Was ist die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist die rechtliche Gründungsurkunde jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Mit ihr teilt der teilende Eigentümer – meist ein Bauträger – ein Grundstück gemäß § 8 WEG in einzelne, rechtlich selbstständige Wohnungs- oder Teileigentumsrechte auf. Erst durch die notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch entstehen die einzelnen Eigentumseinheiten, die Sie als Käufer erwerben können. Ohne Teilungserklärung gibt es kein Wohnungseigentum im rechtlichen Sinne – sie ist somit die Basis, auf der die gesamte WEG „funktioniert".

In der Praxis ist die Teilungserklärung häufig mit der Gemeinschaftsordnung in einem einzigen Dokument zusammengefasst. Während die Teilungserklärung im engeren Sinne die dingliche Aufteilung regelt, enthält die Gemeinschaftsordnung die „Spielregeln" des Zusammenlebens – etwa Stimmrechte, Kostenverteilung oder Nutzungsbeschränkungen.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte

Die Teilungserklärung legt exakt fest, was zum Sondereigentum (individuell einem Eigentümer zugeordnet, z. B. die Wohnung selbst, Innenausbau, nicht tragende Wände) und was zum Gemeinschaftseigentum (allen Eigentümern gemeinsam gehörend, z. B. Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Heizungsanlage) gehört. Diese Abgrenzung ist keine Formalität, sondern entscheidet in der Praxis darüber, wer für Instandhaltung und Kosten verantwortlich ist und wer über bauliche Veränderungen mitentscheiden darf.

Häufig weist die Teilungserklärung zusätzlich Sondernutzungsrechte aus – etwa an einem Gartenteil, einem Kfz-Stellplatz oder einem Kellerabteil. Diese Flächen bleiben rechtlich Gemeinschaftseigentum, dürfen aber ausschließlich von einem bestimmten Eigentümer genutzt werden. Wer eine Wohnung mit Garten oder Stellplatz kauft, sollte daher unbedingt prüfen, ob dieses Nutzungsrecht tatsächlich in der Teilungserklärung verankert ist – eine bloße mündliche Zusage des Verkäufers reicht nicht aus.

Kostenverteilungsschlüssel

Ein zentraler Bestandteil ist der Kostenverteilungsschlüssel: Er bestimmt, nach welchem Maßstab Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Rücklagenzuführungen auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden – üblich sind Miteigentumsanteile, Wohnfläche oder Anzahl der Einheiten. Abweichend von der gesetzlichen Regel des § 16 Abs. 2 WEG kann die Teilungserklärung eigene, differenzierte Verteilerschlüssel festlegen, etwa für Aufzugskosten (nur Eigentümer oberer Geschosse) oder Heizkosten. Diese Regelungen gehen der gesetzlichen Grundregel vor und sollten vor dem Kauf sorgfältig gelesen werden.

Warum die Teilungserklärung beim Kauf so wichtig ist

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft nicht nur vier Wände, sondern tritt automatisch in die bestehende Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ein – unabhängig davon, ob er sie vorher gelesen hat. Praktisch relevante Punkte, die häufig in der Teilungserklärung geregelt sind:

  • Bauliche Veränderungen: Manche Teilungserklärungen enthalten Zustimmungserfordernisse oder Gestaltungsvorgaben (z. B. für Balkonverglasungen, Markisen, Satellitenschüsseln).
  • Tierhaltung: Pauschale Tierhaltungsverbote in der Teilungserklärung sind nach der Rechtsprechung meist unwirksam, Regelungen zu störender oder übermäßiger Tierhaltung können aber zulässig sein.
  • Vermietung: Ein generelles Vermietungsverbot ist grundsätzlich nicht zulässig, ein Zustimmungserfordernis der Verwaltung zur Vermietung (ähnlich wie bei WEG-Wohnungen mit Zustimmungsvorbehalt) kann aber vorgesehen sein.
  • Gewerbliche Nutzung: Häufig wird geregelt, ob und in welchem Umfang eine gewerbliche Nutzung von Sondereigentum zulässig ist.

Was seit der WEG-Reform 2020 zwingend gesetzlich vorgegeben ist

Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 gibt es einen wichtigen Grundsatz: Bestimmte gesetzliche Rechte der Eigentümer sind zwingend und können durch die Teilungserklärung nicht mehr eingeschränkt werden. Dazu gehört insbesondere der Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen wie den Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, einen barrierefreien Zugang oder Maßnahmen zum Einbruchschutz (§ 20 Abs. 2 WEG). Auch das Beschlussverfahren in der Eigentümerversammlung (einfache Mehrheit für die meisten baulichen Veränderungen, § 20 Abs. 1 WEG) ist gesetzlich vorgegeben und kann durch die Teilungserklärung nicht beliebig verschärft werden. Die Teilungserklärung regelt also vor allem die Verteilung von Rechten, Pflichten und Kosten – nicht aber die gesetzlichen Mindestrechte jedes einzelnen Eigentümers.

Wie Sie eine Kopie der Teilungserklärung erhalten

Als (angehender) Eigentümer haben Sie jederzeit Anspruch auf Einsicht in die Teilungserklärung. Die üblichen Wege:

  1. Verkäufer/Makler: Beim Kauf sollte die Teilungserklärung ohnehin Teil der Verkaufsunterlagen sein.
  2. Hausverwaltung: Der Verwalter verwahrt in der Regel eine Kopie und stellt sie Eigentümern zur Verfügung.
  3. Grundbuchamt: Die Teilungserklärung ist als Anlage zur Grundbuchakte beim zuständigen Grundbuchamt hinterlegt. Mit berechtigtem Interesse (z. B. als Kaufinteressent mit Notarvollmacht oder als eingetragener Eigentümer) können Sie dort Grundbuchauszüge und die Teilungserklärung einsehen bzw. eine Kopie anfordern.

Unser Rat: Lesen Sie die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf vollständig – idealerweise gemeinsam mit einem Fachanwalt für WEG-Recht oder Ihrer Hausverwaltung. So vermeiden Sie böse Überraschungen bei Kostenverteilung, Nutzungsrechten oder geplanten Umbauten. Wellhöner Immobilienmanagement unterstützt Eigentümer in Mülheim an der Ruhr und im gesamten Ruhrgebiet bei der Prüfung und praktischen Anwendung ihrer Teilungserklärung.