Mieterliste vor dem Immobilienkauf prüfen
Welche Rolle spielt die Mieterliste bei der Due Diligence?
Die Mieterliste ist eine kompakte Zusammenfassung der bestehenden Mietverhältnisse. Sie hilft Investoren, die Ertragsstruktur eines vermieteten Objekts schnell zu erfassen.
Sie ist jedoch keine eigenständige Garantie dafür, dass alle Angaben vollständig und aktuell sind. Im Rahmen der Due Diligence sollten wesentliche Angaben deshalb mit den zugrunde liegenden Dokumenten und – soweit verfügbar – der tatsächlichen Zahlungssituation abgeglichen werden.
Der Grund ist einfach: Schon kleine Abweichungen bei mehreren Einheiten können dazu führen, dass die im Exposé dargestellte Jahresmiete nicht mit der wirtschaftlich tatsächlich erzielten Miete übereinstimmt.
Welche Angaben sollte eine Mieterliste enthalten?
Aufbau und Detailtiefe einer Mieterliste können je nach Objekt und Verkäufer variieren. Für eine Investmentprüfung sind insbesondere solche Angaben hilfreich, mit denen Ertrag und Mietstruktur nachvollzogen werden können.
Nicht jede Mieterliste enthält zwingend genau diese Felder.
Mieterliste mit den zugrunde liegenden Daten abgleichen
| Angabe | womit abgleichen? | mögliche Auffälligkeit | mögliche Auswirkung |
|---|---|---|---|
| Einheit | Mietvertrag / Objektübersicht | Einheit fehlt oder doppelt | Ertrags- und Bestandsdaten möglicherweise inkonsistent |
| Wohn-/Nutzfläche | Mietvertrag / Grundriss / Flächenaufstellung | unterschiedliche Flächenangaben | Miete je m² und Vergleichswerte unzuverlässig |
| Nettokaltmiete | Mietvertrag | Mieterliste zeigt andere Miete | Jahresnettokaltmiete muss korrigiert werden |
| tatsächliche Zahlung | Zahlungs-/Forderungsübersicht soweit verfügbar | Vertragsmiete wird nicht vollständig gezahlt | tatsächlicher Cashflow geringer |
| Mietbeginn | Mietvertrag | Abweichung | Vertragsstruktur muss geklärt werden |
| Index-/Staffelmiete | Mietvertrag | Kennzeichnung fehlt | Entwicklungspotenzial bzw. Vertragslogik falsch eingeschätzt |
| Kaution | Vertrags-/Kautionsunterlagen | nicht nachvollziehbar | Übergabe-/Dokumentationsbedarf |
| Rückstände | Forderungsübersicht | wiederkehrende oder hohe Rückstände | erhöhtes Ertrags-/Liquiditätsrisiko |
| Leerstand | Objektbesichtigung / Vermietungsstand | Einheit als vermietet dargestellt, tatsächlich leer | Ertragsannahme falsch |
| Gewerbeeinheit | Gewerbemietvertrag | Laufzeit/Nebenabreden nicht sichtbar | Konzentrations- oder Wiedervermietungsrisiko |
Sollmiete und tatsächliche Zahlung unterscheiden
Für einen Käufer ist entscheidend, nicht nur die vertraglich vereinbarte Miete zu kennen, sondern auch zu verstehen, welche Zahlungen tatsächlich eingehen. Ein Mietvertrag kann beispielsweise eine bestimmte Nettokaltmiete vorsehen, während gleichzeitig Rückstände bestehen.
Deshalb sollten – soweit im Prüfprozess verfügbar – mindestens drei Ebenen auseinandergehalten werden: die vertraglich vereinbarte Miete, die in der Mieterliste ausgewiesene Miete und die tatsächlich vereinnahmte Zahlung.
Abweichungen müssen nicht automatisch ein strukturelles Problem bedeuten. Sie sollten aber erklärt werden können.
Wie die Mieterliste die Jahresnettokaltmiete beeinflusst
Die Summe der Nettokaltmieten bildet eine zentrale Grundlage für die wirtschaftliche Beurteilung eines vermieteten Mehrfamilienhauses. Wenn einzelne Angaben in der Mieterliste nicht stimmen, wirkt sich das unmittelbar auf die daraus abgeleitete Jahresnettokaltmiete und weitere Investmentkennzahlen aus.
Deshalb sollte die Jahresnettokaltmiete nicht lediglich aus einer ungeprüften Excel- oder PDF-Aufstellung übernommen werden.
Mietrückstände nicht nur als Einzelbetrag betrachten
Ein einzelner kurzfristiger Rückstand ist anders zu bewerten als wiederkehrende Zahlungsprobleme. Relevant ist deshalb nicht allein die Höhe eines offenen Betrags, sondern auch dessen Struktur.
Prüffragen: Seit wann besteht der Rückstand? Betrifft er eine oder mehrere Einheiten? Ist er einmalig oder wiederkehrend? Wurde bereits eine Zahlungsvereinbarung getroffen? Sind Forderungen dokumentiert? Ist der Vorgang noch offen?
Für Anleger ist vor allem entscheidend, ob die im Investmentmodell angenommenen Mieteinnahmen tatsächlich nachhaltig erreichbar sind.
Index- und Staffelmieten korrekt erfassen
Index- oder Staffelmietvereinbarungen können für die zukünftige Mietentwicklung relevant sein. Eine Mieterliste zeigt häufig jedoch nur den aktuellen Zahlbetrag. Ob und unter welchen Voraussetzungen sich eine Miete künftig ändert, ergibt sich aus dem jeweiligen Vertrag.
Deshalb sollten Anleger mögliche Entwicklungspotenziale nicht allein aus einer Mieterliste ableiten. Maßgeblich ist die zugrunde liegende Vertragsstruktur.
Keine Rechtsberatung.
Leerstehende Einheiten separat betrachten
Leerstand sollte in der Mieterliste eindeutig erkennbar sein. Bei einer leerstehenden Einheit ist nicht nur die fehlende aktuelle Miete relevant.
Zusätzlich können Fragen entstehen wie: Warum steht die Einheit leer? Seit wann? Ist Renovierung erforderlich? Welche marktgerechte Miete ist realistisch? Welche Kosten entstehen vor einer Neuvermietung?
Eine theoretische Soll-Miete darf deshalb nicht automatisch mit einer tatsächlich erzielten Miete gleichgesetzt werden.
Gewerbeeinheiten und Mixed Use: genauer auf Einzelmieter schauen
Bei gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern kann ein relativ kleiner Anteil der Mietverhältnisse einen erheblichen Teil der Gesamtmiete ausmachen.
Gerade bei Gewerbeeinheiten sollten deshalb zusätzlich betrachtet werden: Vertragslaufzeit, Kündigungsregelungen, besondere Nebenabreden, Flächen, Miethöhe, Konzentration auf einzelne Mieter.
Je höher die wirtschaftliche Abhängigkeit von einem einzelnen Mietverhältnis, desto wichtiger ist dessen vertiefte Prüfung.
Red Flags in einer Mieterliste
| Auffälligkeit | Warum relevant? |
|---|---|
| Summe der Einzelmieten stimmt nicht mit angegebener Gesamtmiete überein | Wirtschaftlichkeitsrechnung möglicherweise falsch |
| Mieterliste und Mietvertrag zeigen unterschiedliche Mietbeträge | Ertrag muss geklärt werden |
| Rückstände fehlen in der Übersicht | tatsächlicher Cashflow kann überschätzt sein |
| leerstehende Einheit als voll vermietet gerechnet | Soll-/Ist-Ertrag verwechselt |
| Flächenangaben widersprechen sich | Miete pro m² / Vergleichsrechnung möglicherweise fehlerhaft |
| ungewöhnlich hoher Anteil eines einzelnen Gewerbemieters | Konzentrationsrisiko |
| fehlende Kautionsinformationen | Dokumentation/Übergabe unvollständig |
| auffällig viele kurzfristige Mietverhältnisse / hohe Fluktuation | Vermietungsstabilität näher prüfen |
Red Flag ≠ automatisch NO-GO. Red Flag = weiterer Prüfbedarf.
Mieterliste und Mietvertrag erfüllen unterschiedliche Aufgaben
Die Mieterliste liefert den Überblick. Der Mietvertrag enthält die rechtliche und wirtschaftliche Grundlage des einzelnen Mietverhältnisses. Eine professionelle Due Diligence sollte deshalb beides zusammenführen.
Die Mieterliste hilft, Auffälligkeiten zu identifizieren. Der Vertrag hilft, diese Auffälligkeiten zu verstehen.
In welcher Reihenfolge sollten Anleger eine Mieterliste prüfen?
Vollständigkeit prüfen
Sind alle Einheiten erfasst?
Gesamtsumme plausibilisieren
Ergeben die Einzelmieten die ausgewiesene Gesamtmiete?
Auffälligkeiten markieren
Leerstand, Rückstände, ungewöhnliche Miethöhen, Gewerbeanteile.
Verträge abgleichen
Wesentliche und auffällige Mietverhältnisse gegen die Originalunterlagen prüfen.
Investmentrechnung aktualisieren
JNKM, Cashflow und ggf. Rendite mit den belastbaren Daten neu berechnen.
Kleine Abweichungen können die Investmentrechnung verändern
VEREINFACHTES BEISPIEL – keine individuelle Anlageberatung
Der tatsächlich derzeit vereinnahmte Ertrag liegt damit deutlich unter der dargestellten Soll-Miete.
Wichtig: Nicht pauschal 72.000 − 8.400 € als neue dauerhafte Jahresnettokaltmiete bezeichnen. Das Beispiel zeigt vor allem, warum Sollmiete, vertragliche Miete und tatsächlicher Zahlungseingang getrennt betrachtet werden sollten – ohne falsche buchhalterische Genauigkeit vorzutäuschen.
Checkliste: Mieterliste vor dem Immobilienkauf prüfen
Bestand
Miete
Zahlungen
Verträge
Übergabe
Investment
FAQ: Mieterliste beim Immobilienkauf
Eine Mieterliste fasst die wesentlichen Angaben zu den bestehenden Mietverhältnissen eines Objekts zusammen. Dazu können beispielsweise Einheit, Mietbeginn, Fläche, Nettokaltmiete, Vorauszahlungen, Kautionen, Leerstand und besondere Hinweise gehören. Aufbau und Detailtiefe unterscheiden sich je nach Objekt und Dokumentation.
Fachlich verantwortlich: Wellhöner Immobilienmanagement GmbH & Co. KG, Mülheim an der Ruhr. Die Inhalte dienen der Information und stellen keine Anlage-, Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Stand: August 2026.