Wer ein Mehrfamilienhaus erbt, übernimmt nicht nur einen Vermögenswert, sondern zugleich laufende Mietverhältnisse, Verwaltungspflichten und häufig auch offene Vorgänge. Ein Verkauf kann sinnvoll sein – setzt aber voraus, dass zuvor mehrere formale und wirtschaftliche Punkte geklärt sind.
Schritt 1: Erbnachweis und Grundbuch
Verkauft werden kann erst, wenn die Erbenstellung nachgewiesen ist. Als Nachweis dient je nach Fall ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Auf dieser Grundlage wird das Grundbuch berichtigt.
Ein praktischer Vorteil: Die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird. Wer diese Frist verstreichen lässt, zahlt unnötig. Ein Verkauf ist zwar auch vor abgeschlossener Berichtigung möglich, verzögert aber regelmäßig die Abwicklung und irritiert Käufer und deren Finanzierer.
Schritt 2: Bestandsaufnahme des Objekts
Erben kennen die geerbte Immobilie häufig nur oberflächlich. Vor jeder Verkaufsentscheidung sollte deshalb geklärt werden:
- Welche Mietverträge bestehen, zu welchen Konditionen und seit wann?
- Wurden Kautionen vereinbart, und sind sie ordnungsgemäß angelegt?
- Bestehen Mietrückstände oder laufende Streitigkeiten?
- Wann wurden zuletzt Betriebskosten abgerechnet?
- Welche Instandhaltungen stehen an, welche wurden zuletzt durchgeführt?
- Liegen Energieausweis, Wohnflächenberechnungen und Bauunterlagen vor?
- Bestehen Grundschulden, Erbbaurechte, Wohnrechte oder Förderbindungen?
Gerade der letzte Punkt wird unterschätzt: Öffentlich geförderter Wohnraum unterliegt Belegungs- und Mietpreisbindungen, die auf den Käufer übergehen und den Wert erheblich beeinflussen.
Schritt 3: Laufende Pflichten sofort übernehmen
Mit dem Erbfall tritt der Erbe in die Vermieterstellung ein – und zwar unmittelbar, nicht erst mit der Grundbuchberichtigung. Das bedeutet konkret: Mieteingänge müssen überwacht, Betriebskosten fristgerecht abgerechnet, Mängelmeldungen bearbeitet und Verkehrssicherungspflichten erfüllt werden.
Wird diese Phase vernachlässigt, entstehen Probleme, die später im Verkaufsprozess sichtbar werden: verfristete Betriebskostenabrechnungen, aufgelaufene Rückstände, ungeklärte Schäden. Käufer bewerten solche Versäumnisse als Risiko und preisen sie ein. Wo Erben den Aufwand nicht selbst leisten können, ist eine übergangsweise professionelle Mietverwaltung häufig die wirtschaftlichere Lösung.
Schritt 4: Erbschaftsteuer prüfen
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Wert des Nachlasses. Für vermietete Wohnimmobilien gilt ein wichtiger Vorteil: Sie werden regelmäßig nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt – zehn Prozent bleiben steuerlich außer Ansatz. Hinzu kommen die persönlichen Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsverhältnis erheblich ausfallen können.
Die Steuer entsteht unabhängig davon, ob verkauft wird. Wo Liquidität für die Steuerzahlung fehlt, kann ein Verkauf der praktikable Weg sein – er sollte dann allerdings nicht unter Zeitdruck erfolgen, weil das regelmäßig den Preis kostet.
Schritt 5: Die Spekulationsfrist richtig einordnen
Ein häufiges Missverständnis: Die Zehnjahresfrist beginnt nicht mit dem Erbfall neu. Der Erbe tritt in die Rechtsstellung des Erblassers ein, dessen Anschaffungszeitpunkt wird fortgeführt. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, kann der Erbe regelmäßig steuerfrei veräußern – auch unmittelbar nach dem Erbfall.
Lag der Erwerb durch den Erblasser dagegen weniger als zehn Jahre zurück, läuft die Restfrist weiter. Ein Verkauf innerhalb dieser Zeit löst Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn aus. Dieser Punkt sollte zwingend vor einer Verkaufsentscheidung geklärt werden.
Schritt 6: Verkaufen, halten oder aufteilen?
Erben stehen typischerweise vor drei Optionen:
Verkaufen. Schafft Liquidität, beendet den Verwaltungsaufwand und vereinfacht die Verteilung unter mehreren Erben. Bei abgelaufener Spekulationsfrist regelmäßig steuerfrei.
Halten und vermieten. Sinnvoll bei gutem Zustand, tragfähiger Mietstruktur und wenn die Verwaltung organisiert werden kann – notfalls durch Delegation.
Aufteilen in Wohnungseigentum. Kann den Gesamterlös erhöhen, ist aber aufwendig, dauert lange, erfordert Kapitaleinsatz und unterliegt bei vermieteten Wohnungen besonderen mietrechtlichen Schutzvorschriften. Für die meisten Erbfälle ist dieser Weg wirtschaftlich nicht der erste.
Wenn mehrere Erben beteiligt sind
Bilden mehrere Personen eine Erbengemeinschaft, kann über die Immobilie nur gemeinsam verfügt werden. Schon eine einzelne abweichende Stimme blockiert den Verkauf. Weil dieser Fall besonders häufig und besonders konfliktanfällig ist, wird er in einem eigenen Beitrag ausführlich behandelt.
Praktische Reihenfolge
- Erbnachweis beschaffen und Grundbuchberichtigung beantragen (innerhalb von zwei Jahren)
- Objekt- und Mietunterlagen vollständig sichten
- Laufende Vermieterpflichten sicherstellen
- Steuerliche Situation mit dem Steuerberater klären
- Wert des Objekts ermitteln lassen
- Auf dieser Basis über Verkauf, Halten oder Aufteilung entscheiden
Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Erbschaftsteuerliche Freibeträge, Bewertungsfragen und Fristen sind einzelfallabhängig und mit fachkundiger Beratung zu klären.
