Fundierte Bewertung, regionale Marktkenntnis und gezielte Käuferansprache
Vertrauliche Ersteinschätzung. Keine öffentliche Vermarktung ohne Ihre ausdrückliche Beauftragung.
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses stellt andere Anforderungen als der Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer selbst genutzten Wohnung. Bei einer Anlageimmobilie betrachten Käufer nicht nur Wohnfläche, Baujahr und Lage. Im Mittelpunkt stehen die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, bestehende Mietverhältnisse, Bewirtschaftungskosten, Leerstände, Gebäudezustand und zukünftiger Investitionsbedarf.
Wellhöner Immobilien verbindet regionale Immobilienvermittlung mit praktischer Erfahrung aus der Mietverwaltung. Dadurch betrachten wir Ihr Mehrfamilienhaus nicht nur aus Sicht der Vermarktung, sondern auch aus der Perspektive professioneller Kapitalanleger und Bestandshalter.
Wir bereiten die Objekt-, Miet- und Ertragsdaten nachvollziehbar auf, identifizieren den geeigneten Käuferkreis und entwickeln eine Verkaufsstrategie, die zu Ihrer Immobilie und Ihren persönlichen Zielen passt.
Wir begleiten den Verkauf unterschiedlicher Anlageimmobilien in Mülheim an der Ruhr. Ein vollständig vermietetes und gepflegtes Mehrfamilienhaus erfordert eine andere Käuferansprache als ein Objekt mit Leerstand, Instandhaltungsstau oder ungeklärten Nutzungsmöglichkeiten. Deshalb beginnt die Vermarktung bei uns nicht mit einem allgemeinen Inserat, sondern mit einer strukturierten Bestandsaufnahme.
Der Verkaufswert eines Mehrfamilienhauses lässt sich nicht zuverlässig allein anhand der Wohnfläche oder eines durchschnittlichen Quadratmeterpreises bestimmen. Zwei Gebäude mit vergleichbarer Größe können unterschiedliche Werte haben, wenn sich Mieten, Kosten, Grundstücke, Mietverträge oder Investitionsbedarfe unterscheiden. Für eine fundierte Einordnung betrachten wir insbesondere:
Nicht nur der Stadtteil, sondern auch die konkrete Straße und das unmittelbare Umfeld beeinflussen Vermietbarkeit, Käufernachfrage und langfristige Werthaltigkeit.
Größe, Zuschnitt, Stellplätze, Garagen, Nebenflächen, Rechte und Belastungen sowie rechtlich gesicherte Entwicklungsmöglichkeiten können für die Bewertung relevant sein.
Die aktuelle Miete bildet eine wichtige Grundlage der Ertragsanalyse. Sie sollte mit Mietverträgen, Nachträgen und tatsächlichen Zahlungseingängen übereinstimmen.
Käufer prüfen unter anderem Mietbeginn, Miethöhe, Vertragsart, Kautionen, Mieterhöhungen, Mietrückstände und besondere Vereinbarungen.
Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Kosten beeinflussen den tatsächlich verbleibenden Ertrag.
Dach, Fassade, Heizung, Fenster, Leitungen, Elektrik, Balkone, Keller und Gemeinschaftsflächen können erhebliche Auswirkungen auf die Kaufentscheidung haben.
Energieausweis, Heizungsart, Alter der Anlagentechnik und mögliche energetische Investitionen werden von Käufern zunehmend in die Objektkalkulation einbezogen.
Leerstandsabbau, Modernisierung, zusätzliche Stellplätze oder mögliche bauliche Entwicklungen können den Wert beeinflussen. Sie sollten jedoch nur berücksichtigt werden, wenn die Voraussetzungen realistisch und nachvollziehbar sind.
Wir betrachten Grundstück, Baujahr, Flächen, Einheiten, Nutzung, Stellplätze, Garagen und vorhandene Genehmigungen.
Aktuelle Mieten, Jahresnettokaltmiete, Vertragsarten, Leerstände, Rückstände und Mietsicherheiten werden strukturiert erfasst.
Bekannte Instandhaltungsmaßnahmen, laufende Kosten und möglicher Investitionsbedarf werden berücksichtigt.
Amtliche Marktdaten, Mikrolage, vergleichbare Objekte und die aktuelle Käufernachfrage fließen in die Einordnung ein.
Aus den Ergebnissen leiten wir eine realistische Preispositionierung, den geeigneten Käuferkreis und den passenden Verkaufsweg ab.
Ein früheres Wellhöner-Exposé für ein Mehrfamilienhaus in Broich stellte bereits Ist- und Soll-Miete, Kaufpreisfaktoren, Renditen, Wohnfläche, Grundstück, Garagen und den technischen Gebäudezustand getrennt dar. Das zeigt die praktische Erfahrung bei der ertragsbezogenen Aufbereitung von Mülheimer Anlageimmobilien.
Mehr Transaktionen, aber keine einheitliche Preisentwicklung
Der Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Mülheim an der Ruhr wertet die Kaufverträge vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2025 aus. Er enthält einen eigenen Abschnitt zu Drei- und Mehrfamilienhäusern sowie gemischt genutzten Gebäuden und behandelt dort Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren.
Nach Mitteilung der Stadt wurden 2025 insgesamt 1.286 Kauffälle für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum registriert. 2024 waren es 1.173 Fälle. Die Zahl der Verträge stieg damit um rund zehn Prozent. Bei bebauten Grundstücken erhöhte sich die Zahl der erfassten Kauffälle von 519 im Jahr 2024 auf 580 im Jahr 2025.
Die Bodenpreise blieben laut Stadt 2025 auf hohem Niveau stabil. Bei bebauten Objekten stiegen die Kaufpreise nach Rückgängen in den beiden vorhergehenden Jahren wieder leicht. Diese Aussagen beziehen sich auf Marktbereiche und ersetzen keine Einzelbewertung eines konkreten Mehrfamilienhauses.
Eine weitere Besonderheit: Die Stadt berichtet, dass bei unbebauten Baugrundstücken für Renditeobjekte etwa 73 Prozent der Kaufverträge durch den Erwerb bebauter Grundstücke mit anschließendem Abbruch zustande kamen. Als Hintergrund nennt die Stadt häufig sanierungsbedürftige oder energetisch problematische Bestandsgebäude und eine bessere Grundstücksausnutzung durch Neubauten. Für Verkäufer bedeutet dies, dass bei bestimmten Objekten neben dem laufenden Ertrag auch Grundstück und alternative Nutzungsperspektiven geprüft werden sollten.
Marktdaten beschreiben einen Teilmarkt. Der konkrete Verkaufswert ergibt sich erst aus der Verbindung von Lage, Grundstück, Mietverhältnissen, Gebäudezustand, Ertrag und Käufernachfrage.
Der Verkaufswert eines Mehrfamilienhauses wird in Mülheim an der Ruhr wesentlich durch die konkrete Mikrolage beeinflusst. Die Stadt gliedert sich in die neun Stadtteile Altstadt I, Altstadt II, Styrum, Dümpten, Heißen, Menden-Holthausen, Saarn, Broich und Speldorf. Innerhalb dieser Stadtteile unterscheidet die kommunale Statistik nochmals 28 statistische Bezirke.
Doch auch innerhalb eines statistischen Bezirks können sich Hauptverkehrsstraße und ruhige Nebenlage, urbanes Mietshausquartier und aufgelockerte Wohnstraße, reine Wohnnutzung und gemischt genutzter Standort deutlich unterscheiden. Für eine fundierte Verkaufswert-Einschätzung betrachten wir deshalb nicht nur den Stadtteilnamen, sondern ebenso die konkrete Straße, das unmittelbare Umfeld, die Erreichbarkeit, den Wohnungsmix, die Stellplatzsituation, den Gebäudezustand und die nachhaltige Vermietbarkeit.
Entscheidend ist nicht allein, ob ein Mehrfamilienhaus in Saarn, Speldorf, Broich oder Styrum liegt. Entscheidend ist, wie Mikrolage, Mietertrag, Grundstück, Gebäudezustand und Käuferkreis beim konkreten Objekt zusammenwirken.
Die folgende Mikrolagen-Analyse zeigt, welche Merkmale Eigentümer bei Mehrfamilienhäusern in den einzelnen Mülheimer Teilmärkten besonders berücksichtigen sollten. Sie ist keine Rangliste der Stadtteile und ersetzt keine objektspezifische Bewertung.
Bei der Mikrolagenanalyse sollten mindestens folgende Merkmale dokumentiert werden:
Im Zentrum treffen Wohnen, Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen und öffentliche Einrichtungen aufeinander. Bei Wohn- und Geschäftshäusern müssen Wohn- und Gewerbeerträge getrennt analysiert werden. Fußgängerzone, Geschäftsstraße und ruhigere Wohnstraße müssen im Investmentexposé klar unterschieden werden.
Im Südwesten sollte die Lage zwischen Innenstadt, Ruhr und den linksrhürischen Übergängen objektspezifisch betrachtet werden. Zentrale Erreichbarkeit und möglicher Ruhr- oder Freiraumbezug dürfen nur genannt werden, wenn sie für das konkrete Grundstück tatsächlich bestehen.
Im Südosten können zentrale Wohnlagen, größere Verbindungen und Übergänge zu den südöstlichen Stadtteilen zusammentreffen. Haupt- oder Nebenstraßenlage, Verkehrseinwirkungen, Grundrissqualität und nachhaltige Vermietbarkeit sind wesentliche Prüfpunkte.
Im Nordosten sind Übergänge zu Eppinghofen, Altstadt II und weiteren innenstadtnahen Beständen zu berücksichtigen. Mieterliste, Jahresnettokaltmiete, Mietrückstände, Leerstand und Fluktuation sollten besonders transparent aufbereitet werden.
Dieser Bereich sollte hinsichtlich seiner Nähe zur Innenstadt, zu größeren Verkehrsverbindungen und zu angrenzenden Wohnlagen differenziert beschrieben werden.
Im Nordosten ist zu prüfen, ob das Objekt in einer überwiegend wohngeprägten Straße oder in einem Bereich mit stärkerem Verkehrs- oder Gewerbeeinfluss liegt.
Im Norden sollten Bahn-, Straßen- und mögliche Gewerbeeinflüsse konkret benannt werden. Eine allgemeine Bezeichnung als innenstadtnah reicht nicht aus.
Im Südwesten können zentrale Erreichbarkeit und wohngeprägte Straßen zusammenkommen. Entscheidender als die statistische Zuordnung bleiben konkrete Straße, Gebäude und unmittelbare Blockstruktur.
Styrum-Süd ist eng mit den angrenzenden Märkten in Oberhausen und teilweise Duisburg verflochten. Der geeignete Käuferkreis endet nicht an der Stadtgrenze. Klassische Mietshausbestände können für regional orientierte Kapitalanleger interessant sein. Entscheidend sind konkrete Straßenlage, Mietstruktur, Gebäudezustand und realistischer Investitionsbedarf.
Im nördlichen Bereich sind Übergänge nach Oberhausen, regionale Erreichbarkeit und mögliche Verkehrs- oder Gewerbeeinflüsse besonders genau zu beschreiben. Bei der Käuferansprache kann es sinnvoll sein, regionale Bestandshalter anzusprechen, die nicht ausschließlich nach kommunalen Grenzen investieren.
Die Lage eines Mehrfamilienhauses lässt sich nicht allein mit „Saarn“, „Speldorf“, „Broich“ oder „Styrum“ beschreiben. Entscheidend ist, wie konkrete Straße, unmittelbares Umfeld, Mietertrag, Gebäudezustand, Grundstück und Käuferkreis zusammenwirken.
Wellhöner Immobilien prüft für Ihr Mülheimer Mehrfamilienhaus:
Die Mikrolagen-Analyse dient der Orientierung. Sie ersetzt keine objektspezifische Verkaufswert-Einschätzung und keine Prüfung der konkreten Immobilie, Mietverhältnisse und Unterlagen.
Prüfen Sie mit dem Verkaufswert Check, welche Angaben zu Mikrolage, Mieten, Grundstück, Gebäudezustand, Leerstand und Verkaufsunterlagen bereits vorliegen. Die strukturierte Checkliste hilft Ihnen, offene Punkte vor einer fundierten Bewertung oder Käuferansprache zu erkennen.
Kostenlos, unverbindlich und speziell für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, Mietshäusern und Wohn- und Geschäftshäusern.
Erhalten Sie eine vertrauliche Ersteinschätzung auf Grundlage von Lage, Mietertrag, Zustand und Käufernachfrage – erstellt so, wie ein professioneller Kapitalanleger Ihr Objekt prüfen würde.
Mit dem Verkaufswert-Check prüfen Sie die zwölf wichtigsten Bereiche. Der Check hilft Ihnen, die Ausgangssituation Ihres Mehrfamilienhauses besser einzuschätzen und fehlende Informationen vor einem Verkauf zu erkennen.
Die zwölf wichtigsten Bereiche vor dem Verkauf – verständlich aufbereitet als PDF-Checkliste.
Ihre Angaben werden vertraulich behandelt und ausschließlich zur Bereitstellung des Verkaufswert-Checks sowie, sofern von Ihnen ausdrücklich gewünscht, zur Kontaktaufnahme verwendet.
Der qualifizierte Mietspiegel 2026 gilt seit dem 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2027 und ersetzt den Mietspiegel 2024. Er berücksichtigt Art, Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage einer freifinanzierten Wohnung.
Der Mietspiegel 2026 wurde aus dem Mietspiegel 2024 anhand des Preisindexes fortgeschrieben. Die bisherigen Mietspiegelwerte wurden dabei nach Angaben der Stadt um rund 4,55 Prozent angepasst.
Ein Abstand zwischen Bestandsmiete und Mietspiegelwert bedeutet nicht automatisch, dass die Miete kurzfristig auf den höheren Wert angehoben werden kann. Für jedes Mietverhältnis müssen unter anderem betrachtet werden:
Deshalb unterscheiden wir im Verkaufsprozess klar zwischen:
Die aktuell vertraglich geschuldete Nettokaltmiete.
Beispielsweise eine bereits vereinbarte Mietstaffel mit zukünftigem Wirksamkeitsdatum.
Eine mögliche Mieterhöhung, die noch nicht erklärt oder umgesetzt wurde.
Eine prognostizierte Miete nach Modernisierung, Sanierung oder Wiedervermietung.
Eine nachvollziehbare Darstellung der tatsächlichen Miete und realistischer Potenziale ist für Käufer wertvoller als eine optimistische Soll-Miete ohne belastbare Voraussetzungen.
Kapitalanleger prüfen ein Mehrfamilienhaus entlang weniger, aber umfassender Prüfbereiche. Diese Struktur ist die Grundlage jeder nachvollziehbaren Verkaufsmappe.
Die praktische Mietverwaltung von Wellhöner umfasst unter anderem Mietvertragsverwaltung, Mieteingangskontrolle, Mahnwesen, Betriebskostenabrechnung, Bearbeitung von Mängelanzeigen sowie Handwerkerkoordination. Diese Verwaltungsperspektive bildet eine belastbare Grundlage für die verkaufsbezogene Aufbereitung eines Mietshauses.
Wir kennen Mehrfamilienhäuser aus der laufenden Bewirtschaftung
Ein Investmentexposé muss mehr leisten als schöne Bilder und eine allgemeine Objektbeschreibung. Kapitalanleger wollen verstehen:
Wellhöner verbindet Immobilienvermittlung, Mietverwaltung und Erfahrung mit Wohn-, Gewerbe- und gemischt genutzten Immobilien. In internen Unternehmensunterlagen wird die Betreuung von Privatpersonen ebenso wie von professionellen Bestandshaltern beschrieben. Die Leistungen werden vom Standort Mülheim an der Ruhr aus erbracht.
Wir strukturieren Mieten, Vertragsarten, Leerstände, Rückstände und mögliche Potenziale.
Wir berücksichtigen nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und bekannte technische Vorgänge.
Wir erkennen frühzeitig, welche Dokumente für Käufer, Bank oder Notariat fehlen.
Nicht jeder Kapitalanleger passt zu jedem Mehrfamilienhaus. Käuferprofil, Objektgröße, Lage, Zustand und Finanzierungsfähigkeit müssen zusammenpassen.
Mietverträge, Kautionen, Mietkonten, Schlüssel, laufende Maßnahmen und Abrechnungsstände müssen nach dem Verkauf geordnet übergeben werden.
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine weitreichende Entscheidung. Diese Rückmeldungen von Eigentümerinnen und Eigentümern aus Mülheim und dem Ruhrgebiet zeigen, wie unsere Begleitung in der Praxis gewirkt hat – vertraulich, fundiert und ohne unnötige Unruhe.
„Ich wollte mein vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus diskret verkaufen, ohne die Mieter zu beunruhigen. Wellhöner hat die Ertragsdaten sauber aufbereitet und direkt einen passenden Kapitalanleger aus dem eigenen Netzwerk angesprochen. Der Verkauf lief ruhig und vertraulich."
Klaus R.
Mehrfamilienhaus-Verkauf · Mülheim-Saarn
„Wir haben ein geerbtes Mehrfamilienhaus mit unvollständigen Unterlagen und unterschiedlichen Mietverträgen übernommen. Erst die strukturierte Aufbereitung der Mieten, Flächen und Kosten hat einen belastbaren Wert ergeben. Danach konnten wir gezielt Investoren ansprechen."
Familie M.
Erbengemeinschaft · Mülheim-Heißen
„Bei unserem Objekt mit Gewerbeanteil war die Käuferansprache nicht trivial. Das Investmentexposé war durchdacht, die Prüffragen der Käufer vorab geklärt. Ich habe mich vom ersten Gespräch bis zum Notartermin gut begleitet gefühlt."
Thomas B.
Wohn- und Geschäftshaus · Mülheim-Innenstadt
„Wir haben zwei von fünf Häusern aus unserem Bestand veräußern wollen, ohne das restliche Portfolio öffentlich zu Thema zu machen. Die Abstimmung war professionell, die Investoren vorqualifiziert. Eine saubere Transaktion ohne unnötige Unruhe."
Sandra W.
Teilverkauf eines Portfolios · Ruhrgebiet
Namen abgekürzt zum Schutz der Vertraulichkeit. Die abgegebenen Bewertungen spiegeln individuelle Einzelfälle wider und sind nicht auf jede Transaktion übertragbar.
Bei einem diskreten Verkauf wird die Immobilie nicht öffentlich auf den bekannten Portalen angeboten. Stattdessen werden ausgewählte Interessenten angesprochen, deren Ankaufsprofil zum Objekt passt.
Ein diskreter bzw. öffentlicher Verkauf kann sinnvoll sein, wenn:
Wellhöner hat bereits Verkaufsaufträge zunächst über die gezielte Ansprache ausgewählter Kunden bearbeitet. In einem Auftrag wurde nach Unterzeichnung des Maklervertrags zunächst die Ansprache von vier vorgesehenen Interessenten dokumentiert.
Eine öffentliche Vermarktung kann sinnvoll sein, wenn ein breiter Käuferwettbewerb gewünscht ist und das Objekt vollständig dokumentiert vorliegt.
Ein diskreter bzw. öffentlicher Verkauf kann sinnvoll sein, wenn:
Keiner der beiden Verkaufswege ist grundsätzlich überlegen. Maßgeblich sind:
Wir besprechen die Immobilie, Ihre persönliche Situation, den gewünschten Verkaufszeitpunkt und Ihre Erwartungen an den Prozess.
Nicht alle Dokumente müssen beim ersten Gespräch vollständig vorliegen. Wichtig ist, fehlende Unterlagen frühzeitig zu erkennen und zu klären, wie sie beschafft oder nachvollziehbar ersetzt werden können.
Bei einem geerbten Mehrfamilienhaus müssen häufig Eigentumsverhältnisse, Unterlagen, Mietverhältnisse und unterschiedliche Interessen der Beteiligten geordnet werden.
Eigentümer möchten den Verwaltungsaufwand reduzieren, Verantwortung übertragen oder gebundenes Vermögen verfügbar machen.
Eine nachvollziehbare Verkaufswert-Einschätzung kann eine gemeinsame Entscheidungsgrundlage schaffen.
Nicht jede Sanierung sollte zwingend vor dem Verkauf durchgeführt werden. Kosten, Zeit, Risiken und Wertwirkung müssen miteinander verglichen werden.
Leerstehende Wohnungen können den aktuellen Ertrag reduzieren, gleichzeitig aber für bestimmte Käufer Entwicklungsmöglichkeiten bieten.
Einzelne Objekte sollen verkauft werden, weil sie nicht mehr zur langfristigen Bestandsstrategie passen.
Die Immobilie soll ausgewählten Kapitalanlegern angeboten werden, ohne sie öffentlich zu inserieren.
Ob gepflegtes Mietshaus, sanierungsbedürftiger Bestand, Wohn- und Geschäftshaus oder kleines Immobilienportfolio: Ein erfolgreicher Verkauf beginnt mit einer realistischen Bewertung und vollständigen Ertragsdaten.
Wellhöner Immobilien verbindet Mülheimer Marktkenntnis mit praktischer Erfahrung aus Mietverwaltung und Immobilienvermittlung. Wir prüfen vertraulich, ob die diskrete Käuferansprache zu Ihrem Objekt und Ihren Zielen passt – ohne Vermarktungsdruck und ohne öffentliche Sichtbarkeit.
Streng vertraulich · Kostenfrei · Keine Weitergabe an Dritte
Marktstand: Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025. Mietstand: qualifizierter Mietspiegel Mülheim 2026, gültig vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2027.
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung. Sie ersetzen keine Verkehrswertermittlung, Rechtsberatung, Steuerberatung oder Prüfung eines einzelnen Mietverhältnisses. Der konkrete Verkaufswert erfordert die Prüfung des Grundstücks, des Gebäudes, der Miet- und Bewirtschaftungsunterlagen sowie der aktuellen örtlichen Marktdaten.