Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis entstehen. Sie umfassen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision und weitere Ausgaben wie Gutachten, Finanzierung oder Umzug. Viele Käufer unterschätzen diese Kosten – mit der Folge, dass Eigenkapital knapp wird oder die Finanzierung scheitert.

Als Faustregel gilt: Rechnen Sie mit 10 bis 15 % des Kaufpreises an Kaufnebenkosten. Die genaue Höhe hängt vom Bundesland, der Maklerbeteiligung und dem Einzelfall ab. Wer diese Kosten frühzeitig plant, vermeidet böse Überraschungen und kann die Finanzierung sicher strukturieren.

Die wichtigsten Kaufnebenkosten im Überblick

| Kostenart | Anteil am Kaufpreis | Bemerkung | | --- | --- | --- | | Grunderwerbsteuer | 3,5 – 6,5 % | abhängig vom Bundesland | | Notar- und Grundbuchkosten | ca. 1,5 – 2 % | gesetzlich festgelegt (GNotKG) | | Maklerprovision | ca. 3,57 – 4,76 % (Käuferanteil) | bei Vermittlung durch Makler | | Schätzung / Gutachten | 300 – 2.000 € | optional, bei Finanzierung oft erforderlich | | Baufinanzierung | 0,5 – 1 % | Bereitstellungszinsen, ggf. Schätzgebühr der Bank | | Sonstiges (Umzug, Notar-Vollmachten) | individuell | oft übersehen |

Typische Gesamtkosten (ohne Makler): ca. 5 – 8,5 % des Kaufpreises. Mit Makler: ca. 10 – 15 %.

1. Grunderwerbsteuer – der größte Posten

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie wird vom Käufer gezahlt und ist der größte einzelne Kostenposten der Kaufnebenkosten. Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und variiert erheblich.

Steuersätze nach Bundesland (Stand 2026)

| Bundesland | Steuersatz | | --- | --- | | Bayern | 3,5 % | | Sachsen | 3,5 % | | Rheinland-Pfalz | 5,0 % | | Hessen | 6,0 % | | Hamburg | 4,5 % | | Schleswig-Holstein | 6,5 % | | Saarland | 5,5 % | | Berlin | 6,0 % | | Brandenburg | 6,5 % | | Bremen | 5,0 % | | Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | | Niedersachsen | 5,0 % | | Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | | Sachsen-Anhalt | 5,0 % | | Thüringen | 6,5 % | | Baden-Württemberg | 5,0 % |

Für Mülheim an der Ruhr, Essen, Duisburg und Oberhausen gilt der Steuersatz von Nordrhein-Westfalen: 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 26.000 € Grunderwerbsteuer allein.

Wann fällt Grunderwerbsteuer an?

Die Grunderwerbsteuer fällt an bei:

• Kaufvertrag über ein Grundstück oder Gebäude
• Erwerb eines Erbbaurechts
• Gesellschaftsanteilen, wenn das Grundvermögen zu mindestens 90 % einer Gesellschaft gehört (Share-Deal)
• Tausch von Grundstücken

Befreiungen und Ausnahmen

In bestimmten Fällen entfällt die Grunderwerbsteuer:

• Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner
• Erwerb durch Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel)
• Grundstücksschenkung unter Angehörigen
• Erwerb durch Erbgang (Erbschaft)

Beispielrechnung NRW

| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer (6,5 %) | | --- | --- | | 200.000 € | 13.000 € | | 400.000 € | 26.000 € | | 600.000 € | 39.000 € |

Fälligkeit und Zahlung

Die Grunderwerbsteuer wird vom zuständigen Finanzamt festgesetzt. Sie wird fällig, sobald der Steuerbescheid ergeht – in der Regel einige Wochen nach dem Notartermin. Die Begleichung ist Voraussetzung für die Umschreibung im Grundbuch. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die der Notar für die Grundbuchumschreibung benötigt.

2. Notar- und Grundbuchkosten

Warum ist der Notar obligatorisch?

Jeder Grundstückskauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar prüft den Vertrag, beurkundet ihn, verwahrt das Treuhandkonto (bei Käufer-/Verkäuferzahlungen), beantragt die Grundbuchumschreibung und Vollstreckungskopien. Die Kosten sind gesetzlich festgelegt und können nicht verhandelt werden.

Wie hoch sind die Notarkosten?

Die Notarkosten richten sich nach dem Geschäftswert (Kaufpreis) und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Sie umfassen:

• Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag
• Treuhandservice (oft inklusive oder als Zusatzkosten)
• Grundbuchanträge (Umschreibung Eigentum, Löschung von Belastungen)
• Vollstreckbare Abschrift (für den Verkäufer)

Typische Kosten: ca. 1,5 – 2,0 % des Kaufpreises, aufgeteilt in Notarkosten (ca. 1,0 – 1,5 %) und Grundbuchkosten (ca. 0,5 %).

Beispielrechnung Notar- und Grundbuchkosten

| Kaufpreis | Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %) | | --- | --- | | 200.000 € | 3.000 € | | 400.000 € | 6.000 € | | 600.000 € | 9.000 € |

Tipps zur Optimierung der Notarkosten

• Belastungen löschen: Wenn das Grundstück noch mit Grundschulden belastet ist, kann die Löschung beantragt werden. Aber: Jeder Grundbucheintrag kostet extra. Prüfen Sie, ob Löschungen sinnvoll sind oder Grundschulden bestehen bleiben können.
• Mehrerwerb: Werden mehrere Grundstücke in einem Vertrag gekauft, kann der Notar diese zusammenfassen, was die Kosten senkt.
• Vertragsvorlage: Ein eigener Entwurf kann die Beratungskosten senken – ist aber riskant, wenn rechtliche Details übersehen werden.

3. Maklerprovision

Maklercourtage-Umsetzungsgesetz seit 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Maklercourtage-Umsetzungsgesetz: Bei Wohnimmobilien, die an Verbraucher verkauft werden, muss der Verkäufer mindestens 50 % der Provision übernehmen. Der Käufer darf höchstens 50 % tragen. Ziel war es, die Belastung der Käufer zu senken und sicherzustellen, dass auch der Verkäufer den Makler bezahlt, den er beauftragt.

Übliche Provisionssätze im Ruhrgebiet

In Nordrhein-Westfalen liegt die ortsübliche Gesamtprovision bei 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt. Das entspricht 3,57 % pro Seite (Käufer und Verkäufer).

| Kaufpreis | Gesamtprovision (7,14 %) | Käuferanteil (3,57 %) | | --- | --- | --- | | 200.000 € | 14.280 € | 7.140 € | | 400.000 € | 28.560 € | 14.280 € | | 600.000 € | 42.840 € | 21.420 € |

Wer zahlt die Provision?

• Verkäufer: mindestens 50 % der Gesamtprovision
• Käufer: maximal 50 % der Gesamtprovision
• Die Verteilung muss im Maklervertrag vereinbart und im Kaufvertrag dokumentiert werden.

Wann fällt keine Maklerprovision an?

• Privater Verkauf ohne Makler: Wenn Verkäufer und Käufer den Vertrag selbst aushandeln, entfällt die Maklerprovision vollständig.
• Angebotsobjekt: Bei manchen Maklerobjekten zahlt nur der Verkäufer (Provisionsfrei für den Käufer). Dies ist jedoch die Ausnahme.

Welche Leistungen sind in der Maklerprovision enthalten?

Eine vollumfängliche Maklerleistung umfasst:

• Verkehrswertermittlung mit aktuellen Vergleichsdaten
• Professionelle Exposéerstellung mit hochwertigen Fotos
• Besichtigungsmanagement inkl. Vorauswahl der Interessenten
• Bonitätsprüfung potenzieller Käufer
• Durchführung aller Preisverhandlungen
• Beschaffung der benötigten Unterlagen
• Begleitung zum Notartermin und Übergabe der Immobilie

Online-Makler bieten häufig reduzierte Modelle an, bei denen einzelne Leistungen ausgelagert werden. Prüfen Sie genau, was im Provisionssatz enthalten ist – der günstigste Anbieter ist nicht automatisch der beste.

4. Weitere Kaufnebenkosten

Schätzung und Gutachten

Bei der Finanzierung fordern Banken regelmäßig eine Wertermittlung. Diese kann durch:

• Bankinterne Schätzung: oft kostenlos, aber oberflächlich
• Freier Sachverständiger: 300 – 800 €, detaillierter als Bankenschätzung
• Öffentlich bestellter Gutachter: 800 – 2.000 €, gerichtsverwertbar

Tipp: Wenn die Bank die Kosten für das Gutachten verlangt, klären Sie, ob ein externer Gutachter akzeptiert wird – dieser kann oft günstiger sein als der bankinterne Dienstleister.

Finanzierungskosten

• Bereitstellungszinsen: Banken berechnen Zinsen ab dem Tag der Zusage bis zur Auszahlung des Darlehens. Typisch: 0,25 % pro Monat nach Ablauf einer Frist (oft 3 – 6 Monate).
• Schätzgebühr: 300 – 500 €, falls die Bank einen externen Schätzer beauftragt.
• Kontoführungsgebühren: 150 – 300 € für das Darlehenskonto.

Grundbuch: Löschungen und Eintragungen

Jeder Grundbucheintrag kostet extra. Typische Eintragungen beim Kauf:

• Umschreibung des Eigentums (zwingend)
• Löschung alter Grundschulden (falls die Bank des Verkäufers abgelöst wird)
• Eintragung neuer Grundschulden (für die eigene Finanzierung)

Kosten: 0,5 – 1 % des Kaufpreises, je nach Anzahl der Eintragungen.

Sonstige Kosten

• Energieausweis: Pflicht bei Verkauf. Kosten: 50 – 150 € für Verbrauchsausweis, 300 – 500 € für Bedarfsausweis.
• Bausachverständigenprüfung: 500 – 1.500 €, bei älteren Gebäuden oder Verdacht auf Mängel.
• Umzugskosten: 1.000 – 5.000 €, je nach Umfang und Distanz.
• Renovierung / Sanierung: Oft unterschätzt. Planen Sie mindestens 5 – 10 % des Kaufpreises für notwendige Instandsetzungen ein.

Beispielrechnung: Kauf einer Eigentumswohnung in Mülheim an der Ruhr

| Position | Betrag | % vom Kaufpreis | | --- | --- | --- | | Kaufpreis | 300.000 € | – | | Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 19.500 € | 6,50 % | | Notar- und Grundbuchkosten (1,5 %) | 4.500 € | 1,50 % | | Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %) | 10.710 € | 3,57 % | | Gutachten (Bank) | 400 € | 0,13 % | | Energieausweis | 100 € | 0,03 % | | Bereitstellungszinsen (3 Monate) | 750 € | 0,25 % | | Summe Kaufnebenkosten | 35.960 € | 11,99 % |

Gesamtbedarf (Kaufpreis + Kaufnebenkosten): 335.960 €

Bei einem Eigenkapital von 50.000 € bleibt ein Finanzierungsbedarf von ca. 285.960 €. Diesen Betrag muss die Bank finanzieren.

Tipps: So senken Sie Kaufnebenkosten

1. Maklerprovision vermeiden oder verhandeln

Wenn Sie ein Objekt ohne Makler finden, sparen Sie die Käuferprovision von 3,57 %. Das sind bei 400.000 € Kaufpreis rund 14.280 €. Auch bei Maklerobjekten ist die Provision verhandelbar – insbesondere bei höheren Kaufpreisen oder wenn Sie bereits einen Käufer vorweisen können.

2. Verwandte Käufe steuerfrei

Beim Kauf von Angehörigen in gerader Linie (Eltern → Kind, Großeltern → Enkel) entfällt die Grunderwerbsteuer vollständig. Das sind bei 400.000 € in NRW eine Ersparnis von 26.000 €.

3. Kaufvertrag optimieren

• Belastungen bestehen lassen: Wenn alte Grundschulden bestehen bleiben und von der neuen Bank übernommen werden, entfallen Löschungskosten.
• Mehrerwerb zusammenfassen: Werden mehrere Grundstücke in einem Vertrag erworben, sinkt der Notar-/Grundbuchkostensatz.

4. Bundesland prüfen

Die Grunderwerbsteuer variiert zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Brandenburg, Thüringen). Beim Kauf über die Landesgrenze hinweg lassen sich Tausende Euro sparen. Für Mülheim an der Ruhr und das Ruhrgebiet gilt jedoch unverändert 6,5 %.

5. Eigenkapital rechtzeitig planen

Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht voll. Planen Sie mindestens die Kaufnebenkosten (10 – 15 % des Kaufpreises) als Eigenkapital ein. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 40.000 – 60.000 €.

Häufige Fehler bei Kaufnebenkosten

1. Kaufnebenkosten vergessen

Viele Käufer planen nur den Kaufpreis, nicht aber die Kaufnebenkosten. Das führt zu Liquiditätsengpässen, wenn die Grunderwerbsteuer fällig wird oder der Notar die Treuhand fordert.

2. Maklerprovision falsch eingeschätzt

Die Gesamtprovision von 7,14 % wird oft nur mit dem Käuferanteil (3,57 %) verwechselt. Rechnen Sie immer mit dem Käuferanteil, wenn Sie Ihre Kaufnebenkosten kalkulieren.

3. Notar- und Grundbuchkosten unterschätzt

Die gesetzlich festgelegten Kosten sind nicht verhandelbar. Planen Sie mindestens 1,5 % des Kaufpreises ein.

4. Grunderwerbsteuer bei Erwerb von Erbbaurecht übersehen

Auch beim Erwerb eines Erbbaurechts fällt Grunderwerbsteuer an – auf den Wert des Erbbaurechts, nicht auf den Immobilienwert. Das wird oft übersehen.

5. Sanierungskosten nicht eingeplant

Die Renovierung oder Sanierung nach dem Kauf ist keine Kaufnebenkosten im engeren Sinne, aber ein sofortiger Kostenfaktor. Planen Sie mindestens 5 – 10 % des Kaufpreises als Reserve ein.

Fazit: Was Sie bei Kaufnebenkosten beachten sollten

Kaufnebenkosten sind ein unverzichtbarer Bestandteil des Immobilienkaufs. Wer sie frühzeitig plant, vermeidet Finanzierungsprobleme und kann die Gesamtkosten realistisch einschätzen.

Wichtige Empfehlungen:

1. Mit 10 – 15 % des Kaufpreises kalkulieren – inklusive Maklerprovision und kleiner Puffer.
2. Grunderwerbsteuer im Bundesland prüfen – in NRW 6,5 %.
3. Notar- und Grundbuchkosten als Fixkosten einplanen – ca. 1,5 %.
4. Maklerprovision verhandeln – oder Makler ganz vermeiden.
5. Eigenkapital für Kaufnebenkosten bereithalten – Banken finanzieren diese in der Regel nicht voll.
6. Sanierungskosten als Reserve einplanen – mindestens 5 – 10 % des Kaufpreises.

Wellhöner Immobilien berät Käufer im gesamten Ruhrgebiet – in Mülheim an der Ruhr, Essen, Duisburg und Oberhausen – bei der Kaufabwicklung, Finanzierung und der vollständigen Transparenz aller Kaufnebenkosten. Sprechen Sie uns an, wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten und Unterstützung bei der Budgetplanung benötigen.