Ist-Miete, Soll-Miete und Mietpotenzial
Eine der häufigsten Bewertungsfragen lautet: Wie viel mehr wäre das Mehrfamilienhaus wert, wenn alle Wohnungen zur aktuellen Marktmiete vermietet wären?
Diese Betrachtung kann sinnvoll sein. Sie muss jedoch klar zwischen tatsächlichem Ertrag und möglicher Zukunftsperspektive unterscheiden.
Ist-Miete
Die Ist-Miete ist die aktuell vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete.
Sie sollte belegt werden durch:
- Mietvertrag
- Nachträge
- Mieterhöhungsschreiben
- Sollstellung
- Zahlungseingänge
Soll-Miete
Der Begriff Soll-Miete kann unterschiedliche Bedeutungen haben:
- vertraglich geschuldete Miete
- erwartete Miete nach bereits vereinbarter Staffel
- mögliche Miete nach rechtlich zulässiger Anpassung
- mögliche Neuvermietungsmiete
- Zielmiete nach Modernisierung
- reine Planannahme
Damit Kaufinteressenten die Aussage verstehen, muss immer erläutert werden, welche Definition verwendet wird.
Angebotsmiete ist nicht automatisch Marktmiete
Dass eine vergleichbare Wohnung zu einem bestimmten Preis angeboten wird, beweist nicht, dass dieser Preis tatsächlich vereinbart wird. Angebotsdauer, Zustand, Ausstattung und unmittelbare Lage müssen berücksichtigt werden.
Mietpotenzial je Einheit prüfen
Für jede Wohnung sollten folgende Punkte betrachtet werden:
- aktuelle Miete
- Fläche
- Mietbeginn
- letzte Mieterhöhung
- Vertragsart
- Staffel- oder Indexregelung
- lokale Vergleichsmiete
- Zustand
- Ausstattung
- Modernisierungen
- realistischer Zeitpunkt einer Anpassung
- erforderliche Investitionen
- rechtliche Voraussetzungen
Interne Wellhöner Mietanalysen zeigen, dass unterschiedliche Vertragsmodelle und Erhöhungsoptionen je Einheit aufgearbeitet werden müssen. Dort wurden unter anderem Staffel- und Indexmieten, bisherige Miethöhen und mögliche Anpassungen getrennt betrachtet.
Ein weiterer interner Vorgang zeigt, dass ein unzutreffendes Baujahr zu einer Korrektur der Mietspiegelberechnung führte und eine angenommene Mieterhöhung teilweise nicht umsetzbar war. Die historischen Werte sind nicht übertragbar, die Schlussfolgerung ist jedoch wichtig: Mietpotenziale müssen wohnungsbezogen und auf korrekten Objektdaten beruhen.
Empfohlene Potenzialtabelle
| Einheit | Ist-Miete | Miete je m² | Vertragsart | mögliche Zielmiete | Voraussetzung | frühester realistischer Ansatz |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | aktuell | aktuell | Standard | geprüft | rechtliche Prüfung | objektspezifisch |
| Wohnung 2 | aktuell | aktuell | Index | geprüft | Indexprüfung | objektspezifisch |
| Wohnung 3 | aktuell | aktuell | Staffel | vertraglich | Staffeltermin | laut Vertrag |
| Leerstand | 0 | 0 | keine | prognostiziert | Sanierung und Vermietung | nach Umsetzung |
Konservative Darstellung stärkt das Angebot
Ein professionelles Investmentexposé sollte unterscheiden zwischen:
Gesicherter Ist-Ertrag
Aktuell vertraglich geschuldete Nettokaltmiete.
Vertraglich absehbarer Ertrag
Beispielsweise bereits vereinbarte Staffeln, jeweils mit Datum und Bedingung.
Rechtlich zu prüfendes Potenzial
Mögliche Anpassungen, die noch nicht erklärt oder umgesetzt sind.
Investitionsabhängiges Potenzial
Zielmieten nach Renovierung, Modernisierung oder Leerstandsabbau.
Hinweis: Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung. Sie ersetzen kein Verkehrswertgutachten, keine Rechts- oder Steuerberatung und keine Prüfung eines einzelnen Mietverhältnisses. Die konkrete Bewertung erfordert die Prüfung des Objekts, der Miet- und Bewirtschaftungsunterlagen sowie der örtlichen Marktdaten.
Mietpotenziale realistisch statt werblich darstellen
Wir analysieren Ist-, Soll- und Zielmiete wohnungsbezogen und ordnen die rechtlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen ein.
Ist- und Soll-Mieten analysieren lassenMietpotenzial belastbar einordnen
Ist-Miete, vertraglich absehbare Miete und investitionsabhängige Zielmiete müssen getrennt betrachtet werden. Der Verkaufswert Check strukturiert diese Unterscheidung.
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