Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§ 556de BGB) ist eine gesetzliche Regelung, die die Miete bei Wiederbelegung von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt. Sie wurde 2015 bundesweit eingeführt und soll verhindern, dass Neuvertragsmieten in begehrten Lagen unkontrolliert steigen.
Die Kernregel
Die Miete bei Neuabschluss darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird durch den Mietspiegel oder durch Auskunft bei einem Sachverständigen ermittelt. Liegt die vereinbarte Miete darüber, kann der Mieter die Miete auf das zulässige Maß senken.
Abgrenzung zur Kappungsgrenze
Die Mietpreisbremse ist nicht zu verwechseln mit:
- Kappungsgrenze (§ 558 BGB): begrenzt Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen auf 20 % innerhalb von drei Jahren.
- Staffelmiete und Indexmiete: unterliegen nicht der Mietpreisbremse bei Vertragsabschluss, wohl aber der Kappungsgrenze.
Wo gilt die Mietpreisbremse im Ruhrgebiet?
Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die von den jeweiligen Ländern als „angespannter Wohnungsmarkt" eingestuft wurden. In Nordrhein-Westfalen (NRW) gilt eine landesweite Verordnung, die folgende Städte erfasst:
Mülheim an der Ruhr
- Gilt seit: 2020 flächendeckend
- Mietspiegel: qualifizierter Mietspiegel vorhanden
- Besonderheit: Die Mietpreisbremse gilt für das gesamte Stadtgebiet.
Essen
- Gilt seit: 2015 (eine der ersten Städte in NRW)
- Mietspiegel: qualifizierter Mietspiegel, zweijährlich fortgeschrieben
- Besonderheit: Auch in Randlagen gilt die Mietpreisbremse, was in der Praxis zu Problemen führt, weil die Vergleichsmiete dort niedriger liegt.
Duisburg
- Gilt seit: 2022 flächendeckend
- Mietspiegel: einfacher Mietspiegel, qualifizierter Mietspiegel in Arbeit
- Besonderheit: Zuvor galt die Mietpreisbremse nur in bestimmten Stadtteilen (z. B. Duisburg-Mitte, -Süd). Seit 2022 gilt sie flächendeckend.
Oberhausen
- Gilt seit: 2022 flächendeckend
- Mietspiegel: einfacher Mietspiegel
- Besonderheit: Die Einführung erfolgte parallel zu Duisburg.
Wie funktioniert die Mietpreisbremse in der Praxis?
Die ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die Obergrenze für die Neuvertragsmiete. Sie wird ermittelt durch:
- Qualifizierten Mietspiegel (vor Gericht anerkannt)
- Einfachen Mietspiegel (weniger belastbar)
- Auskunft eines Sachverständigen (teuer, aber genau)
- Vergleichswohnungen (mindestens drei vergleichbare Objekte)
Beispielrechnung
In Mülheim an der Ruhr liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine 80-m²-Wohnung in normaler Ausstattung bei 10,50 €/m². Die zulässige Höchstmiete beträgt:
- Vergleichsmiete: 10,50 € × 80 m² = 840 €
- Zuschlag 10 %: 84 €
- Höchstzulässige Miete: 924 €
Würde der Vermieter 11,00 €/m² (880 €) verlangen, läge das innerhalb des Rahmens. Bei 12,00 €/m² (960 €) wäre die Miete unzulässig und der Mieter könnte sie auf 924 € senken.
Wann greift die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nur bei Abschluss eines neuen Mietvertrags:
- Nach Auszug des Vormieters
- Bei erstmals geschaffenem Wohnraum (Neubau) nicht anwendbar
- Bei Veränderung der bisherigen Miete (z. B. durch Modernisierung) nicht anwendbar
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
1. Erstbezug nach Neubau oder Sanierung
Wohnungen, die erstmals nach einer umfassenden Sanierung (Modernisierung im Sinne des § 555b BGB, die die Wohnfläche erweitert oder die Nutzung verbessert) vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Dies gilt nur, wenn die Sanierung die Wohnung „erheblich" verbessert hat.
2. Vormietvertrag vor Einführung
Wurde der Vormietvertrag vor Einführung der Mietpreisbremse in der jeweiligen Stadt abgeschlossen, gilt die Mietpreisbremse nicht für die Neuvermietung, solange die Wohnung nicht umfassend saniert wurde.
3. Vermietung an Angehörige
Wohnungen, die an Familienangehörige vermietet werden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Diese Ausnahme ist umstritten, aber nach geltender Rechtslage zulässig.
4. Möblierte Wohnungen und Wohnen auf Zeit
Bei möblierten Wohnungen und beim Wohnen auf Zeit (befristete Mietverträge) greift die Mietpreisbremse nur eingeschränkt. Die Möblierung muss allerdings „erheblich" sein und einen eigenen wirtschaftlichen Wert haben.
5. Sozialwohnungen
Wohnungen mit öffentlichen Bindungen (Sozialwohnungen, Wohnberechtigungsschein) unterliegen den mietrechtlichen Bindungen, nicht der Mietpreisbremse.
Rechte des Mieters bei Verstoß
Wenn der Vermieter eine Miete vereinbart, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, hat der Mieter folgende Rechte:
- Rückforderung zu viel gezahlter Miete ab dem Zeitpunkt der Zahlung
- Anpassung der Miete auf das zulässige Maß
- Schadensersatz bei vorsätzlichem Handeln des Vermieters
Der Mieter muss die Unzulässigkeit der Miete nachweisen, wofür er in der Regel einen Sachverständigen beauftragen muss.
Fristen
- Die Rückforderung zu viel gezahlter Miete ist innerhalb von 30 Monaten nach Zahlung möglich (Verjährung).
- Eine Anpassung der Miete kann jederzeit nachgewiesen werden, wenn der Vermieter nicht von einer Ausnahme ausgehen kann.
Aktuelle Rechtsprechung und Entwicklungen
Bundesverfassungsgericht 2020
Das Bundesverfassungsgericht hat die Mietpreisbremse 2020 für verfassungsgemäß erklärt. Das Gericht sah den Eingriff in die Eigentumsgarantie (Art. 14 GG) als gerechtfertigt an, um das soziale Mietrecht zu stärken.
Aktuelle Diskussionen 2025/2026
In der aktuellen politischen Diskussion wird über eine Verschärfung der Mietpreisbremse debattiert:
- Senkung des zulässigen Zuschlags von 10 % auf 5 %
- Ausweitung auf befristete Mietverträge und möblierte Wohnungen
- Stärkung der Transparenz bei der Ermittlung der Vergleichsmiete
Diese Verschärfungen sind noch nicht beschlossen, aber Vermieter sollten die Entwicklung aufmerksam verfolgen.
Mietspiegelreform 2025
Die Mietspiegelreform hat die Anforderungen an qualifizierte Mietspiegel verschärft. Ab 2025 müssen Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt und alle zwei Jahre fortgeschrieben werden. Dies erhöht die Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter.
Praktische Folgen für Vermieter im Ruhrgebiet
1. Vorab-Vergleichsmiete prüfen
Vor Abschluss eines Mietvertrags sollte der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete schriftlich dokumentieren. Möglich ist:
- Auszug aus dem Mietspiegel mit Qualitätsklasse und Baualter
- Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand
- Sachverständigengutachten (bei hochpreisigen Wohnungen empfohlen)
2. Ausnahmen prüfen und dokumentieren
Jede Ausnahme von der Mietpreisbremse (Erstbezug, Sanierung, Angehörige) muss vor Vertragsabschluss geprüft und dokumentiert sein. Die Dokumentation sollte in der Personalakte der Wohnung abgelegt werden.
3. Möblierte Wohnungen richtig absichern
Bei möblierten Wohnungen muss die Möblierung einen eigenen wirtschaftlichen Wert haben. Die Möbel sollten im Mietvertrag einzeln aufgelistet und mit einem Wert angegeben werden.
4. Mieterhöhung bei Modernisierung
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung (§ 559 BGB). Die Modernisierungsumlage ist eigenständig berechenbar (8 % der Jahreskaltmiete). Allerdings darf die Miete nach der Modernisierung nicht die Höchstgrenze von 10 % über der Vergleichsmiete der modernisierten Wohnung überschreiten – hier ist die Rechtslage komplex.
5. Rückforderung vorbeugen
Um Rückforderungen zu vermeiden, sollte der Vermieter die Vergleichsmiete-Dokumentation bei Vertragsabschluss dem Mieter übergeben (z. B. als Anlage zum Mietvertrag). Das schafft Transparenz und schützt vor späteren Einwänden.
Mietspiegel im Ruhrgebiet: Wo stehen die Mieten?
Mülheim an der Ruhr (Stand 2025)
- Einfacher Wohnungsbau (1960er–1970er): 7,50 € bis 11,00 €/m²
- Gutes Wohnen (1980er–1990er): 9,00 € bis 13,50 €/m²
- Hochwertiger Wohnungsbau (ab 2000): 12,00 € bis 18,00 €/m²
- Beste Lagen (z. B. Speldorf, Saarn, Heißen): bis zu 20,00 €/m²
Essen (Stand 2025)
- Einfacher Wohnungsbau: 7,00 € bis 10,50 €/m²
- Gutes Wohnen: 8,50 € bis 13,00 €/m²
- Hochwertiger Wohnungsbau: 11,50 € bis 17,00 €/m²
- Beste Lagen (z. B. Werden, Bredeney, Kettwig): bis zu 22,00 €/m²
Duisburg (Stand 2025)
- Einfacher Wohnungsbau: 6,00 € bis 9,00 €/m²
- Gutes Wohnen: 7,50 € bis 11,00 €/m²
- Hochwertiger Wohnungsbau: 10,00 € bis 15,00 €/m²
- Beste Lagen (z. B. Duisburg-Süd, Huckingen): bis zu 16,00 €/m²
Oberhausen (Stand 2025)
- Einfacher Wohnungsbau: 5,50 € bis 8,00 €/m²
- Gutes Wohnen: 7,00 € bis 10,00 €/m²
- Hochwertiger Wohnungsbau: 9,50 € bis 13,00 €/m²
Diese Werte sind Richtwerte und können je nach Lage, Zustand, Ausstattung und Energieeffizienz abweichen. Die Mietspiegel der jeweiligen Städte bieten detaillierte Tabellen. Für eine schnelle Ersteinschätzung Ihrer eigenen Immobilie nutzen Sie gerne unseren Mietspiegelrechner.
Häufige Fehler von Vermietern
1. Vergleichsmiete nicht dokumentiert
Viele Vermieter vereinbaren eine Miete, ohne die Vergleichsmiete zu prüfen. Im Streitfall können sie die Berechtigung der Miete nicht nachweisen.
2. Ausnahme zu großzügig ausgelegt
Die Ausnahme „Erstbezug nach Sanierung" wird oft zu weit ausgelegt. Eine bloße Schönheitsreparatur oder Teilsanierung reicht nicht aus. Die Sanierung muss die Wohnung „erheblich" verbessert haben.
3. Möblierung ohne wirtschaftlichen Wert
Wird eine Wohnung als „möbliert" angeboten, ohne dass die Möbel einen wirtschaftlichen Wert haben (z. B. ein alter Schrank und ein Tisch), greift die Mietpreisbremse voll.
4. Frist für Rückforderung unterschätzt
Die 30-monatige Rückforderungsfrist wird von Vermietern oft unterschätzt. In dieser Zeit kann der Mieter die Miete anfechten und zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
5. Modernisierungsumlage falsch berechnet
Die Modernisierungsumlage ist eigenständig, aber die Gesamtmiete nach der Modernisierung darf die 10 %-Grenze der Vergleichsmiete der modernisierten Wohnung nicht überschreiten. Diese komplexe Berechnung wird oft fehlerhaft angewendet.
Fazit
Die Mietpreisbremse ist im Ruhrgebiet flächendeckend in Mülheim, Essen, Duisburg und Oberhausen gültig. Vermieter müssen die ortsübliche Vergleichsmiete vor Vertragsabschluss prüfen und dokumentieren, Ausnahmen richtig einordnen und die Miete im Rahmen von 10 % über der Vergleichsmiete halten.
Die wichtigsten Empfehlungen:
- Vergleichsmiete dokumentieren: Vor jedem Vertragsabschluss schriftlich festhalten.
- Ausnahmen prüfen: Erstbezug, Sanierung, Angehörige – genau prüfen und dokumentieren.
- Mietspiegel nutzen: Qualifizierten Mietspiegel verwenden, wo verfügbar.
- Möblierung richtig absichern: Wirtschaftlichen Wert der Möbel nachweisen.
- Rechtzeitig beraten lassen: Bei Unsicherheiten einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt einbeziehen.
- Entwicklungen verfolgen: Die Verschärfung der Mietpreisbremse ist in Diskussion – rechtzeitig anpassen.
Wellhöner Immobilien berät Vermieter im Ruhrgebiet bei der ordnungsgemäßen Vermietung – von der Ermittlung der zulässigen Miete über die Vertragsgestaltung bis zur Modernisierungsumlage. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Fragen zur Mietpreisbremse oder zur Vermarktung Ihrer Immobilie haben.
