WELLHÖNER

01 · Wertfrage

Was ist mein Mehrfamilienhaus wert?

Eigentümer beginnen ihre Wertprüfung häufig mit der Frage, welcher Quadratmeterpreis in ihrer Stadt oder ihrem Stadtteil erzielt wird. Diese Kennzahl kann eine erste Orientierung geben, bildet aber die wirtschaftliche Qualität eines Mehrfamilienhauses nur unvollständig ab.

Zwei Häuser mit gleicher Wohnfläche können deutlich unterschiedliche Verkaufswerte haben, wenn sich ihre Mieten, Kosten, Grundstücke, Gebäudezustände oder Mietverhältnisse unterscheiden.

Die wichtigsten Wertbereiche

Lage und Mikrolage

Relevant sind insbesondere:

Stadt und Stadtteil
unmittelbares Straßenumfeld
Verkehrsanbindung
Nahversorgung
Schulen und Betreuung
Lärm und gewerbliche Einflüsse
Parkplatzsituation
Nachfrage nach den vorhandenen Wohnungsgrößen
langfristige Entwicklung des Quartiers

Die konkrete Straße kann für die Bewertung wichtiger sein als der Stadtteilname. Auch innerhalb eines als attraktiv geltenden Stadtteils können einzelne Lagen durch Verkehr, Gewerbe, bauliches Umfeld oder eingeschränkte Erreichbarkeit anders einzuordnen sein.

Grundstück

Das Grundstück beeinflusst den Wert durch:

Größe
Zuschnitt
Erschließung
Bodenrichtwert
Stellplätze und Garagen
Hofflächen
Nebengebäude
mögliche Belastungen
rechtlich gesicherte Entwicklungsmöglichkeiten

Der Bodenrichtwert ist keine automatische Preisangabe für das gesamte bebaute Grundstück. Er muss innerhalb des jeweiligen Bewertungsmodells und unter Berücksichtigung der Grundstücksmerkmale angewendet werden.

Mieteinnahmen

Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus bilden die Mieteinnahmen eine zentrale Grundlage der Bewertung. Geprüft werden:

aktuelle Nettokaltmieten
Jahresnettokaltmiete
Mietbeginn
letzte Mietanpassung
Staffel- oder Indexmieten
Leerstände
Mietrückstände
Garagen- und Stellplatzmieten
Gewerbemieten
besondere Vereinbarungen

Gebäudezustand

Wertrelevant sind insbesondere:

Dach
Fassade
Heizung
Leitungen
Elektrik
Fenster
Balkone
Treppenhaus
Keller
Brandschutz
Feuchtigkeit
energetischer Zustand

Bewirtschaftungskosten

Nicht alle Kosten können auf Mieter umgelegt werden. Käufer berücksichtigen regelmäßig:

Verwaltungskosten
Instandhaltung
Mietausfallwagnis
nicht umlagefähige Betriebskosten
Leerstandskosten
laufende Rechts- oder Schadenfälle
geplante Investitionen

Unterlagenqualität

Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen können die Bewertung und Finanzierung erschweren. Dies betrifft besonders:

Wohnflächenberechnungen
Baupläne
Genehmigungen
Mietverträge
Mietaufstellungen
Kautionsnachweise
Betriebskostenabrechnungen
Energieausweis
Modernisierungsnachweise

In einem internen Verkaufsfall von Wellhöner wurden für die Prüfung unter anderem Einheit, Fläche, Grundmiete, Miete je Quadratmeter, Datum der letzten Mieterhöhung, Mietrückstand, Zustand, Renovierungsstand, Kaution, Nebenabreden und Rechtsstreitigkeiten strukturiert erfasst. Diese Gliederung zeigt, welche Informationen für die Verkaufswertanalyse eines vermieteten Hauses praktisch relevant sein können.

Verkaufswert ist nicht gleich Wunschpreis

Eigentümer sollten unterscheiden zwischen:

rechnerischem Wert
marktgerechter Angebotspreispositionierung
tatsächlichem Kaufangebot
letztlich beurkundetem Kaufpreis

Ein besonders hoher Angebotspreis kann zu einer längeren Vermarktung oder zu späteren Preisreduzierungen führen. Ein zu niedrig angesetzter Preis kann dagegen wirtschaftliches Potenzial verschenken.

Die Verkaufsstrategie sollte deshalb auf einer nachvollziehbaren Objekt- und Ertragsanalyse beruhen.

Hinweis: Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung. Sie ersetzen kein Verkehrswertgutachten, keine Rechts- oder Steuerberatung und keine Prüfung eines einzelnen Mietverhältnisses. Die konkrete Bewertung erfordert die Prüfung des Objekts, der Miet- und Bewirtschaftungsunterlagen sowie der örtlichen Marktdaten.

Was ist Ihr Mehrfamilienhaus aktuell wert?

Wir prüfen Lage, Mieten, Zustand, Kosten, Unterlagen und Käufernachfrage als zusammenhängendes Gesamtbild.

Mehrfamilienhaus vertraulich bewerten lassen

Thema 02

Ertragswertverfahren

Bewertung im Überblick

Alle Bewertungs-themen