„Ohne Erbschein geht hier gar nichts" – diesen Satz hören Erben häufig. Er stimmt so nicht. Der Erbschein ist ein Nachweismittel unter mehreren, und in vielen Fällen lässt sich eine Wohnung auch ohne ihn auflösen. Wo die Grenzen liegen, klärt dieser Beitrag.

Der Erbschein ist die Ausnahme, nicht die Regel

Die Erbenstellung entsteht mit dem Tod des Erblassers, nicht mit der Ausstellung eines Erbscheins (§ 1922 BGB). Der Erbschein beweist die Erbfolge nur – er begründet sie nicht. Wer seine Stellung auf anderem Weg nachweisen kann, braucht ihn nicht.

Das ist relevant, weil ein Erbschein Zeit kostet (oft sechs bis zwölf Wochen) und sich seine Gebühr nach dem Nachlasswert bemisst. Bei einem größeren Nachlass kommen schnell vierstellige Beträge zusammen.

Was der Vermieter tatsächlich verlangen darf

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse zu wissen, mit wem er es zu tun hat – schließlich läuft das Mietverhältnis mit den Erben weiter (§ 564 BGB). Er darf also einen Nachweis der Erbenstellung verlangen. Ein Erbschein ist dafür aber nur eine von mehreren Möglichkeiten.

In der Praxis akzeptieren die meisten Vermieter:

  • Sterbeurkunde plus notarielles Testament oder Erbvertrag mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts
  • bei eindeutiger gesetzlicher Erbfolge: Sterbeurkunde plus Personenstandsurkunden (Heirats-, Geburtsurkunde), die das Verwandtschaftsverhältnis belegen
  • eine Vorsorge- oder Bankvollmacht, die über den Tod hinaus gilt (transmortale Vollmacht)

Wenn Sie ohnehin nur kündigen, räumen und übergeben wollen, lässt sich das in vielen Fällen so abwickeln – gerade wenn Vermieter und Familie sich kennen.

Diese Nachweise ersetzen den Erbschein

Notarielles Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll. Das ist der stärkste Ersatz. Auch das Grundbuchamt akzeptiert diese Kombination anstelle eines Erbscheins (§ 35 GBO). Voraussetzung: Die Erbfolge muss sich daraus eindeutig ergeben.

Transmortale oder postmortale Vollmacht. Hat der Verstorbene zu Lebzeiten eine Vollmacht erteilt, die über den Tod hinaus gilt, kann der Bevollmächtigte weiter handeln – Konten führen, Verträge kündigen, die Wohnung räumen lassen. Das ist der schnellste Weg überhaupt. Achtung: Die Erben können eine solche Vollmacht widerrufen.

Testamentsvollstreckerzeugnis. Ist ein Testamentsvollstrecker eingesetzt, weist er sich damit aus und verwaltet den Nachlass eigenständig.

Europäisches Nachlasszeugnis. Relevant bei grenzüberschreitenden Erbfällen innerhalb der EU.

Zum Thema Banken: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Bank nicht pauschal auf einem Erbschein bestehen darf, wenn die Erbfolge durch ein eröffnetes notarielles Testament ausreichend nachgewiesen ist (BGH, Urteil vom 5. April 2016, Az. XI ZR 440/15). Entsprechende Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam. Bei einem handschriftlichen Testament ist die Lage weniger eindeutig – hier verlangen viele Institute weiterhin einen Erbschein.

Wann Sie doch einen Erbschein brauchen

  • Immobilie im Nachlass ohne notarielles Testament. Für die Grundbuchberichtigung verlangt § 35 GBO entweder einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Ein handschriftliches Testament genügt hier grundsätzlich nicht.
  • Verkauf der geerbten Immobilie. Ohne Eintragung der Erben im Grundbuch kein wirksamer Verkauf.
  • Unklare oder strittige Erbfolge. Mehrdeutige Testamente, unbekannte Verwandte, Pflichtteilsstreitigkeiten.
  • Große Bankguthaben oder Depots bei nur handschriftlichem Testament.
  • Gegenüber Versicherungen und Behörden, die im Einzelfall auf einem Erbschein bestehen.

Erbengemeinschaft: ein Miterbe allein darf nicht

Unabhängig von der Erbschein-Frage gilt: Bei mehreren Erben gehört der Nachlass allen gemeinsam. Über einzelne Nachlassgegenstände können die Miterben nur zusammen verfügen (§ 2040 BGB). Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung – dazu zählt die Räumung einer gekündigten Wohnung meist – erfordern einen Mehrheitsbeschluss nach Erbanteilen.

Wer als einzelner Miterbe eigenmächtig räumen lässt und dabei Wertgegenstände entsorgt, riskiert Schadensersatzforderungen der übrigen Erben. Holen Sie sich vorher eine schriftliche Zustimmung – eine E-Mail genügt.

Was ein Erbschein kostet

Die Gebühren richten sich nach dem Nachlasswert (Tabelle B des GNotKG). Für den Erbscheinsantrag und die eidesstattliche Versicherung fällt jeweils eine volle Gebühr an – also die doppelte Tabellengebühr. Richtwerte:

  • Nachlasswert 50.000 Euro: rund 330 Euro
  • Nachlasswert 110.000 Euro: rund 546 Euro
  • Nachlasswert 260.000 Euro: rund 1.070 Euro
  • Nachlasswert 500.000 Euro: rund 1.870 Euro

Hinzu kommen Auslagen sowie gegebenenfalls Notarkosten, wenn die eidesstattliche Versicherung beim Notar abgegeben wird. Der Nachlasswert wird dabei nach Abzug der Erblasserschulden angesetzt.

Gut zu wissen: Diese Kosten sind Nachlassverbindlichkeiten und mindern die erbschaftsteuerliche Bemessungsgrundlage.

Der teuerste Fehler: räumen vor der Entscheidung

Wer die Wohnung auflöst, Möbel verkauft oder Wertsachen an sich nimmt, nimmt die Erbschaft in der Regel stillschweigend an. Die sechswöchige Ausschlagungsfrist (§ 1944 BGB) ist damit praktisch verbraucht – selbst wenn sich später herausstellt, dass der Nachlass überschuldet ist.

Solange Sie nicht wissen, ob Sie annehmen wollen, beschränken Sie sich auf Sicherungsmaßnahmen: Wohnung abschließen, verderbliche Lebensmittel entsorgen, Haustiere versorgen, Post umleiten. Mehr Details dazu im Beitrag Haushaltsauflösung im Todesfall.

Praxis-Reihenfolge: so gehen Sie vor

  1. Sterbeurkunde besorgen (mehrfach)
  2. Nach Testament, Erbvertrag und Vollmachten suchen; Testament beim Nachlassgericht abgeben
  3. Nachlass überschlägig bewerten: Vermögen gegen Verbindlichkeiten
  4. Entscheiden: annehmen oder ausschlagen – innerhalb von sechs Wochen
  5. Beim Vermieter nachfragen, welchen Nachweis er konkret akzeptiert
  6. Erst wenn Erbfolge und Nachweis geklärt sind: kündigen und räumen
  7. Erbschein nur beantragen, wenn ihn eine Stelle tatsächlich verlangt

Häufige Fragen

Kann ich eine Wohnung ohne Erbschein auflösen? Ja, wenn Sie Ihre Erbenstellung anders nachweisen können – etwa durch ein eröffnetes notarielles Testament, Personenstandsurkunden bei klarer gesetzlicher Erbfolge oder eine über den Tod hinaus geltende Vollmacht – und der Vermieter das akzeptiert.

Wie lange dauert ein Erbschein? Je nach Nachlassgericht und Komplexität meist sechs bis zwölf Wochen. Bei unklarer Erbfolge oder Auslandsbezug auch deutlich länger.

Darf der Vermieter die Wohnung selbst räumen lassen? Nicht ohne Weiteres. Solange das Mietverhältnis besteht, hat er kein Selbsthilferecht. Erst nach wirksamer Beendigung und in der Regel nur mit einem Titel darf geräumt werden. Bei unbekannten Erben kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen.

Was ist, wenn niemand die Erbschaft antritt? Dann bestellt das Nachlassgericht auf Antrag einen Nachlasspfleger, der den Nachlass verwaltet. Schlagen alle Erben aus, erbt letztlich der Staat – haftet aber nur mit dem Nachlass.

Reicht die Sterbeurkunde allein? Für die Information von Vertragspartnern ja. Als Nachweis der Erbenstellung reicht sie allein nicht – sie belegt nur den Tod, nicht die Erbfolge.

Wir begleiten Sie im Erbfall

Gehört eine Immobilie zum Nachlass, sind Erbschein, Grundbuch und Bewertung eng verzahnt. Wir unterstützen Erben und Erbengemeinschaften in Mülheim an der Ruhr, Essen, Duisburg und Oberhausen bei der Einordnung – und mit einer belastbaren Immobilienbewertung als Grundlage für Teilung, Finanzamt oder Verkauf.

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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt für Erbrecht oder einen Notar.