Kündigungen strukturiert vorbereiten
Eine Kündigung beendet ein Wohnraummietverhältnis nicht allein deshalb, weil der Vermieter sie für wirtschaftlich oder persönlich sinnvoll hält. Kündigungsart, gesetzlicher Grund, Frist, Form, Zugang und die konkrete Interessenlage müssen zusammenpassen.
Dieses Kapitel ordnet ordentliche Kündigung, Eigenbedarf, fristlose Kündigung und Räumungsklage in einen belastbaren Ablauf ein. Es ist ein allgemeiner Leitfaden für Wohnraum in Deutschland, keine Prüfung eines Einzelfalls und keine druckfertige Kündigungsvorlage.
Die detaillierte Vorbereitung einer Eigenbedarfskündigung behandelt Kündigung wegen Eigenbedarf. Rückstandsermittlung, Mahnung und Zahlungsvereinbarung vertiefen Kapitel 07: Mieteinnahmen sichern sowie Mietrückstände. Sachverhaltsaufklärung, Abmahnung und Deeskalation bei Verhaltenskonflikten stehen in Kapitel 10: Konflikte mit Mietern.
- Zuerst Mietvertrag, Parteien, Vollmachten, Kündigungsausschlüsse und Sonderregeln prüfen.
- Ordentliche Vermieterkündigung, fristlose Kündigung und Aufhebungsvereinbarung nicht vermischen.
- Fristen ab Zugang und anhand der Überlassungsdauer berechnen; nicht vom Absendedatum.
- Kündigungsgrund und Tatsachen vollständig, wahrheitsgemäß und einzelfallbezogen dokumentieren.
- Wohnraumkündigungen schriftlich und mit den erforderlichen Unterschriften erklären.
- Keine Selbsthilfe: Räumung nur freiwillig oder nach Titel durch den Gerichtsvollzieher.
01 · Kündigungsart zuerst bestimmen
Der erste Schritt ist die richtige rechtliche Schublade
Ordentliche Kündigung, außerordentliche fristlose Kündigung, befristetes Mietende und einvernehmliche Aufhebung folgen unterschiedlichen Regeln. Eine Bezeichnung im Brief ersetzt nicht die Voraussetzungen der gewählten Kündigungsart.
| Weg | Kernfrage | Typisches Ergebnis |
|---|---|---|
| Ordentliche Vermieterkündigung | Liegt ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB oder ein gesetzlicher Sonderfall vor? | Beendigung nach Kündigungsfrist |
| Außerordentliche fristlose Kündigung | Ist die Fortsetzung bis zum Fristablauf unzumutbar und sind Vorstufen eingehalten? | Beendigung ohne ordentliche Frist |
| Aufhebungsvereinbarung | Können beide Seiten freiwillig klare Bedingungen vereinbaren? | Beendigung zum vereinbarten Termin |
| Zeitmietvertrag | Ist die Befristung wirksam und endet sie wie vereinbart? | gesonderte Vertragsprüfung |
Dieser Leitfaden betrifft Wohnraummiete in Deutschland. Gewerberaum, möblierter Wohnraum in Sonderkonstellationen, Dienstwohnungen und Altverträge können abweichenden Regeln folgen.
02 · Kündigungsakte vollständig anlegen
Vor dem Entwurf: Vertrag, Parteien und Tatsachen sichern
Ein rechtlich weitreichendes Schreiben sollte erst entstehen, wenn die Akte vollständig ist. Fehlende Nachträge, eine unklare Vermieterstellung oder widersprüchliche Buchungen können den gesamten weiteren Ablauf verändern.
- Mietvertrag, Nachträge, Übergabezeitpunkt und vereinbarte Ausschlüsse
- vollständige Namen aller Vertragsparteien und aktuelle Anschriften
- Eigentums-, Vermieter- und Vertretungslage samt Vollmachten
- chronologische Tatsachenakte mit Belegen, Stellungnahmen und entlastenden Umständen
- aktuelle Mieterkonten nur bei zahlungsbezogenen Gründen
- mögliche Sonderregeln wie Befristung, Umwandlung oder § 573a BGB
Nur Informationen erheben und speichern, die für den konkreten Vorgang erforderlich sind. Kündigungsakten dürfen nicht zu unsortierten Sammlungen persönlicher oder gesundheitlicher Daten werden.
03 · Ordentliche Kündigung verstehen
Der Vermieter braucht grundsätzlich ein berechtigtes Interesse
Nach § 573 BGB kann der Vermieter Wohnraum ordentlich nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung besteht. Das Gesetz nennt insbesondere eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung, Eigenbedarf und eine qualifizierte Verwertungssituation. Eine Kündigung allein zur Erhöhung der Miete ist ausgeschlossen.
- gesetzlichen Kündigungsgrund nicht nur benennen, sondern mit Tatsachen belegen
- Verhältnismäßigkeit und entgegenstehende Umstände in die Prüfung einbeziehen
- Kündigungsausschluss, Befristung und Sperrfristen vorab prüfen
- die maßgeblichen Gründe im Kündigungsschreiben selbst angeben
- nachträglich entstandene Gründe von nachträglich ergänzten Altgründen unterscheiden
04 · Ordentliche Fristen berechnen
Drei, sechs oder neun Monate sind Ausgangspunkte, kein Kalenderautomatismus
§ 573c BGB knüpft die Vermieterfrist an die Dauer seit Überlassung des Wohnraums. Die Erklärung muss grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat für die Fristberechnung zählt.
| Dauer seit Überlassung | Gesetzlicher Ausgangspunkt für Vermieter | Zusätzliche Prüfung |
|---|---|---|
| bis fünf Jahre | drei Monate | Zugang, Vertrag und Sonderregeln |
| mehr als fünf Jahre | sechs Monate | genauer Überlassungszeitpunkt |
| mehr als acht Jahre | neun Monate | genauer Überlassungszeitpunkt |
| § 573a BGB | jeweilige Frist plus drei Monate | Voraussetzungen und Hinweis im Schreiben |
Frist und Beendigungsdatum nicht schätzen. Der konkrete Kalender, der Zugangstag, Altverträge und besondere Wohnformen können die Berechnung beeinflussen. Im Zweifel den nächstzulässigen Termin nur nach fachlicher Prüfung verwenden.
05 · Berechtigtes Interesse konkretisieren
Der Kündigungsgrund muss zum Sachverhalt passen
Die Beispiele des § 573 Absatz 2 BGB sind keine frei austauschbaren Textbausteine. Pflichtverletzung, Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung haben jeweils eigene Voraussetzungen und Beweisfragen.
Pflichtverletzung
Art, Gewicht, Verschulden, Wiederholung, Abmahnung und Auswirkungen müssen konkret geprüft werden.
Eigenbedarf
Bedarfsperson, Verhältnis, Nutzungswunsch, Wohnungsauswahl und Zeitpunkt müssen nachvollziehbar sein.
Wirtschaftliche Verwertung
Erforderlich sind eine angemessene Verwertung und erhebliche Nachteile; eine höhere Neuvermietungsmiete genügt nicht.
Andere Interessen
Nicht ausdrücklich genannte Gründe können nur nach sorgfältiger rechtlicher Einordnung tragfähig sein.
Ein abstrakter Wunsch nach Flexibilität, Verkauf oder höherer Rendite ist kein Ersatz für die gesetzlichen Voraussetzungen.
06 · Eigenbedarf einordnen
Eigenbedarf ist ein ordentlicher Kündigungsgrund, aber kein Eigentümerprivileg ohne Prüfung
§ 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB erfasst den ernsthaften Wohnbedarf des Vermieters, seiner Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen. Person, Verhältnis, Nutzungsabsicht und wesentliche Tatsachen gehören in die Begründung.
- Vermieterstellung und kündigungsberechtigte Personenkonstellation klären
- konkreten und zeitlich plausiblen Nutzungswunsch dokumentieren
- freie oder frei werdende Alternativwohnungen berücksichtigen
- Kündigungsausschlüsse und Sperrfristen nach Umwandlung prüfen
- Wegfall oder wesentliche Änderung des Bedarfs sofort fachlich bewerten
Die Praxis-Seite „Kündigung wegen Eigenbedarf“ vertieft Bedarfspersonen, Sperrfristen, Alternativwohnungen, Härtefälle und Begründung. Dieses Kapitel wiederholt diese Einzelfragen bewusst nicht.
07 · Sonderfälle nicht übersehen
§ 573a BGB, Teilkündigung und Befristung getrennt prüfen
In einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen kann § 573a BGB eine erleichterte Kündigung ermöglichen. Sie verlängert die Frist um drei Monate und muss im Schreiben ausdrücklich auf diese Vorschrift gestützt werden. Das ist keine Eigenbedarfskündigung.
- tatsächliche Eigennutzung des Gebäudes und Zahl der Wohnungen prüfen
- Teilkündigung nicht mit der Beendigung der gesamten Wohnung verwechseln
- bei Zeitmietverträgen Wirksamkeit und vereinbarten Befristungsgrund prüfen
- nach Erwerb einer umgewandelten Wohnung § 577a BGB und Landesverordnungen prüfen
- vertragliche Kündigungsausschlüsse und ältere Vertragsfassungen berücksichtigen
08 · Härtewiderspruch berücksichtigen
Eine ordentliche Kündigung kann an der Sozialklausel nicht vorbeigeplant werden
Nach §§ 574 bis 574b BGB kann der Mieter einer ordentlichen Vermieterkündigung widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre. Auch fehlender angemessener Ersatzwohnraum kann eine Härte sein.
- im Kündigungsschreiben rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hinweisen
- Widerspruch grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Beendigung erwarten
- gesundheitliche, familiäre und wohnungsmarktbezogene Angaben einzelfallbezogen prüfen
- berechtigte Interessen beider Seiten gegeneinander abwägen
- fehlenden Hinweis nicht bagatellisieren: ein später Widerspruch kann noch im Räumungsprozess möglich sein
Die Sozialklausel gilt nach § 574 BGB nicht, wenn ein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung vorliegt. Ob dieser Grund tatsächlich trägt, ist jedoch selbst prüfungsbedürftig.
09 · Fristlose Kündigung einordnen
Fristlos bedeutet: Fortsetzung ist bis zum regulären Ende unzumutbar
§ 543 BGB verlangt einen wichtigen Grund und eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Bei Wohnraum ergänzt § 569 BGB unter anderem Regeln zu Hausfrieden, Kautions- und Mietrückständen sowie zur Begründung im Schreiben.
- konkrete Pflichtverletzung und ihre Auswirkungen feststellen
- Verschulden, Dauer, Wiederholung und Verhalten beider Seiten würdigen
- Abmahnung oder Abhilfefrist prüfen und dokumentieren
- gesetzliche Ausnahmen von der Vorstufe nicht pauschal ausweiten
- wichtigen Grund im Kündigungsschreiben selbst angeben
- hilfsweise ordentliche Kündigung nur mit eigenständiger Prüfung formulieren
„Fristlos“ ist keine besonders deutliche Abmahnung. Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen fehlen, entsteht durch die Überschrift keine wirksame Beendigung.
10 · Mietrückstand als Kündigungsgrund
Rückstände müssen positionsgenau und rechtlich eingeordnet sein
§§ 543 und 569 BGB enthalten mehrere Konstellationen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Vor jeder Bewertung müssen Soll, Zahlung, Zuordnung, Minderung, Aufrechnung und streitige Positionen periodengenau geklärt sein.
- Mieterkonto bis zum vorgesehenen Zugangstag aktualisieren
- Nettomiete, Betriebskostenvorauszahlung und sonstige Forderungen korrekt trennen
- Zahlungsbestimmungen und Teilzahlungen nachvollziehbar zuordnen
- Mängelanzeigen, Minderungen und Aufrechnungserklärungen gesondert prüfen
- Auswirkungen einer Ratenzahlung oder eines Anerkenntnisses vor Abschluss bewerten
- Schonfristzahlung und eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung getrennt behandeln
Die Schonfristregel des § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB kann eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands unter ihren Voraussetzungen unwirksam machen. Nach der Rechtsprechung erfasst sie nicht automatisch eine daneben erklärte ordentliche Kündigung. Diese Kombination gehört in die rechtliche Einzelfallprüfung.
11 · Andere schwere Pflichtverletzungen
Hausfrieden, Gefährdung und vertragswidriger Gebrauch brauchen belastbare Tatsachen
Nachhaltige Störungen des Hausfriedens, erhebliche Gefährdungen der Mietsache oder fortgesetzter vertragswidriger Gebrauch können kündigungsrelevant sein. Entscheidend sind konkrete Ereignisse, Zurechnung, Gewicht und die Zumutbarkeit der Fortsetzung.
- Datum, Ort, Dauer, Beteiligte und konkrete Auswirkung dokumentieren
- Zeugenangaben und Originalmeldungen von Bewertungen trennen
- technische Ursachen, Notwehrsituationen oder Entlastungsangaben prüfen
- einmaligen Vorfall und nachhaltige Wiederholung unterscheiden
- Schutz betroffener Personen organisieren, ohne den Sachverhalt vorzuverurteilen
- bei Gefahr Polizei, Feuerwehr oder zuständige Fachstellen vorrangig einschalten
Kapitel 10 „Konflikte mit Mietern“ erklärt Sachverhaltsaufklärung, Kommunikation und abgestufte Reaktion. Kapitel 11 beginnt dort, wo ein dokumentierter Vorgang kündigungsrechtlich bewertet werden soll.
12 · Abmahnung oder Abhilfefrist
Die erforderliche Vorstufe muss zur Pflichtverletzung passen
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Pflichtverletzung ist grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung oder eine erfolglos gesetzte angemessene Abhilfefrist erforderlich. Ausnahmen bestehen nur in gesetzlich bestimmten oder im Einzelfall tragfähigen Situationen.
- 1beanstandetes Verhalten konkret und nachprüfbar beschreiben
- 2geschuldete Abhilfe oder künftige Unterlassung eindeutig benennen
- 3angemessene Frist setzen, wenn Abhilfe möglich und erforderlich ist
- 4Folgen weiterer Verstöße sachlich ankündigen
- 5Zugang und spätere Wiederholung beweissicher dokumentieren
Eine pauschale Abmahnung „wegen vertragswidrigen Verhaltens“ liefert regelmäßig weniger Klarheit als eine genaue Tatsachenschilderung. Ob eine Abmahnung entbehrlich ist, sollte vor Kündigung rechtlich geprüft werden.
13 · Formvorschriften einhalten
Wohnraumkündigung: schriftlich, eindeutig und vollständig
§ 568 BGB verlangt Schriftform. In Verbindung mit § 126 BGB bedeutet dies grundsätzlich eine eigenhändig unterzeichnete Urkunde. E-Mail, Messenger-Nachricht oder eine bloße Scan-Kopie erfüllen diese gesetzliche Form nicht.
Erklärende und Empfänger
- alle erforderlichen Vermieter- und Mietvertragsparteien korrekt bezeichnen
- Vertretung und Vollmacht vor Versand prüfen
- Anschrift und betroffene Wohnung eindeutig angeben
Inhalt
- Kündigungsart und Beendigungszeitpunkt klar erklären
- gesetzlich erforderliche Gründe mit Tatsachen angeben
- Hinweis auf Härtewiderspruch bei ordentlicher Kündigung aufnehmen
Abschluss
- erforderliche Originalunterschriften einholen
- Anlagen und Vollmachtsurkunde einzelfallbezogen prüfen
- keine handschriftlichen Änderungen nach Unterzeichnung
Vor Versand
- Frist und Datum erneut gegenprüfen
- Original für Zustellung und Kopie für Akte trennen
- Zustellweg und Zeugen/Boten vorbereiten
Diese Checkliste ist kein Kündigungsmuster. Sie ersetzt weder die individuelle Begründung noch die Prüfung von Parteien, Vollmacht, Frist, Ausschlüssen und Sonderregeln.
14 · Zugang und Vertretung sichern
Wirksamkeit knüpft an Zugang, nicht an Versand
Nach § 130 BGB wird eine Erklärung gegenüber Abwesenden mit Zugang wirksam. Der Vermieter muss im Streitfall den rechtzeitigen Zugang belegen können. Bei einer Erklärung durch Bevollmächtigte kann § 174 BGB zusätzliche Risiken auslösen.
- Zugangspuffer statt Versand am letzten möglichen Tag einplanen
- Boten so einsetzen, dass Inhalt, Umschlag, Einwurf und Zeitpunkt bezeugt werden können
- persönliche Übergabe nur mit dokumentiertem Empfang oder Zeugen organisieren
- Einschreiben nicht automatisch als sichersten Zugang behandeln
- bei mehreren Mietern Zugang an alle erforderlichen Empfänger sicherstellen
- Originalvollmacht oder vorherige Kenntnis von der Bevollmächtigung fachlich prüfen
15 · Ablauf nach der Kündigung
Kündigung versenden heißt nicht, den Fall aus der Hand zu geben
Nach Zugang beginnt eine gesteuerte Übergangsphase. Rückfragen, Widerspruch, Zahlungen, Vergleichsgespräche und die Organisation der Rückgabe müssen getrennt dokumentiert werden.
- 1Zugang, Fristende und Reaktionsfristen in der Akte terminieren.
- 2Widerspruch oder neue Tatsachen ohne Vorfestlegung prüfen.
- 3laufende Mietzahlungen und Nutzungsentschädigung buchhalterisch trennen.
- 4freiwillige Aufhebung oder Übergabevereinbarung nur eindeutig und schriftlich dokumentieren.
- 5Abnahme, Schlüssel, Zählerstände und offene Ansprüche vorbereiten.
- 6vor Klageerhebung Kündigung und Anspruchslage erneut vollständig prüfen lassen.
Eine vorbehaltlose Fortsetzung, widersprüchliche Kommunikation oder neue Vereinbarungen können die Rechtslage beeinflussen. Nach Zugang sollte deshalb nur aus einer zentral geführten Akte kommuniziert werden.
16 · Räumungsklage als letzter Schritt
Bleibt die Rückgabe aus, führt der Weg über das Gericht
Endet das Mietverhältnis und wird die Wohnung nicht zurückgegeben, besteht grundsätzlich die Rückgabepflicht nach § 546 BGB. Eine Räumungsklage klärt, ob ein durchsetzbarer Räumungsanspruch besteht. Für Wohnraummietsachen ist regelmäßig das Amtsgericht ausschließlich zuständig.
- Kündigung, Zugang, Fristablauf und Parteien vor Klage vollständig prüfen
- Räumungs- und gegebenenfalls Zahlungsansprüche strategisch abstimmen
- Widerspruch, Schonfristzahlung und neue Tatsachen berücksichtigen
- Gerichtskosten, Anwaltskosten, Dauer und Vollstreckungsrisiko realistisch planen
- Vergleich oder freiwillige Übergabe während des Verfahrens weiter sauber dokumentieren
- eine gerichtliche Räumungsfrist als mögliche Verfahrensfolge einkalkulieren
Eine Räumungsklage ist keine Fortsetzung der Hausverwaltung mit anderen Mitteln, sondern ein Gerichtsverfahren. Wellhöner Immobilien erbringt keine anwaltliche Vertretung und entscheidet nicht über die Wirksamkeit einer konkreten Kündigung.
17 · Titel und Vollstreckung
Keine Schlösser tauschen: vollstreckt wird durch den Gerichtsvollzieher
Auch eine aus Vermietersicht klare Kündigung erlaubt keine eigenmächtige Räumung. Erst ein vollstreckbarer Titel eröffnet die Zwangsvollstreckung; § 885 ZPO weist die Besitzentsetzung und Einweisung dem Gerichtsvollzieher zu. § 885a ZPO ermöglicht unter Voraussetzungen einen beschränkten Vollstreckungsauftrag.
- keine Schlösser wechseln, Versorgung sperren oder Besitz eigenmächtig entziehen
- Titel, Vollstreckungsklausel und Zustellung mit der Rechtsvertretung prüfen
- Gerichtsvollzieher beauftragen und Vorschuss sowie Ablauf klären
- Umgang mit zurückgelassenen Sachen nach Vollstreckungsart organisieren
- Dokumentation, Verwahrung und Fristen aus § 885 oder § 885a ZPO einhalten
- nach Besitzübergang Zustand, Schlüssel und Zählerstände protokollieren
Die sogenannte „Berliner Räumung“ ist keine private Kurzform der Räumung. Sie beruht auf einem beschränkten Vollstreckungsauftrag nach § 885a ZPO und muss mit Gerichtsvollzieher und Rechtsvertretung vorbereitet werden.
18 · Freigabe-Checkliste
Vor jeder Kündigung eine dokumentierte Freigabe einholen
Rechtsgrund
- Kündigungsart festgelegt
- Tatsachen und Gegenbeweise geprüft
- Abmahnung/Abhilfe geprüft
- Sonderregeln erfasst
Vertrag und Parteien
- Vertrag und Nachträge vollständig
- alle Parteien korrekt
- Vertretung/Vollmacht geklärt
- Ausschlüsse und Befristung geprüft
Form und Frist
- Frist ab Zugang berechnet
- Beendigungsdatum gegengeprüft
- Gründe im Schreiben
- Originalunterschriften vorhanden
Folgeprozess
- Zugang beweisbar geplant
- Widerspruchsrecht berücksichtigt
- Übergabeprozess vorbereitet
- Rechtsberatung vor Klage eingeplant
Eine interne Freigabe dokumentiert den Prozess, ersetzt aber keine Rechtsberatung. Bei einer Kündigung sollte die konkrete Erklärung vor Versand durch eine dafür befugte Fachperson geprüft werden.
19 · Abgrenzung zu bestehenden Inhalten
Kapitel 11 verbindet die Wege, die Vertiefungen bleiben eigenständig
Dieses Kapitel behandelt die Entscheidung zwischen Kündigungsarten, die gemeinsamen Form- und Fristfragen und den Weg bis zur gerichtlichen Räumung. Bestehende Spezialseiten bleiben die ausführliche Quelle für ihre jeweiligen Arbeitsprozesse.
| Thema | Vertiefung | Nicht doppelt in Kapitel 11 |
|---|---|---|
| Eigenbedarf | Kündigung wegen Eigenbedarf | Bedarfspersonen, Sperrfristen, Alternativwohnungen, Formulierungsbausteine |
| Mietrückstand | Kapitel 07 und Vermieter-Praxis Mietrückstände | Mieterkonto, Mahnung, Ratenzahlung, Mahnverfahren |
| Verhaltenskonflikte | Kapitel 10 Konflikte mit Mietern | Lärm, Schäden, Tierhaltung, Untervermietung, Deeskalation |
| Mietvertrag | Kapitel 04 Mietvertrag | Vertragsarten, Befristung, Klauseln und Hausordnung |
Fazit
Kündigungen brauchen Akte, Fristkontrolle und eine klare Rollenverteilung
Eine belastbare Vermieterkündigung entsteht nicht aus einem Musterbrief, sondern aus dem Zusammenspiel von tragfähigem Grund, vollständiger Tatsachenakte, richtiger Frist, gesetzlicher Form und nachweisbarem Zugang.
Bleibt die freiwillige Rückgabe aus, führt der Weg über Klage, Titel und Gerichtsvollzieher. Frühe rechtliche Prüfung ist meist günstiger als eine Monate später festgestellte unwirksame Kündigung.
Verwaltungsprozesse sauber organisieren
Wellhöner Immobilien unterstützt Eigentümer bei Dokumentation, Kommunikation, Übergabe und Neuvermietung im vereinbarten Verwaltungsrahmen. Rechtsberatung und gerichtliche Vertretung erfolgen durch entsprechend befugte Fachleute.
Mietverwaltung kennenlernenAutor, fachliche Prüfung und Quellen
Wellhöner Immobilienmanagement GmbH & Co. KG
- § 126 BGB – SchriftformBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 130 BGB – Wirksamwerden gegenüber AbwesendenBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 174 BGB – Einseitiges Rechtsgeschäft eines BevollmächtigtenBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem GrundBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 546 BGB – Rückgabepflicht des MietersBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 546a BGB – Entschädigung bei verspäteter RückgabeBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 568 BGB – Form und Inhalt der KündigungBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung bei WohnraumBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des VermietersBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 573a BGB – Erleichterte Kündigung des VermietersBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 573c BGB – Fristen der ordentlichen KündigungBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die KündigungBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 574b BGB – Form und Frist des WiderspruchsBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei WohnungsumwandlungBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 23 GVG – Zuständigkeit des Amtsgerichts bei WohnraummieteBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 721 ZPO – RäumungsfristBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 885 ZPO – Herausgabe und Räumung durch den GerichtsvollzieherBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- § 885a ZPO – Beschränkter VollstreckungsauftragBundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
- BGH, Urteile vom 19. September 2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 (Schonfristzahlung)Bundesgerichtshof
Häufig gestellte Fragen
FAQ zu Kündigung und Räumung
Wann darf ein Vermieter ordentlich kündigen?
Bei Wohnraum braucht der Vermieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB oder einen besonderen gesetzlichen Kündigungstatbestand. Typische Gründe sind eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung, Eigenbedarf oder eine qualifizierte wirtschaftliche Verwertungssituation. Grund, Vertrag, Sonderregeln und Interessenlage müssen im Einzelfall geprüft werden.
Welche Kündigungsfrist gilt für Vermieter?
Der gesetzliche Ausgangspunkt nach § 573c BGB beträgt drei Monate. Nach mehr als fünf und mehr als acht Jahren seit Überlassung verlängert sich die Vermieterfrist jeweils um drei Monate. Entscheidend sind der konkrete Überlassungszeitpunkt, der rechtzeitige Zugang und mögliche Vertrags- oder Sonderregeln.
Zählt das Absendedatum oder der Zugang?
Maßgeblich ist grundsätzlich der Zugang beim Empfänger. Nach § 130 BGB wird eine Erklärung gegenüber Abwesenden wirksam, wenn sie zugeht. Deshalb sollten Vermieter einen Zustellpuffer einplanen und den Inhalt sowie den Zeitpunkt des Zugangs beweisbar organisieren.
Kann ein Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen?
Eigenbedarf kann nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB ein berechtigtes Interesse sein, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, Familien- oder Haushaltsangehörige ernsthaft benötigt. Bedarfsperson, Verhältnis, Nutzungswunsch, Sperrfristen, Alternativwohnungen und Härtegründe benötigen eine konkrete Prüfung.
Was ist die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB?
Sie kann insbesondere eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen betreffen. Ein berechtigtes Interesse nach § 573 ist dann nicht erforderlich, die Kündigungsfrist verlängert sich aber um drei Monate und das Schreiben muss ausdrücklich auf § 573a gestützt werden.
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Wenn ein wichtiger Grund vorliegt und dem Kündigenden unter Würdigung aller Umstände die Fortsetzung bis zum regulären Ende unzumutbar ist. Je nach Pflichtverletzung sind zuvor eine Abmahnung oder Abhilfefrist erforderlich. Grund und Tatsachen müssen im Schreiben angegeben werden.
Führt jeder Mietrückstand zur fristlosen Kündigung?
Nein. §§ 543 und 569 BGB enthalten mehrere, genau zu prüfende Voraussetzungen. Zunächst müssen Mieterkonto, Fälligkeit, Zahlungszuordnung, Minderung, Aufrechnung und streitige Positionen stimmen. Eine einfache Online-Rechenregel ersetzt diese Prüfung nicht.
Was bewirkt eine Schonfristzahlung?
Unter den Voraussetzungen des § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB kann eine vollständige Befriedigung oder Verpflichtung einer öffentlichen Stelle innerhalb der gesetzlichen Frist die fristlose Kündigung wegen Mietrückstands unwirksam machen. Eine daneben erklärte ordentliche Kündigung wird dadurch nach der Rechtsprechung nicht automatisch unwirksam.
Muss vor einer Kündigung immer abgemahnt werden?
Nein, aber bei fristloser Kündigung wegen Pflichtverletzung ist eine erfolglose Abmahnung oder Abhilfefrist grundsätzlich vorgesehen. Das Gesetz kennt Ausnahmen, etwa wenn Abhilfe offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung besonders gerechtfertigt ist. Ob eine Ausnahme greift, muss konkret geprüft werden.
Kann eine Wohnraumkündigung per E-Mail erfolgen?
Eine einfache E-Mail, Messenger-Nachricht oder Scan-Kopie erfüllt die gesetzliche Schriftform regelmäßig nicht. §§ 568 und 126 BGB verlangen grundsätzlich eine eigenhändig unterzeichnete Urkunde. Elektronische Kommunikation kann den Vorgang begleiten, ersetzt aber nicht die formgerechte Kündigung.
Müssen Kündigungsgründe im Schreiben stehen?
Bei der ordentlichen Vermieterkündigung müssen die Gründe für das berechtigte Interesse nach § 573 Absatz 3 BGB angegeben werden. Bei der fristlosen Wohnraumkündigung verlangt § 569 Absatz 4 BGB die Angabe des wichtigen Grundes. Bloße Schlagwörter sind bei komplexen Sachverhalten riskant.
Kann der Mieter einer ordentlichen Kündigung widersprechen?
Ja. Bei einer nicht zu rechtfertigenden Härte kann der Mieter nach §§ 574 ff. BGB die Fortsetzung verlangen. Der Widerspruch ist grundsätzlich in Textform und spätestens zwei Monate vor Beendigung zu erklären. Fehlt der rechtzeitige Hinweis des Vermieters, kann ein Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits möglich sein.
Darf der Vermieter nach Fristablauf das Schloss austauschen?
Nein. Bleibt der Mieter im Besitz, darf der Vermieter nicht eigenmächtig räumen, die Versorgung sperren oder Schlösser austauschen. Er benötigt grundsätzlich einen vollstreckbaren Räumungstitel; die Besitzentsetzung und Einweisung erfolgen durch den Gerichtsvollzieher.
Was passiert bei einer Räumungsklage?
Das Gericht prüft den geltend gemachten Räumungsanspruch einschließlich Kündigung, Zugang, Frist, Einwendungen und gegebenenfalls Härte- oder Heilungsregeln. Bei Wohnraum ist regelmäßig das Amtsgericht ausschließlich zuständig. Ein Urteil kann eine Räumungsfrist vorsehen; anschließend ist gegebenenfalls die Zwangsvollstreckung zu beauftragen.
Bietet Wellhöner eine Kündigungsvorlage oder Rechtsvertretung an?
Nein. Dieses Kapitel bietet eine Prozess- und Prüfstruktur, aber keine druckfertige Kündigung, keine Fristgarantie und keine Rechtsvertretung. Wellhöner kann im vereinbarten Verwaltungsrahmen Unterlagen, Kommunikation, Übergabe und Neuvermietung koordinieren; rechtliche Prüfung und Prozessführung übernehmen befugte Rechtsdienstleister.