Kapitalanlage Immobilien mit belastbaren Zahlen prüfen
Eine vermietete Immobilie ist weder allein wegen einer hohen Miete noch wegen eines niedrigen Kaufpreisfaktors eine gute Kapitalanlage. Erst das Zusammenspiel aus nachhaltiger Miete, vollständigen Kosten, Finanzierung, technischer Substanz, Mietverhältnissen, Standort und Haltedauer zeigt, ob das Vorhaben zur eigenen Strategie passt.
Dieses Kapitel liefert einen durchgängigen Prüfrahmen: von der Datenbasis über Kaufpreisfaktor, Brutto- und Nettomietrendite bis zu Cashflow, Stressszenarien und langfristigem Vermögensaufbau. Die Rechenbeispiele sind reine Illustrationen, keine Marktprognose und keine Anlageempfehlung.
Kapitel 12 verbindet die Kennzahlen zu einer Investitionsentscheidung. Die Fachseiten Kaufpreisfaktor einfach erklärt, Cashflow Immobilie und Rendite einer Eigentumswohnung berechnen vertiefen einzelne Rechenwege. Steuerliche Einzelfragen gehören zu Kapitel 13: Steuerwissen für Vermieter; regionale Markt- und Objektangebote bleiben den Anlage- und Vermittlungsseiten vorbehalten.
- Alle Objekte mit derselben Miet- und Kostenbasis vergleichen.
- Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite sind Schnellfilter, keine Kaufentscheidung.
- Erwerbsnebenkosten, Anfangsinvestitionen, Leerstand und nicht umlagefähige Kosten einbeziehen.
- Cashflow enthält den gesamten Schuldendienst; Tilgung ist Liquiditätsabfluss und zugleich Eigenkapitalaufbau.
- Basis-, Stress- und Verbesserungsfall rechnen und Liquiditätspuffer festlegen.
- Wertsteigerung, Mietwachstum und Steuervorteile nie als sicher unterstellen.
01 · Ziel und Horizont
Die Kapitalanlage beginnt mit dem eigenen Ziel, nicht mit dem Exposé
Ein Objekt kann für einen langfristig orientierten Anleger passend und für einen liquiditätsorientierten Anleger ungeeignet sein. Deshalb werden zuerst Ziel, Haltedauer, verfügbarer Eigenkapitalrahmen, gewünschter Arbeitsaufwand und persönliche Risikotragfähigkeit festgelegt.
Erst danach lassen sich Kennzahlen sinnvoll bewerten. Eine schwache Anfangsliquidität kann bei hoher Tilgung bewusst akzeptiert werden – aber nur, wenn sie geplant, finanzierbar und gegen Stress belastbar ist.
Strategie
- laufender Überschuss oder Vermögensaufbau
- geplante Mindesthaltedauer
- Eigennutzung oder Verkauf als mögliche Ausstiege
- aktive Verwaltung oder delegiertes Management
Grenzen
- maximaler Eigenkapitaleinsatz
- monatlich tragbarer Zuschuss
- Mindestliquiditätsreserve
- Ausschlusskriterien bei Lage, Zustand und Vermietung
Renditeziele dürfen nicht die persönliche Tragfähigkeit ersetzen. Eine illiquide Anlage mit Fremdfinanzierung kann auch bei rechnerisch guter Rendite ungeeignet sein.
02 · Datenbasis aufbauen
Nur belegte Zahlen gehören in die Ausgangsrechnung
Angebotsangaben sind ein Startpunkt. Für die Prüfung werden Mietverträge, Mieterliste, Zahlungsstände, Flächen, Betriebskosten, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsunterlagen, Energieangaben und Finanzierungsbedingungen auf denselben Stichtag gebracht.
Ist eine Zahl unklar, wird sie nicht stillschweigend als günstig angenommen, sondern als offene Position markiert und in einem Szenario bepreist.
- aktuelle Jahresnettokaltmiete je Einheit und vertragliche Besonderheiten
- Leerstände, Rückstände, Mietminderungen und befristete Zugeständnisse
- umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten sauber trennen
- WEG-Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Protokolle und Rücklage bei Eigentumswohnungen
- bekannte Reparaturen, Modernisierungen, Energie- und Genehmigungsthemen
- Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Anfangsinvestitionen und Finanzierungsangebot
Sollmieten, inserierte Vergleichsmieten und tatsächlich zufließende Vertragsmieten sind unterschiedliche Größen. Sie dürfen nicht ohne Kennzeichnung vermischt werden.
03 · Jahresnettokaltmiete
Die Mietbasis muss nachhaltig und nachvollziehbar sein
Die Jahresnettokaltmiete ist die vertragliche Kaltmiete ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Für einen Bestandskauf zählt zunächst die aktuelle, rechtlich geschuldete Miete. Eine mögliche Zielmiete wird separat ausgewiesen und erst nach Prüfung von Mietvertrag, Mietrecht, Zustand und Markt als Szenario berücksichtigt.
Bei Leerstand oder Zahlungsausfällen reicht die Summe der Vertragsmieten nicht. Eine nachhaltige Mietbasis bildet erwartbare Ausfälle und nicht dauerhaft erzielbare Positionen ab.
Ausgangsgröße
Jahresnettokaltmiete = Summe der monatlichen Nettokaltmieten × 12
Abweichungen durch Leerstand, Rückstände, Minderungen oder unterjährige Mietänderungen separat dokumentieren.
04 · Kaufpreisfaktor
Der Faktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten im Kaufpreis stecken
Der Kaufpreisfaktor setzt den reinen Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete. Je niedriger der Faktor, desto höher ist rechnerisch die Bruttomietrendite – sofern beide Kennzahlen exakt dieselbe Mietbasis verwenden.
Der Faktor blendet Erwerbsnebenkosten, Zustand, Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Finanzierung und Steuern aus. Er eignet sich zum ersten Vergleich ähnlicher Objekte, nicht als alleinige Preisgrenze.
Kaufpreisfaktor
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Bei 300.000 € Kaufpreis und 18.000 € Jahresnettokaltmiete beträgt der Faktor 16,7.
Ein niedriger Faktor kann auf Risiken wie Sanierungsstau, schwache Nachfrage, problematische Mietverträge oder hohe Bewirtschaftungskosten hinweisen. Ursache prüfen, nicht nur Zahl bewerten.
05 · Bruttomietrendite
Die Bruttorendite ist der Kehrwert des Faktors – auf derselben Basis
Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete zum reinen Kaufpreis ins Verhältnis. Sie ist schnell berechnet und für eine Vorauswahl nützlich. Weil sie fast alle Kosten ausblendet, beschreibt sie weder den tatsächlichen Überschuss noch die Eigenkapitalrendite.
Nur wenn Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete identisch definiert sind, gilt näherungsweise: Bruttomietrendite in Prozent = 100 geteilt durch Kaufpreisfaktor.
Bruttomietrendite
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
18.000 € ÷ 300.000 € × 100 = 6,0 %.
06 · Nettomietrendite
Eine Nettorendite ist nur aussagekräftig, wenn ihre Definition offengelegt wird
In Exposés und Rechnern wird Nettorendite nicht immer einheitlich verwendet. Dieses Kapitel definiert deshalb eine objektbezogene Nettorendite vor Finanzierung und Steuern. Im Zähler steht der nachhaltige Objektüberschuss; im Nenner die gesamte Investitionsbasis.
Zum nachhaltigen Objektüberschuss gehören die Kaltmieten abzüglich Leerstands- und Ausfallansatz, nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten sowie laufender Instandhaltung oder Rücklagenplanung. Die Investitionsbasis umfasst Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und anfängliche, nicht wiederkehrende Investitionen.
Definierte Nettomietrendite
nachhaltiger Objektüberschuss ÷ gesamte Investitionsbasis × 100
Definition und berücksichtigte Positionen bei jedem Vergleich ausdrücklich angeben.
Verwaltungs-, Instandhaltungs- oder Leerstandskosten nicht ausblenden, nur weil sie im ersten Jahr noch nicht bezahlt wurden.
07 · Cashflow
Cashflow misst Liquidität – nicht automatisch wirtschaftlichen Erfolg
Der Cashflow vor Steuern zeigt, was nach objektbezogenen Ein- und Auszahlungen sowie dem vollständigen Schuldendienst tatsächlich übrig bleibt. Ein negativer Cashflow bedeutet einen laufenden Liquiditätsbedarf. Ein positiver Cashflow schafft Puffer, ist aber noch keine Gesamtrendite.
Zins und Tilgung werden für die Liquidität gemeinsam berücksichtigt. Wirtschaftlich sind sie verschieden: Zinsen sind Finanzierungskosten; Tilgung reduziert die Restschuld und baut Eigenkapital auf.
Cashflow vor Steuern
Mietzahlungen – Eigentümerkosten – Schuldendienst – geplante Liquiditätszuführungen
Steuern werden getrennt gerechnet, weil sie von der persönlichen Situation und der steuerlichen Einordnung abhängen.
08 · Durchgerechnetes Beispiel
Eine gute Bruttorendite kann trotzdem negativen Cashflow ergeben
Das folgende Beispiel dient ausschließlich dazu, die Rechenlogik zu zeigen. Es enthält keine Aussage zu marktüblichen Preisen, Kosten oder Finanzierungen.
| Position | Betrag | Einordnung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € | Basis für Faktor und Bruttorendite |
| Jahresnettokaltmiete | 18.000 € | Faktor 16,7; Bruttorendite 6,0 % |
| Erwerbsnebenkosten | 30.000 € | Teil der Investitionsbasis |
| Anfangsinvestitionen | 20.000 € | Teil der Investitionsbasis |
| Leerstand/Ausfall | 900 € | vorsichtiger Jahresansatz |
| nicht umlagefähige Kosten | 2.100 € | Eigentümerbelastung |
| Instandhaltung/Rücklage | 3.000 € | planmäßiger Ansatz |
| nachhaltiger Objektüberschuss | 12.000 € | 18.000 € minus 6.000 € |
| Nettomietrendite | 3,43 % | 12.000 € ÷ 350.000 € |
| jährlicher Schuldendienst | 13.200 € | Zins und Tilgung |
| Cashflow vor Steuern | –1.200 € | 12.000 € minus 13.200 € |
Die Beispielrechnung ist nicht vollständig für einen konkreten Kauf. Persönliche Steuern, konkrete Darlehenskonditionen, zeitliche Zahlungsverschiebungen und objektspezifische Risiken müssen zusätzlich modelliert werden.
09 · Finanzierung und Hebel
Fremdkapital verändert Eigenkapitalrendite und Risiko gleichzeitig
Eine Finanzierung kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöhen, wenn der nachhaltige Objektertrag oberhalb der Finanzierungskosten liegt. Sie vergrößert aber auch Verlust-, Refinanzierungs- und Liquiditätsrisiken. Der Hebel wirkt in beide Richtungen.
Entscheidend sind nicht nur Sollzins und anfängliche Rate, sondern Zinsbindung, Tilgung, Restschuld, Sondertilgungsrechte, Bereitstellungszinsen, Beleihung, persönliche Reserven und der Anschlussfinanzierungsfall.
- Zins und Tilgung in der Liquiditätsrechnung getrennt ausweisen
- Restschuld am Ende der Zinsbindung berechnen
- Anschlusszins als Stressgröße testen
- Sondertilgung nicht zugleich als Pflicht und als Reserve einplanen
- keinen Kauf allein auf erwartete Mieterhöhungen oder Wertsteigerungen finanzieren
Eine Finanzierung muss auch dann tragbar bleiben, wenn Miete ausfällt, Kosten steigen oder eine Anschlussfinanzierung teurer wird.
10 · Szenarien rechnen
Der Stressfall gehört vor die Kaufentscheidung
Eine Einzelrechnung suggeriert Genauigkeit, obwohl Miete, Kosten, Zinsen und Maßnahmen unsicher sind. Mindestens drei Szenarien machen sichtbar, welche Annahme die Liquidität kippen lässt.
- Leerstand und Zahlungsausfall erhöhen
- Instandhaltung oder Sonderumlage vorziehen
- Mietwachstum verzögern oder ganz entfallen lassen
- Anschlusszins und Restschuld verschärfen
- Verkaufskosten und längere Vermarktungsdauer im Ausstieg testen
| Illustratives Szenario | Mietzahlungen | Eigentümerkosten | Schuldendienst | Cashflow vor Steuern |
|---|---|---|---|---|
| Basis | 18.000 € | 6.000 € | 13.200 € | –1.200 € |
| Stress | 16.200 € | 8.000 € | 13.200 € | –5.000 € |
| Verbesserung | 19.000 € | 5.500 € | 13.200 € | +300 € |
11 · Substanz und Capex
Technische Risiken werden zu künftigen Zahlungsströmen
Dach, Fassade, Leitungen, Heizung, Fenster, Brandschutz, Schadstoffe, Feuchte und Energiezustand sind keine Nebeninformationen. Sie bestimmen, wann Kapital gebunden wird, ob Wohnungen nutzbar bleiben und welche Maßnahmen rechtlich oder wirtschaftlich erforderlich werden.
Bei Wohnungseigentum sind Gemeinschaftseigentum, Rücklage, Wirtschaftsplan, Beschlusssammlung und angekündigte Maßnahmen zusätzlich zu prüfen. Eine hohe WEG-Rücklage ersetzt keine objektspezifische Zustandsbewertung.
Technik
- Bauteile und Restnutzungsdauern
- Wartungs- und Schadenshistorie
- Energieausweis und Anlagentechnik
- Kostenschätzung mit Zeitachse
WEG
- Protokolle und Beschlüsse
- Höhe und Zuordnung der Rücklage
- Hausgeld nach umlagefähig/nicht umlagefähig
- Sonderumlagen und Rechtsstreitigkeiten
12 · Mietverhältnisse prüfen
Beim Kauf vermieteten Wohnraums werden bestehende Verträge Teil der Investition
Nach § 566 BGB tritt der Erwerber bei vermietetem Wohnraum grundsätzlich in die während seines Eigentums entstehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Deshalb müssen Mietverträge, Nachträge, Kautionen, Mietkonten, Mängelanzeigen und Vereinbarungen vor dem Kauf geprüft werden.
Eine wirtschaftliche Rechnung darf keine Miete als sofort verfügbar behandeln, wenn ihre Umsetzung rechtlich oder vertraglich unklar ist. Auch eine problemfreie Mieterliste ersetzt nicht die Vertragsprüfung.
- Vertragsparteien, Mietbeginn, Miethöhe und Kaution abgleichen
- Index-, Staffel-, Zeit- und Kündigungsausschlüsse erkennen
- Untervermietung, Minderungen, Nebenabreden und offene Konflikte erfassen
- Zahlungsstände und Betriebskostenabrechnungen plausibilisieren
- Mietpotenziale nur nach rechtlicher und marktbezogener Prüfung ansetzen
13 · Risiken der Kapitalanlage
Ein Risikoregister macht Unsicherheit entscheidbar
Risiken verschwinden nicht durch einen Sicherheitsabschlag. Sie werden einzeln benannt, nach Eintrittswahrscheinlichkeit und möglicher Belastung bewertet und einer Maßnahme zugeordnet: vermeiden, reduzieren, übertragen, finanzieren oder bewusst tragen.
Markt und Lage
Nachfrage, Mikrolage, Arbeitgeberstruktur, Neubau, Mieten und Verkaufspreise können sich anders entwickeln als erwartet.
Miete und Recht
Leerstand, Ausfall, Minderung, begrenzte Mietanpassung oder Konflikte treffen Ertrag und Aufwand.
Technik und Energie
Schäden, Modernisierung, Energieanforderungen und Baukosten können Kapitalbedarf vorziehen.
Finanzierung
Zins, Restschuld, Beleihung und Anschlussfinanzierung beeinflussen Tragfähigkeit und Ausstieg.
Liquidität und Verkauf
Immobilien sind nicht kurzfristig und ohne Kosten veräußerbar; Zeitdruck schwächt die Verhandlungsposition.
Konzentration und Management
Ein einzelnes Objekt, wenige Mieter oder fehlende Verwaltungskapazität bündeln Risiken.
14 · Objekte vergleichbar machen
Gleiche Definitionen sind wichtiger als viele Nachkommastellen
Zwei Angebote lassen sich nur vergleichen, wenn Mieten, Kosten, Investitionsbasis, Zeitraum und Finanzierungsannahmen identisch abgegrenzt sind. Eine Bruttorendite auf Kaufpreis darf nicht gegen eine Nettorendite auf Gesamtkosten antreten.
Neben Kennzahlen gehören nicht-monetäre Kriterien in eine gewichtete Entscheidungsmatrix: Datenqualität, Lage, Vermietbarkeit, technischer Zustand, Regulierungsrisiko, Managementaufwand und Exitfähigkeit.
| Vergleichsebene | Einheitliche Basis | Typischer Fehler |
|---|---|---|
| Faktor/Brutto | aktuelle Jahresnettokaltmiete und Kaufpreis | Zielmiete bei nur einem Objekt |
| Netto | gleiche Kosten- und Investitionsdefinition | Erwerbsnebenkosten ausgelassen |
| Cashflow | gleicher Finanzierungsstichtag | Tilgung nur teilweise berücksichtigt |
| Risiko | gleiche Stressannahmen und Haltedauer | Wertsteigerung als sichere Einnahme |
15 · Kaufprüfung
Die Prüfung läuft von grob nach tief – mit klaren Abbruchpunkten
- 1Strategie, Budget, monatliche Belastungsgrenze und Ausschlusskriterien festlegen.
- 2Exposé-Daten normalisieren und Faktor sowie Bruttorendite als Vorfilter berechnen.
- 3Miet-, Kosten-, WEG-, Grundbuch-, Bau- und Technikunterlagen anfordern.
- 4Objektüberschuss, Investitionsbasis, Finanzierung und Cashflow modellieren.
- 5Basis-, Stress- und Ausstiegsszenario rechnen; Reserven und Maßnahmen terminieren.
- 6Rechtliche, technische, steuerliche und finanzielle offene Punkte fachlich klären.
- 7Kaufpreis und Bedingungen nur auf belegte Annahmen stützen; bei Kernlücken stoppen.
Zeitdruck, fehlende Originalunterlagen oder die Aufforderung, offene Punkte erst nach Beurkundung zu klären, sind keine neutralen Umstände.
16 · Langfristiger Vermögensaufbau
Vermögen entsteht aus einem belastbaren Prozess, nicht aus einer garantierten Wertsteigerung
Langfristiger Vermögensaufbau kann aus laufendem Cashflow, Tilgung, werterhaltenden Maßnahmen und einer möglichen Wertentwicklung entstehen. Nur Tilgung ist im Darlehensplan vorgegeben; Mieten, Kosten und Marktwerte bleiben unsicher.
Ein tragfähiger Plan hält Reserven außerhalb des Objekts, überprüft Annahmen regelmäßig, priorisiert Substanzerhalt, vermeidet gefährliche Konzentration und definiert vorab, wann gehalten, nachinvestiert oder verkauft werden soll.
- Liquiditätspuffer nicht vollständig als Eigenkapital einsetzen
- Tilgungs- und Investitionsplan jährlich mit Ist-Zahlen abgleichen
- Überschüsse nicht automatisch entnehmen, sondern nach Strategie verteilen
- Portfoliorisiken nach Lage, Objektart, Mieterstruktur und Finanzierung prüfen
- Exit nicht nur als Verkaufspreis, sondern nach Kosten, Restschuld und Steuern planen
Wertsteigerung ist eine Chance, keine zugesicherte Renditekomponente. Ein langfristiger Horizont verhindert weder Preisrückgänge noch Liquiditätsengpässe.
17 · Steuern abgrenzen
Steuern verändern das Ergebnis – gehören aber in eine eigene Rechnung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Abschreibung, Finanzierungskosten, Erhaltungsaufwand, Anschaffungsnebenkosten und ein späterer Verkauf können steuerlich unterschiedlich wirken. Deshalb wird der Objekt-Cashflow zunächst vor Steuern transparent gerechnet und anschließend mit den persönlichen steuerlichen Daten ergänzt.
Kapitel 13 erklärt die Systematik für Vermieter. Die konkrete Gestaltung, Kaufpreisaufteilung und individuelle Belastung sollten vor bindenden Entscheidungen mit Steuerberatung geklärt werden.
Ein rechnerischer Steuervorteil heilt kein wirtschaftlich schwaches Objekt. Steuerersparnis nie doppelt als Ertrag und Liquidität ansetzen.
18 · Abgrenzung zu Vertiefungen
Kapitel 12 ist der Gesamtprozess – bestehende Seiten bleiben die Detailwerkzeuge
| Inhalt | Zuständiger Beitrag | Bewusste Abgrenzung |
|---|---|---|
| Gesamtentscheidung | Kapitel 12 | Kennzahlen, Risiken, Strategie und Prozess verbinden |
| Kaufpreisfaktor | Kapitalanleger-Akademie | Formel, Ist-/Zielmiete und Detailfälle vertiefen |
| Cashflow | Kapitalanleger-Akademie | Finanzierungs- und Sensitivitätsrechnung vertiefen |
| Eigentumswohnung | Rendite Eigentumswohnung berechnen | WEG-spezifische Renditeprüfung vertiefen |
| Mehrfamilienhaus | Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage | objektspezifische Kennzahlen vertiefen |
| Steuern | Kapitel 13 | steuerliche Systematik und Beratungsschnittstelle |
| Region/Angebot | Ruhrgebiet- und Vermittlungsseiten | Markt, Standorte und Leistungen |
19 · Entscheidung dokumentieren
Ein Investment-Memo schützt vor nachträglicher Selbsttäuschung
Vor der Zusage werden Datenstand, Annahmen, offene Punkte, Kennzahlen, Stressfall, Maßnahmenplan und Gründe für oder gegen den Kauf auf wenigen Seiten festgehalten. So bleibt später erkennbar, ob eine Abweichung aus dem Markt, der Ausführung oder einer zu optimistischen Annahme stammt.
Freigabe
- Unterlagen vollständig oder Lücken bewertet
- Stress-Cashflow tragbar
- Investitionen finanziert und terminiert
- Mietannahmen rechtlich plausibel
- Ausstieg und Reserven definiert
Stoppsignale
- Kernzahlen nicht belegbar
- Stressfall überschreitet Belastungsgrenze
- Finanzierung nur bei Wertsteigerung tragbar
- unbezifferter Sanierungsstau
- wesentliche Vertrags- oder Genehmigungsrisiken offen
Fazit
Eine tragfähige Kapitalanlage hält der zweiten Rechnung stand
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite helfen bei der Vorauswahl. Die Investitionsentscheidung entsteht erst aus nachhaltigem Objektüberschuss, vollständiger Investitionsbasis, Finanzierung, Cashflow, Substanz, Mietverträgen, Szenarien und persönlicher Tragfähigkeit.
Wer Definitionen offenlegt, Unsicherheit bepreist und Abbruchkriterien vor dem Kauf festlegt, entscheidet nicht risikofrei – aber nachvollziehbar und steuerbar.
Kapitalanlage mit Objekt- und Verwaltungsrealität verbinden
Wellhöner begleitet Kapitalanleger bei Auswahl, Bewertung, Vermittlung und der anschließenden Bewirtschaftung von Immobilien. Die konkrete Prüfung bleibt objekt- und auftragsbezogen.
Kapitalanlagen ansehenAutor, fachliche Prüfung und Quellen
Wellhöner Immobilienmanagement GmbH & Co. KG
- § 566 BGB – Kauf bricht nicht MieteBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 7 EStG – Absetzung für AbnutzungBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und VerpachtungBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 23 EStG – Private VeräußerungsgeschäfteBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- Grunderwerbsteuergesetz – GesetzestextBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- Gebäudeenergiegesetz – GesetzestextBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- Immobilienkredit – VerbraucherinformationBundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
- Anschlussfinanzierung – VerbraucherinformationBundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
- Indikatorensystem zum WohnimmobilienmarktDeutsche Bundesbank
- Finanzstabilitätsbericht 2025 – Stabilitätslage im deutschen FinanzsystemDeutsche Bundesbank
Häufige Fragen
FAQ zur Immobilie als Kapitalanlage
Wie berechne ich die Bruttomietrendite?
Jahresnettokaltmiete durch Kaufpreis mal 100. Die Kennzahl lässt Erwerbsnebenkosten, Leerstand, Bewirtschaftung, Instandhaltung, Finanzierung und Steuern außen vor und ist deshalb nur ein Vorfilter.
Was bedeutet ein Kaufpreisfaktor von 20?
Der reine Kaufpreis entspricht 20 Jahresnettokaltmieten. Auf identischer Basis entspricht das einer Bruttomietrendite von 5 Prozent. Über Qualität und Risiko des Objekts sagt der Faktor allein nichts aus.
Welche Miete verwende ich für die Rechnung?
Zunächst die aktuell vertraglich geschuldete Jahresnettokaltmiete. Zielmieten oder Potenziale werden getrennt als Szenario ausgewiesen und erst nach rechtlicher, technischer und marktbezogener Prüfung berücksichtigt.
Was gehört zur gesamten Investitionsbasis?
In diesem Kapitel: Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten plus anfängliche, nicht wiederkehrende Investitionen. Bei Vergleichen muss dieselbe Definition durchgehend verwendet werden.
Wie wird die Nettomietrendite berechnet?
Hier als nachhaltiger Objektüberschuss vor Finanzierung und Steuern geteilt durch die gesamte Investitionsbasis mal 100. Weil der Begriff nicht einheitlich verwendet wird, müssen Zähler, Nenner und Kostenpositionen immer genannt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Rendite und Cashflow?
Rendite setzt einen Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Cashflow misst tatsächliche Ein- und Auszahlungen in einem Zeitraum. Ein Objekt kann eine positive Objektrendite und wegen hoher Tilgung dennoch negativen Cashflow haben.
Zählt die Tilgung als Kosten?
Für den Cashflow ist die Tilgung ein Liquiditätsabfluss. Wirtschaftlich ist sie keine laufende Objektkostenposition, sondern reduziert die Restschuld und baut Eigenkapital auf. Deshalb sollte sie getrennt vom Zins ausgewiesen werden.
Ist negativer Cashflow immer schlecht?
Nicht zwingend. Er kann Teil einer bewussten Tilgungsstrategie sein. Er muss aber dauerhaft tragbar, im Stressfall finanzierbar und mit dem erwarteten Vermögensaufbau vereinbar sein.
Wie hoch sollte die Mietrendite sein?
Eine allgemeingültige Mindestzahl gibt es nicht. Lage, Zustand, Risiken, Finanzierung, Haltedauer, Arbeitsaufwand und persönliche Ziele bestimmen, welche Rendite angemessen und tragfähig ist.
Welche Risiken sind besonders wichtig?
Nachfrage und Lage, Leerstand und Ausfall, Mietrecht, technische und energetische Maßnahmen, WEG-Beschlüsse, Zins und Anschlussfinanzierung, Liquidität, Verkaufskosten, Management sowie Steuer- und Regulierungsänderungen.
Wie plane ich Instandhaltung ein?
Bauteile und Maßnahmen werden mit erwarteter Fälligkeit und Kostenkorridor erfasst. Ein pauschaler Jahresansatz kann die laufende Rechnung stabilisieren, ersetzt aber keine technische Prüfung und keinen konkreten Investitionsplan.
Welche Unterlagen brauche ich vor dem Kauf?
Unter anderem Mietverträge und Nachträge, Mieterliste und Zahlungsstände, Betriebskosten, technische Unterlagen, Energieangaben, Grundbuch- und Bauunterlagen sowie bei WEG-Eigentum Teilungserklärung, Abrechnungen, Wirtschaftsplan, Protokolle und Beschlusssammlung.
Kann ich mit einer Wertsteigerung fest rechnen?
Nein. Wertentwicklung hängt von Markt, Lage, Zustand, Regulierung, Zins und Verkaufszeitpunkt ab. Sie gehört als unsichere Szenariogröße in die Analyse, nicht als garantierte Einnahme in den Basis-Cashflow.
Was passiert mit bestehenden Mietverträgen beim Kauf?
Bei vermietetem Wohnraum tritt der Erwerber nach § 566 BGB grundsätzlich in die während seines Eigentums entstehenden Rechte und Pflichten ein. Verträge und Nebenabreden müssen deshalb vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden.
Wann brauche ich fachliche Beratung?
Spätestens bei unklaren Mietverträgen, Genehmigungen, Sanierungs- oder Energiethemen, komplexer Finanzierung, steuerlicher Gestaltung, WEG-Risiken oder wenn der Kauf nur unter optimistischen Annahmen tragfähig erscheint.