Kaufpreisfaktor einfach erklärt
Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis setzen · Faktor und Bruttomietrendite vergleichen · Kennzahl als Vorauswahl, nicht als alleinige Kaufentscheidung verwenden
Die Beispiele dienen der fachlichen Orientierung und ersetzen keine individuelle Anlage-, Finanzierungs- oder Rechtsberatung.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor ist eine vereinfachte Kennzahl zur Beurteilung vermieteter Immobilien. Er setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur jährlichen Nettokaltmiete. Umgangssprachlich wird er auch als Immobilienfaktor oder Vervielfältiger bezeichnet.
Ein Faktor von 20 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht dem Zwanzigfachen der aktuellen Jahresnettokaltmiete. Dabei wird zunächst unterstellt, dass Miete und Kaufpreis unverändert bleiben. Laufende Kosten, Erwerbsnebenkosten, Finanzierung, Steuern und mögliche Investitionen sind in dieser einfachen Kennzahl noch nicht enthalten.
Der Faktor eignet sich deshalb vor allem für eine erste überschlägige Einordnung und den Vergleich mehrerer Angebote.
Merksatz: Je höher der Kaufpreis bei gleicher Jahresnettokaltmiete, desto höher ist der Faktor. Je höher die Jahresnettokaltmiete bei gleichem Kaufpreis, desto niedriger ist der Faktor.
Wie wird der Kaufpreisfaktor berechnet?
= Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Für die einfache Berechnung werden zwei Werte benötigt: der vereinbarte oder angebotene Kaufpreis der Immobilie, und die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete.
Die Jahresnettokaltmiete umfasst ausschließlich die Nettokaltmieten eines Jahres. Umlagefähige Betriebskosten und Heizkosten gehören nicht dazu.
= monatliche Nettokaltmiete × 12
Bei mehreren Einheiten werden die jährlichen Nettokaltmieten aller vermietbaren Einheiten addiert. Leerstand, mietfreie Zeiten und nicht nachhaltige Sondervereinbarungen müssen gesondert geprüft werden.
Ein einfaches Rechenbeispiel
Der Kaufpreis entspricht dem 15-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Der Kaufpreisfaktor beträgt somit 15.
Diese Berechnung sagt noch nicht aus, welcher jährliche Überschuss nach Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähigen Kosten, Leerstand, Finanzierung und Steuern verbleibt.
Wie hängen Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite zusammen?
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite beschreiben dasselbe Verhältnis aus unterschiedlichen Blickrichtungen. Der Faktor zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Die Bruttomietrendite zeigt, welcher prozentuale Anteil des Kaufpreises durch die jährliche Nettokaltmiete abgebildet wird.
Bruttomietrendite = 100 ÷ Kaufpreisfaktor
| Kaufpreisfaktor | Rechnerische Bruttomietrendite |
|---|---|
| 10 | 10,00 % |
| 12 | 8,33 % |
| 15 | 6,67 % |
| 18 | 5,56 % |
| 20 | 5,00 % |
| 25 | 4,00 % |
| 30 | 3,33 % |
Die dargestellte Bruttomietrendite berücksichtigt noch keine Erwerbsnebenkosten und keine laufenden oder einmaligen Aufwendungen.
Wie aus Miete, Kaufpreis und Kosten eine differenziertere Renditebetrachtung entstehtWelche Miete gehört in die Berechnung?
Die Aussagekraft des Faktors hängt wesentlich davon ab, welche Miete verwendet wird. Für die erste Berechnung ist die aktuelle Jahresnettokaltmiete der Ausgangspunkt. Kapitalanleger sollten anschließend prüfen, ob diese Miete vollständig, nachhaltig und rechtlich belastbar ist.
Ist-Miete
Die Ist-Miete ist die aktuell vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete. Sie bildet die gegenwärtigen Mietverhältnisse ab und ist regelmäßig der nachvollziehbarste Ausgangswert.
Soll-Miete
Die Soll-Miete beschreibt eine erwartete oder angestrebte Miete. Sie darf nicht ungeprüft als sicherer Ertrag behandelt werden. Mieterhöhungen, Neuvermietungen und Modernisierungsannahmen müssen rechtlich und wirtschaftlich realisierbar sein.
Leerstand
Bei leer stehenden Einheiten darf eine mögliche Neuvermietungsmiete nicht automatisch wie eine bereits bestehende Miete angesetzt werden. Zu prüfen sind Vermietbarkeit, Zustand, notwendige Investitionen und die voraussichtliche Dauer bis zur Vermietung.
Gewerbliche Mietverträge
Bei Gewerbeeinheiten sind unter anderem Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen, Indexierungen, Sonderkündigungsrechte, Nutzungsmöglichkeiten und Mieterbonität zu berücksichtigen. Eine hohe aktuelle Miete ist nicht automatisch dauerhaft gesichert.
Für einen belastbaren Vergleich sollte klar bezeichnet werden, ob der Faktor auf Ist-Miete, vollständig vermietetem Sollzustand oder einer prognostizierten Miete basiert.
Kaufpreisfaktor mit oder ohne Kaufnebenkosten?
Der klassische Kaufpreisfaktor verwendet nur den reinen Kaufpreis. Für die persönliche Investitionsrechnung reicht das häufig nicht aus, weil zusätzlich Erwerbsnebenkosten anfallen können. Dazu können insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklervergütung gehören.
Erweiterter persönlicher Erwerbsfaktor = gesamte Erwerbskosten ÷ Jahresnettokaltmiete
Der Begriff „erweiterter Erwerbsfaktor" ist keine einheitlich vorgeschriebene Marktkennzahl. Er kann jedoch für die eigene Kalkulation hilfreich sein. Bei Vergleichen muss deshalb immer erkennbar sein, welche Kosten in die Berechnung eingeflossen sind.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Ein pauschal guter Kaufpreisfaktor existiert nicht. Ein niedriger Faktor kann auf einen attraktiven Kaufpreis hindeuten, aber ebenso auf höhere Risiken, schwächere Nachfrage, Investitionsbedarf oder unsichere Mieterträge. Ein höherer Faktor kann mit einer besonders gefragten Lage, einem guten Gebäudezustand oder stabileren Ertragserwartungen verbunden sein. Der Faktor muss deshalb immer im Zusammenhang mit der konkreten Immobilie und der persönlichen Anlagestrategie betrachtet werden.
Ein niedriger Faktor ist kein Qualitätsnachweis. Er kann auch ein Risikohinweis sein.
Warum reicht der Kaufpreisfaktor allein nicht aus?
Der Faktor bildet lediglich Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete ab. Für eine Investitionsentscheidung fehlen damit wesentliche Informationen.
| Im Faktor enthalten | Im einfachen Faktor nicht enthalten |
|---|---|
| Kaufpreis | Erwerbsnebenkosten |
| Jahresnettokaltmiete | nicht umlagefähige Betriebskosten |
| Verhältnis beider Werte | Verwaltungskosten |
| — | Instandhaltung und Modernisierung |
| — | Mietausfall und Leerstand |
| — | Finanzierung und Zinsen |
| — | Steuern |
| — | Wertentwicklung und Verkaufsrisiko |
Für die Vorauswahl mehrerer Angebote ist der Faktor nützlich. Vor einem Kauf sollten jedoch Erträge, laufende Kosten, Investitionen, Finanzierung, Unterlagen und Risiken in einer vollständigen Objektprüfung zusammengeführt werden.
Typische Fehler bei der Anwendung
Warmmiete statt Nettokaltmiete verwenden
Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen sind keine Mieterträge und dürfen nicht als Nettokaltmiete behandelt werden.
Monatsmiete nicht auf ein Jahr hochrechnen
Der Kaufpreis wird durch die Jahresnettokaltmiete geteilt, nicht durch eine einzelne Monatsmiete.
Soll-Miete wie einen sicheren Ist-Ertrag behandeln
Noch nicht umgesetzte Mietsteigerungen oder Neuvermietungsannahmen sind mit Unsicherheit verbunden.
Leerstand und Investitionsbedarf ignorieren
Eine theoretisch erzielbare Miete kann voraussetzen, dass zunächst saniert, modernisiert oder neu vermietet werden muss.
Nur den niedrigsten Faktor auswählen
Der niedrigste Faktor kann mit dem höchsten Risiko verbunden sein.
Faktoren mit unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen vergleichen
Ein Faktor auf Basis der Ist-Miete ist nicht unmittelbar mit einem Faktor auf Basis einer optimistischen Soll-Miete vergleichbar.
Kaufpreisfaktor in fünf Schritten prüfen
Der Kaufpreisfaktor ist ein Startpunkt. Die Entscheidung entsteht erst aus dem Zusammenspiel von Ertrag, Kosten, Lage, Substanz und Risiko.
Sie betrachten den Kaufpreisfaktor aus Sicht eines Mehrfamilienhausverkaufs? Die vertiefende Themenseite erklärt die Kennzahl im Zusammenhang mit Verkaufswert und Objektbewertung: Kaufpreisfaktor beim Mehrfamilienhaus.
FAQ: Kaufpreisfaktor einfach erklärt
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Ein Faktor von 20 bedeutet beispielsweise, dass der Kaufpreis dem 20-Fachen der Jahresnettokaltmiete entspricht.
Die Inhalte dieses Kapitels dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle rechtliche, steuerliche, finanzielle oder technische Beratung. Jede Immobilie und jede Finanzierung erfordern eine eigenständige Prüfung. Fachlich verantwortlich: Wellhöner Immobilienmanagement GmbH & Co. KG, Mülheim an der Ruhr. Stand: August 2026.