Viele Mehrfamilienhäuser im Ruhrgebiet befinden sich seit Jahrzehnten in Familienbesitz. Mit zunehmendem Alter der Eigentümer stellen sich Fragen, die weit über den reinen Verkaufspreis hinausgehen: Wer übernimmt die laufende Verwaltung? Wie lässt sich das Vermögen später gerecht verteilen? Und wie sichert man sich Liquidität, ohne die Substanz zu gefährden?

Der Verwaltungsaufwand als häufigster Auslöser

Der Anlass für Verkaufsüberlegungen im Alter ist selten der Markt, sondern fast immer der Aufwand. Ein Mehrfamilienhaus erzeugt kontinuierlich Aufgaben: Mieteingänge kontrollieren, Betriebskosten abrechnen, Schäden bearbeiten, Handwerker koordinieren, Mieterwechsel organisieren. Was über Jahrzehnte selbstverständlich war, wird irgendwann zur Belastung – häufig verstärkt durch die Sorge, dass im Falle einer eigenen Erkrankung niemand kurzfristig einspringen könnte.

Wichtig ist an dieser Stelle eine ehrliche Unterscheidung: Ist es der Aufwand oder ist es das Eigentum, das nicht mehr passt? Wer die Immobilie eigentlich behalten möchte und nur den Aufwand abgeben will, sollte prüfen, ob eine professionelle Mietverwaltung die Situation ausreichend löst. Ein Verkauf ist unumkehrbar, die Delegation der Verwaltung nicht.

Alternativen zum vollständigen Verkauf

Zwischen "alles behalten" und "alles verkaufen" liegen mehrere Zwischenlösungen, die je nach Situation sinnvoll sein können:

Teilverkauf des Bestands. Wer mehrere Objekte hält, kann einzelne Immobilien abgeben und die verwaltungsärmsten oder ertragsstärksten behalten. Das reduziert den Aufwand, erhält aber laufende Einnahmen.

Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Die Immobilie wird zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen, häufig unter Vorbehalt eines Nießbrauchs. Der Übertragende behält damit die Mieterträge, während das Eigentum bereits übergeht. Steuerlich können Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden – eine Gestaltung, die frühzeitige Planung belohnt.

Verkauf gegen Leibrente oder Ratenzahlung. Statt einer Einmalzahlung erfolgt eine wiederkehrende Zahlung. Diese Gestaltung ist steuerlich und rechtlich anspruchsvoll und setzt eine sorgfältige Bonitätsprüfung des Käufers sowie eine Absicherung im Grundbuch voraus.

Verkauf mit Wohnrecht. Wird eine Wohnung im Objekt selbst genutzt, kann ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart werden. Es mindert den Kaufpreis, sichert aber die eigene Wohnsituation.

Der Verkauf als Vereinfachung der Nachfolge

Ein häufig unterschätztes Argument für den Verkauf zu Lebzeiten ist die Erbteilung. Eine Immobilie lässt sich nicht teilen, Geld schon. Wo mehrere Kinder erben sollen und nicht alle die Immobilie übernehmen wollen oder können, entstehen aus einem Mehrfamilienhaus schnell jahrelange Auseinandersetzungen in einer Erbengemeinschaft.

Der Verkauf zu Lebzeiten – gestaltet und begleitet vom Eigentümer selbst – erzielt in der Regel ein besseres Ergebnis als eine spätere Teilungsversteigerung unter Zeitdruck und Uneinigkeit. Wer diesen Weg wählt, sollte die Verteilung des Erlöses jedoch klar regeln, um Konflikte nicht lediglich zu verlagern.

Steuerliche Punkte, die im Alter besonders zählen

Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Veräußerungsgewinn bei Immobilien im Privatvermögen regelmäßig steuerfrei – ein Umstand, der langjährige Eigentümer typischerweise begünstigt. Zu prüfen bleiben dennoch:

  • Ob Teile des Objekts gewerblich genutzt werden oder wurden
  • Ob durch mehrere Verkäufe innerhalb kurzer Zeit ein gewerblicher Grundstückshandel entstehen könnte
  • Wie sich der Verkaufserlös auf die eigene Einkommensteuer und gegebenenfalls auf Sozialleistungen auswirkt
  • Ob eine Übertragung erbschaft- und schenkungsteuerlich günstiger wäre als ein Verkauf

Diese Fragen gehören zwingend zu einem Steuerberater, idealerweise gemeinsam mit einer Beratung zur Nachfolgegestaltung.

Diskretion als praktisches Bedürfnis

Bei langjährigen Bestandsobjekten besteht häufig ein persönliches Verhältnis zu den Mietern. Eine öffentliche Vermarktung mit Portalinseraten, Besichtigungsverkehr und Nachbarschaftsgesprächen wird von vielen älteren Eigentümern als unangenehm empfunden – und sie erzeugt Unruhe bei Mietern, die um ihre Wohnsituation fürchten.

Ein diskreter Verkauf, bei dem gezielt vorgemerkte Kapitalanleger angesprochen werden, vermeidet diese Belastung. Er setzt allerdings voraus, dass tatsächlich ein passender Käuferkreis vorhanden ist und die Objektdaten sauber aufbereitet vorliegen.

Praktische Empfehlung

Beginnen Sie früher, als es sich zunächst notwendig anfühlt. Eine geordnete Übergabe – ob durch Verkauf oder Übertragung – braucht vollständige Unterlagen, geklärte Mietverhältnisse und eine abgestimmte Familiensituation. Alle drei Punkte lassen sich in Ruhe regeln, solange kein Zeitdruck besteht, und kaum noch, wenn er entstanden ist.

Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Nachfolgeberatung.