümer vor dem Verkauf sanieren?

Diese Entscheidung hängt davon ab:

ob die Finanzierung der Maßnahme gesichert ist
wie belastbar die Kosten sind
welche Käufergruppe angesprochen werden soll
ob die Sanierung zeitnah umsetzbar ist
welchen zusätzlichen Ertrag sie ermöglicht
ob der mögliche Mehrerlös den Aufwand rechtfertigt
welche Ausführungsrisiken bestehen

Nicht jede Sanierungsmaßnahme erhöht den Verkaufspreis um ihre vollständigen Kosten. Manche Käufer bevorzugen ein unsaniertes Objekt, wenn sie die Maßnahmen selbst planen möchten.

Hinweis: Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung. Sie ersetzen kein Verkehrswertgutachten, keine Rechts- oder Steuerberatung und keine Prüfung eines einzelnen Mietverhältnisses. Die konkrete Bewertung erfordert die Prüfung des Objekts, der Miet- und Bewirtschaftungsunterlagen sowie der örtlichen Marktdaten.