Was ist der Wirtschaftsplan?
Der Wirtschaftsplan ist die gesetzlich vorgeschriebene Vorschau-Kalkulation einer Wohnungseigentümergemeinschaft für das kommende Wirtschaftsjahr. Nach § 28 Abs. 1 WEG muss der Verwalter jährlich einen Wirtschaftsplan aufstellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft abbildet. Die Eigentümerversammlung beschließt auf dieser Grundlage die von jedem Eigentümer monatlich zu zahlenden Vorschüsse – das sogenannte Hausgeld.
Der Wirtschaftsplan ist damit ein reines Planungsinstrument: Er sagt voraus, was im nächsten Jahr voraussichtlich an Kosten anfällt, und verteilt diese vorab auf die Eigentümer, damit die Gemeinschaft während des Jahres zahlungsfähig bleibt – etwa für Versicherungen, Hausmeisterdienste, Energiekosten oder die Instandhaltungsrücklage.
Wirtschaftsplan versus Jahresabrechnung: der zentrale Unterschied
Häufig werden Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung verwechselt – dabei handelt es sich um zwei unterschiedliche, aufeinander aufbauende Dokumente:
- Wirtschaftsplan: eine Prognose vor Beginn des Wirtschaftsjahres – „Was werden wir voraussichtlich ausgeben und einnehmen?“
- Jahresabrechnung: die tatsächliche Abrechnung nach Ablauf des Wirtschaftsjahres – „Was haben wir tatsächlich ausgegeben und eingenommen?“
Ergibt die Jahresabrechnung am Jahresende eine Differenz zu den geleisteten Vorschüssen (Über- oder Unterdeckung), wird diese im Rahmen der Einzelabrechnung mit jedem Eigentümer ausgeglichen – als Nachzahlung oder Guthaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung ergänzen sich also: Der eine plant im Voraus, die andere rechnet im Nachhinein ab.
Was der Wirtschaftsplan enthalten muss
Ein ordnungsgemäßer Wirtschaftsplan besteht aus zwei Bestandteilen:
Gesamtwirtschaftsplan
Der Gesamtwirtschaftsplan listet sämtliche voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der gesamten Gemeinschaft auf, u. a.:
- laufende Betriebskosten (Versicherung, Hausmeister, Strom für Gemeinschaftsflächen, Wasser, Müllentsorgung)
- Verwalterhonorar
- Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen, die bereits absehbar sind
- die geplante Zuführung zur Instandhaltungsrücklage – ein zentraler Baustein, damit für künftige größere Maßnahmen (Dach, Fassade, Heizung) ausreichend Kapital vorhanden ist
Einzelwirtschaftsplan
Auf Basis des Gesamtwirtschaftsplans wird für jeden Eigentümer ein Einzelwirtschaftsplan erstellt, der zeigt, welcher Anteil der Gesamtkosten nach dem geltenden Kostenverteilerschlüssel (i. d. R. Miteigentumsanteile) auf die jeweilige Einheit entfällt – und damit die Höhe des monatlichen Hausgeldvorschusses bestimmt.
Was passiert, wenn der Wirtschaftsplan nicht beschlossen wird?
Wird in einer Eigentümerversammlung kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen – etwa weil die Versammlung vertagt wird oder kein Konsens erzielt wird – gilt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan des Vorjahres vorläufig fort. Die Eigentümer zahlen also weiterhin die bisherigen Hausgeldvorschüsse, bis ein neuer Plan beschlossen ist. Diese Regelung stellt sicher, dass die WEG auch bei Verzögerungen in der Beschlussfassung liquide und handlungsfähig bleibt.
Praktische Tipps für Eigentümer bei der Prüfung des Wirtschaftsplans
- Vergleich mit Vorjahren: Prüfen Sie, ob einzelne Kostenpositionen deutlich abweichen, und fragen Sie beim Verwalter nach, wie die Werte kalkuliert wurden.
- Rücklagenzuführung im Blick behalten: Eine zu niedrig angesetzte Instandhaltungsrücklage führt langfristig zu Sonderumlagen – prüfen Sie, ob die Zuführung angemessen zum Gebäudezustand und -alter ist.
- Einzelwirtschaftsplan nachvollziehen: Kontrollieren Sie, ob der auf Sie entfallende Anteil korrekt nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Verteilerschlüssel berechnet wurde.
- Fristgerecht Fragen stellen: Nutzen Sie die Möglichkeit, den Entwurf vor der Versammlung einzusehen und Rückfragen frühzeitig – nicht erst in der Versammlung selbst – an den Verwalter zu richten.
- Beschlussfassung dokumentieren lassen: Achten Sie darauf, dass der beschlossene Wirtschaftsplan korrekt in der Beschlusssammlung erfasst wird.
Ein sorgfältig aufgestellter und verständlich kommunizierter Wirtschaftsplan ist die Grundlage für eine finanziell stabile Gemeinschaft. Wellhöner Immobilienmanagement erstellt für die von uns betreuten Eigentümergemeinschaften transparente, nachvollziehbare Wirtschaftspläne und steht Eigentümern bei Rückfragen persönlich zur Verfügung.
