Wie wirken Mietrückstände auf den Verkaufswert?
Mietrückstände beeinflussen nicht automatisch den materiellen Gebäudewert in Höhe des offenen Betrags. Sie können jedoch die Risikowahrnehmung eines Käufers, die Einschätzung der Mietverhältnisse und die erwartete Ertragssicherheit beeinflussen.
Käufer möchten wissen
- Welche Einheit ist betroffen?
- Wie hoch ist der Rückstand?
- Seit wann besteht er?
- Handelt es sich um einen einmaligen oder wiederkehrenden Rückstand?
- Besteht eine Ratenzahlungsvereinbarung?
- Wurde gemahnt?
- Gibt es Mietminderungen oder Gegenforderungen?
- Läuft ein rechtliches Verfahren?
- Ist die Forderung realistisch durchsetzbar?
- Wer erhält den Betrag bei späterer Zahlung?
Einzelne Rückstände und systematische Probleme unterscheiden
Ein einmalig verspäteter Zahlungseingang ist anders einzuordnen als:
- wiederkehrende Rückstände mehrerer Mieter
- dauerhafte Minderzahlungen
- ungeklärte Mietminderungen
- langjährige Forderungen
- mehrere laufende Verfahren
- nicht gepflegte Mietkonten
Transparente Rückstandsliste
Empfohlen wird eine separate Übersicht mit:
- Einheit
- Vertragspartei
- vereinbarter Soll-Miete
- aktueller Rückstand
- Zeitraum
- Art der Forderung
- bisherige Maßnahmen
- Vereinbarungen
- Verfahrensstand
- Erläuterung besonderer Umstände
Regelung im Verkaufsprozess
Im Kaufvertragsprozess muss geklärt werden, wie mit Forderungen umgegangen wird, die vor dem wirtschaftlichen Übergang entstanden sind. Die konkrete Gestaltung gehört in die notarielle und gegebenenfalls rechtliche Abstimmung.
Ein interner Wellhöner Übergangsvorgang zeigt, dass Mietzahlungen, Kautionen, Forderungen, Abschläge und Leerstandskosten bei einer Erwerberabrechnung getrennt nachvollzogen wurden.
Keine Bereinigung kurz vor dem Verkauf vortäuschen
Rückstände sollten nicht aus der Mieterliste entfernt oder mit unsicheren Forderungen verrechnet werden, nur um ein günstigeres Bild zu erzeugen. Eine klare Dokumentation stärkt die Glaubwürdigkeit und erleichtert die Käuferprüfung.
Hinweis: Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung. Sie ersetzen kein Verkehrswertgutachten, keine Rechts- oder Steuerberatung und keine Prüfung eines einzelnen Mietverhältnisses. Die konkrete Bewertung erfordert die Prüfung des Objekts, der Miet- und Bewirtschaftungsunterlagen sowie der örtlichen Marktdaten.
Mietkonten und Rückstände verkaufsfähig aufbereiten
Wir strukturieren die Rückstandsliste so, dass Käufer und Notariat die Sachlage klar nachvollziehen können.
Miet- und Forderungsübersicht prüfen lassenMietrückstände transparent aufbereiten
Käufer kalkulieren Rückstände in die Risikoeinschätzung ein. Der Verkaufswert Check zeigt, welche Informationen zu Forderungen, Kautionen und Minderungen vorliegen sollten.
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