Mietverträge vor dem Immobilienkauf prüfen
Warum sollten Anleger Mietverträge vor dem Kauf prüfen?
Die Mieterliste hilft, Auffälligkeiten zu identifizieren – etwa Abweichungen bei Miethöhe, Leerstand oder Rückständen. Sie erklärt jedoch nicht, warum eine Auffälligkeit besteht oder wie belastbar eine einzelne Position ist.
Diese Einordnung liefert erst der Mietvertrag. Deshalb folgt auf die systematische Prüfung der Mieterliste im nächsten Schritt der Abgleich der wesentlichen und auffälligen Mietverhältnisse mit den zugrunde liegenden Verträgen.
Mieterliste und Mietvertrag sind nicht dasselbe
Die Mieterliste ist eine kompakte Zusammenfassung der bestehenden Mietverhältnisse. Der Mietvertrag enthält dagegen die rechtliche und wirtschaftliche Grundlage des einzelnen Mietverhältnisses.
Beide Ebenen ergänzen sich, ersetzen sich aber nicht: Die Mieterliste liefert den Überblick, der Vertrag liefert die Bestätigung und den Kontext.
Welche Mietverträge und Nachträge sollten vollständig vorliegen?
Für eine belastbare Prüfung sollten insbesondere folgende Unterlagen vorliegen. Diese Übersicht ist nicht abschließend.
Miethöhe und Vertragsdaten mit der Mieterliste abgleichen
Nettokaltmiete, Mietbeginn und Fläche sollten zwischen Mietvertrag und Mieterliste übereinstimmen. Abweichungen müssen nicht automatisch ein Problem bedeuten, sollten aber geklärt werden.
Diese Angaben bilden zugleich die Grundlage der Jahresnettokaltmiete – Fehler wirken sich unmittelbar auf die Investmentrechnung aus.
Laufzeit, Kündigung und besondere Vereinbarungen erfassen
Befristungen, ordentliche und außerordentliche Kündigungsregelungen sowie etwaige Verlängerungsoptionen beeinflussen die Planungssicherheit eines Investments.
Besonders relevant sind ungewöhnlich weitreichende Sonderkündigungsrechte oder einseitig zugunsten des Mieters gestaltete Klauseln.
Indexmiete, Staffelmiete und andere Mietentwicklungsmechanismen erkennen
Index- oder Staffelmietklauseln regeln, ob und wie sich die Miete künftig automatisch verändert. Eine Mieterliste zeigt in der Regel nur den aktuellen Zahlbetrag – die zugrunde liegende Mechanik ergibt sich erst aus dem Vertrag.
Für Kapitalanleger entscheidend: Ist ein solcher Mechanismus vereinbart, und ist er bereits in der Investmentrechnung berücksichtigt?
Betriebskosten und Umlagevereinbarungen erfassen
Der Mietvertrag regelt, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen und in welcher Form Vorauszahlungen vereinbart wurden. Unklare oder unvollständige Umlagevereinbarungen können zu strittigen Abrechnungen führen.
Kautionen und Sicherheiten dokumentieren
Höhe und Form der Kaution – etwa Barkaution oder Bürgschaft – sollten vertraglich eindeutig geregelt und nachvollziehbar dokumentiert sein. Fehlt der Nachweis der Hinterlegung, entsteht zusätzlicher Klärungsbedarf zur Übergabe.
Nachträge, Nebenabreden und Sondervereinbarungen
Nachträge dokumentieren spätere Änderungen am ursprünglichen Vertrag, etwa Mieterhöhungen oder geänderte Vereinbarungen. Ohne vollständige Nachträge lässt sich der aktuell gültige Vertragsstand nicht zuverlässig nachvollziehen.
Daneben existieren mitunter separate Zusatzvereinbarungen oder mündliche Zusagen – etwa zu Sondernutzungen oder abweichenden Zahlungsmodalitäten. Für die Due Diligence lassen sich verlässlich nur schriftlich dokumentierte Vereinbarungen nachvollziehen.
Keine Rechtsberatung.
Red Flags für Kapitalanleger
| Auffälligkeit | Warum relevant? |
|---|---|
| Mieterliste und Vertrag enthalten unterschiedliche Miethöhen | Ertrag muss geklärt werden |
| Nachträge fehlen | Vertragsstand nicht vollständig nachvollziehbar |
| angegebene Kaution ist nicht nachvollziehbar dokumentiert | Übergabe-/Dokumentationsbedarf |
| Sondervereinbarungen beeinflussen Einnahmen oder Bewirtschaftung | wirtschaftliche Auswirkung unklar |
| Mietentwicklungsmechanismus ist in der Kalkulation nicht berücksichtigt | Investmentrechnung möglicherweise unvollständig |
| mehrere Datenquellen widersprechen sich | weitere Prüfung erforderlich |
Red Flag ≠ automatisch NO-GO. Red Flag = weiterer Prüfbedarf.
Kompakte Prüfmatrix für Mietverträge
| Prüfpunkt | Abgleich/Unterlage | mögliche Auffälligkeit | weitere Prüfung |
|---|---|---|---|
| Mietbeginn | Mietvertrag / Mieterliste | Abweichung zwischen Vertrag und Liste | Vertragsstruktur klären |
| aktuelle Miethöhe | Mietvertrag / Nachträge / Mieterliste | unterschiedliche Beträge | Ertrag muss korrigiert werden |
| Mietfläche | Mietvertrag / Grundriss | abweichende Flächenangabe | Miete je m² unzuverlässig |
| Mietentwicklung | Index-/Staffelklausel im Vertrag | fehlende oder unklare Klausel | Kalkulation ggf. unvollständig |
| Betriebskosten | Vertrag / Umlageschlüssel | unklare Umlagevereinbarung | Nebenkostenabrechnung strittig |
| Kaution | Vertrags-/Kautionsunterlagen | nicht nachvollziehbar dokumentiert | Übergabe-/Dokumentationsbedarf |
| Vertragsnachträge | Nachtragsliste / Vertragsakte | Nachträge fehlen | Vertragsstand nicht vollständig nachvollziehbar |
| Sondervereinbarungen | Vertrag / Zusatzvereinbarungen | nicht schriftlich fixiert | Durchsetzbarkeit fraglich |
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FAQ: Mietverträge beim Immobilienkauf
Sinnvoll ist die Prüfung aller wesentlichen Mietverträge sowie zugehöriger Nachträge – insbesondere bei besonders hohen Mieten, Gewerbeeinheiten oder Verträgen mit Abweichungen zur Mieterliste.
Fachlich verantwortlich: Wellhöner Immobilienmanagement GmbH & Co. KG, Mülheim an der Ruhr. Die Inhalte dienen der Information und stellen keine Anlage-, Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Stand: August 2026.